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『簡體書』地产是部金融史

書城自編碼: 3341827
分類: 簡體書→大陸圖書→管理金融/投资
作 者: 黄立坚
國際書號(ISBN): 9787521600346
出版社: 中国法制出版社
出版日期: 2019-04-1


書度/開本: 16开

售價:NT$ 380

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拨开楼价涨跌迷雾 直指房企浮沉真相
一书看懂房企资本运作及房地产行业未来
內容簡介:
本书以案例讲述的形式,介绍改革开放以来,特别是*近10年中国房地产行业发生的重要资本运作事件,从资本视角揭示房地产行业的发展规律和未来发展趋势。全书分4章,分别介绍房地产企业资本运作中的四大门类:股权运作、债权融资、兼并收购及资产证券化。
關於作者:
黄立坚,香港大学新闻学硕士,特许金融分析师(CFA)持证人,曾任《香港经济日报》财经记者,并先后任职于多家房地产上市公司,从事上市公司投资者关系、资本运作和资本市场研究工作。曾参与撰写财经畅销书《投资解码:QE、热钱、通胀下的对策》(香港经济日报出版社2011年出版);参与编写越秀集团发展案例集《越秀三十年》(中信出版集团2017年出版)。
目錄
 目 录
第一章上市神话
第一节上市那些事儿一:与调控共舞的A股市场 003
第二节上市那些事儿二:群星闪耀香江时 012
第三节上市那些事儿三:A股向左,H股向右 021
第四节恒大回A记:对赌未来的跨越之旅 033
第五节万达退市记:以退为进的蜕变之旅 044
第六节绿地混改:最后一个上市的大佬 053
第七节双平台上市战略:一加一如何大于二 061
第八节B股转机:资本市场的迟来船票 071
第二章杠杆迷思
第一节境内债松紧咒:乘风破浪会有时 083
第二节美元债高低潮:为有海外活水来 092
第三节信用评级分歧:中国好房企该长什么样 100
第四节佳兆业债务重组:绝处逢生的偶然和必然 109
第五节永续债的魔力:爱在半债半股之间 119
第六节可转债的魅力:债转股中出新意 127
第七节优先股的潜力:运用之妙存乎一心 135
第八节从顺驰到融创:房企资金链之谜 143
第三章巨头为王
第一节绿城卖盘记一:当野蛮生长碰上新常态 157
第二节绿城卖盘记二:游得慢的大鱼也会被吃掉 165
第三节万宝之争一:万科为何成了唐僧肉 172
第四节万宝之争二:深铁如何成为白武士 182
第五节险资凶猛:野蛮人还是意中人 191
第六节央妈土地资源注入:握紧拳头办大事 200
第七节央企相互并购潮:进退之间的选择题 210
第八节招商蛇口重组:一家老牌央企的核聚变 218
第四章存量时代
第一节中粮分拆大悦城:应对商业地产不能承受之重 229
第二节越秀地产分拆REIT:双平台互动的样本意义 237
第三节中国物业的REITs之路:回报率才是硬道理 246
第四节方兴分拆金茂酒店:商业信托新路径 254
第五节房地产ABS:走出直接融资的第三条路 262
第六节中国类REITs:为转正时刻准备着 273
第七节花样年分拆彩生活:传统物管也有春天 284
第八节房地产私募基金:布局地产金融新未来 291
致谢 300
主要房企索引 301
內容試閱
 资本时代中国房企的挣扎与奋进

改革开放40年,如果要在中国找出一个行业,既对经济的发展持续产生重大影响,又牵引着万千国民的心,房地产行业应该是其中的首选。
1978年,改革开放的春风吹拂神州大地,房地产行业开始萌芽和生长。
1988年,国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议,房地产行业进入加速发展时期。
1998年,中国开始实行城镇住房制度改革,随后住房实物分配逐步停止,住房分配货币化和商品化日益盛行,房地产业迎来发展的黄金年代,商品房销售面积在1997年至2007年10年间增长了10倍。
2008年,中国房地产市场在严厉调控之下,商品房销售面积自20世纪90年代以来首次出现下跌,且同比下跌接近两成,房地产业开始进入白银时代。
2018年,在房子是用来住的、不是用来炒的的思路指引下,房地产行业长效机制进一步建立,行业格局发生深刻变化。
改革开放40年,中国房地产行业发生了翻天覆地的变化,成长为国民经济的支柱性产业,也是中国经济高速发展的缩影。
改革开放40年,中国也涌现了一大批发展迅猛的房地产企业,其中绿地、恒大、万科、保利、碧桂园等多家房企更先后登上了全球500强企业的榜单。
房地产是一个市场化的行业,国企、民企,内资、外资,均在其中各显身手,优胜劣汰。房地产公司之间进行着全方位的激烈竞争,从最前线的销售拼杀到最刺激的土地竞拍,再到最隐秘的挖人竞赛。不过,在这一幕幕经营层面的竞争背后还隐藏着一场没有硝烟的战争,那就是资本运作的较量。
资本运作又称资本经营,指的是公司利用资本市场,进行上市、股权融资、发债融资、兼并收购、内部重组等运作,从而实现内外部资源的整合和高效利用。资本运作和产业经营相辅相成,两者配合得当,能够产生杠杆效应,推动企业实现跨越式发展。
中国房企的资本运作,始于20世纪90年代初房地产公司开始在境内外上市,并随着中国房企上市数量的增多和中国资本市场的完善而快速发展,越来越受到房地产公司的重视,也引发了资本市场和公众越来越多的关注。
观察中国的房地产业,有各种各样的角度。由于资本运作牵一发而动全身,集中体现了公司掌舵者对企业战略的想法和行业未来的判断,因而成为能够反映行业发展危与机、企业发展成与败的风向标。
本书即以案例形式,全面剖析中国房地产行业自改革开放以来特别是最近10年来,从黄金时代转向白银时代的过程中,各大房企借力资本市场谋生存求发展的历史场景。而这一个个鲜活的案例,也构成了一部中国房企的资本运作史。

回顾中国房企的资本运作史,笔者认为可以用两句古语来概括。
第一句是:水可载舟,亦能覆舟。
这是唐太宗的名句,指出了君与民之间生死相依的关系,也指出了事物有利有弊的两面性。中国人以水为财,作为资金密集型产业,资金是房地产企业的生命线,也是其发展壮大的关键,但如无节制地使用杠杆,则可能产生致命的后果。
从黄金时代到白银时代,中国房企充分利用资本市场直接融资,为其发展筹集了宝贵的资金。在股权融资方面,目前在内地和香港上市的中国房企合共达到200多家,2017年销售排名前50名的房企,90%都实现了上市。上市为房企打开了通往资本运作舞台的通道,让通过增发进行再融资及并购成为可能。同时,通过上市对企业管治进行规范,也推动了房企的健康发展。
在发债融资方面,伴随着中国债券市场逐步成熟,境内公司债、中票、定向工具、企业债等逐步被房企掌握和运用;同时,中国房企日渐与国际资本市场融合,境内债和境外债并举,并逐步开拓可转债、永续债、优先股等混合资本工具,成为撬动企业高速发展的支点。
然而,部分房企尝到了高杠杆带来的高增长甜头,一发不可收拾,忘记了自身的财务安全。一些房企因为资金链断裂出现债券违约,走到了破产重组的边缘;另一些房企因为债务高筑,不得不变卖项目及出卖股权,令人扼腕痛惜。
第二句是:分久必合,合久必分。
这句话出自《三国演义》,概括了中国历史在分裂和统一间交替的情形,也揭示了物极必反、绝处逢生的辩证规律。近年来,中国房企的集中度不断上升,似乎房企的发展空间越来越小,但房地产产业链上诞生的新业务,又不断给这个行业带来新的机会。
从黄金时代到白银时代,房企之间群雄逐鹿、兼并重组频发,房地产市场的集中度大幅提高,行业百强房企的市场份额从2003年的14%上升至2017年的近50%,强者恒强的趋势越来越明显。民营企业之间掀起了一股收购的狂潮,央企之间规模庞大的并购也在持续进行,更吸引来保险资金大肆收购房企股权,巨头为王的局面已经清晰。
与此同时,房企开始对商业、物业管理等可持续产生稳定现金流的业务有了新的认识,并通过资本运作的手段,将其分拆上市或进行资产证券化。基于商业租金的REITs房地产投资信托基金和类REITS、基于物业费和购房尾款的资产证券化大行其道,物业管理业务更掀起上市浪潮,而崭新的长租业务也引起了资本的重视。
近年来,房地产行业流传一句话:未来中国的房地产行业,将只剩下万科的标准化、碧桂园的执行力,还有平安的钱。标准化讲的是产品,执行力讲的是管理,而钱讲的是资源。无论是直接融资,还是收购重组,背后都蕴藏着资源整合四字。
房企上市和发债,是将社会资金引入房地产行业,让房地产公司的专业能力和资本进行结合。房企之间的并购,也是为了促使资源向更高效率的房企流动,从而产生更大的经济和社会效益。资本运作的核心手段是资源配置,核心目的是实现资本增值的最大化,这在房地产行业都得到了淋漓尽致的体现。

经济基础决定上层建筑。中国房企的资本运作史,也是一部中国房地产行业的发展史。
从黄金时代到白银时代,房地产企业在资本市场所进行的努力,正反映了房地产行业发生的一系列深刻变化。其中一个核心,就是随着2004年招拍挂制度开始严格实施,土地成本不断上升,虽然房价还在上涨,但房企的利润率却在持续下降。2012年之前,房企的毛利率动辄高达40%以上,近年来则已经慢慢下降至25%甚至更低。房企必须寻找新的出路,向各种途径去要效益。
第一,房企重视直接融资,反映出资金压力越来越大,必须向融资成本要效益。由于地价越来越贵,开发商特别是民营开发商的资金压力大幅增加。房企的竞争在运营方面拼的是周转速度和费用控制,在资金方面拼的则是资金成本。
中国房企传统的融资方式,比如银行融资以及信托等,借贷期限短而成本高。房企只有通过资本市场,以发行股份和债券的形式进行直接融资,才能获取期限较长、成本较低的资金。如传统信托融资的成本普遍在15%以上,期限只有12年;而境内公司债和境外美元债近年来的平均成本约为7%,期限可达35年,优质房企在好的时间窗口下,发债成本可以低至3%,期限长达10年,令房企在资金竞争中处于优势地位。
第二,房企重视兼并收购,反映出土地资源获取越来越难,必须另辟蹊径获取土地储备,并向发展规模要效益。通过招拍挂在公开市场上争夺地王,伤敌一千也自损八百。而低利润率之下,一大批原来管理不善的小型地产公司选择出售项目,正好为管理能力优秀的房企提供了土地资源并购机会,帮助其迅速扩大资产规模。
而资产规模的扩大,又增加了房企的规模优势:一是管理和销售费用得到分摊,降低了单个产品的费用成本;二是规模大的企业更易获得银行和资本市场的融资,在土地竞投的时候也更具资金优势,从而形成强者更强的局面。
第三,房企积极发展资产证券化,反映出增量市场天花板渐近,必须向存量市场要效益。经过十多年的发展,中国的房地产市场达到了十多万亿元的年销售规模,近年来虽然仍有上升势头,但持续的高增长已经可望不可求。
追随欧美房地产行业的发展轨迹,原来因为利润率较低而被房企忽视的存量资产,包括商业地产、长租住宅、物业管理等,重新进入了房企的视野。通过分拆商业和物管业务独立上市、发行REITs和资产证券化等资本运作手段,房企能够将原本需要长时间才能回收的现金流进行变现,从重资产走向轻资产。
展望未来,房地产行业在长效机制影响下,将进入健康平稳运行的新常态,行业利润率趋向整体经济平均水平、行业集中度不断提高、由存量市场向增量市场转变等大趋势不会改变,房地产公司的资本运作,也将继续围绕上述特点展开;同时,房地产 等新业务的发展,将推动资本运作在行业内外并购、资产证券化和打造先进的房地产金融模式等方面发挥更大的作用。

中国房企的资本运作史,也是一部中国房企的企业发展史。
每个上市房地产公司,都有这样一个神秘的部门,或者叫资本经营部,或者叫资本市场部,或者叫金融部。他们平时行为低调,各种保密,突然又发布公告,或是增发股份,引入战略投资者;或是发行债券,大笔借入资金;或是对外收购,大幅增加土地储备,引发媒体纷纷报道,公司股价冲高走低。
本书中写到的许多资本运作案例,在各自房企的公司发展史上,都具有里程碑式的意义,与这些房企的发展历程息息相关。
我们看到世界500强企业伴随着资本运作成长:恒大2002年收购A股上市公司琼能源的时候,不过广东的一个地方房企;随后在2006年舍弃琼能源壳股,不惜与投资者设立对赌条件,终于推动公司在2009年登陆港股;2013年开始通过发行永续债等手段获取资金大幅扩张,2016年开始又积极推动借壳深深房回归A股,在这个过程中,恒大成长为年销售规模超过5000亿的全国房企三强之一。
我们也看到老牌央企借助资产重组焕发新机:招商地产在2015年实施重大资产重组无先例情形方案,由母公司招商蛇口发行A股股份进行换股吸收合并,实现了招商蛇口的整体上市,促成旗下地产业务的有效整合,成功实现了向城市运营商的战略转型。中海外则先后在2015年收购母公司旗下中建地产,在2016年收购中信集团房地产业务,土地储备大幅增加,进一步确定了行业龙头的地位。
我们看到中小型房企敢为人先,借助资本市场打造自身优势:越秀地产在2005年分拆越秀REIT上市,在2012年向越秀REIT注入广州国际金融中心,打造了一个商业资产通过REIT证券化的有效模式,成为中国房企发行REIT的先锋;而花样年在2014年分拆彩生活上市,重新开启了一个久被人遗忘的物业管理市场,并给其插上互联网 的翅膀,在地产行业资本市场上刮起了一股彩色旋风。
我们也看到知名房企因为资金链问题危机频发:绿城由于资金压力,在2012年至2014年被迫采取一系列的卖盘行动,包括引入九龙仓作为战略股东、和融创成立融绿平台、计划卖股融创、股权转卖中国交通建设集团有限公司、出售融绿平台给融创等。而佳兆业作为中国房地产公司中第一家出现美元债违约的房企,几乎濒临破产清算,最终成功债务重组,重新焕发生机。
胜者为王,败者为寇。资本市场从不相信眼泪,但笔者想对这些挣扎求生存、奋发求发展的房地产企业致敬。
在中国,房地产公司身上总带着原罪,有一些人认为是房企在推高房价,赚取巨额黑心利润。但在案例中,我们看到众多的房企按照市场经济的规律、资本市场的规则努力拼搏,赚取利润,也承担风险;在实现企业发展的同时,让普通百姓能住上舒适的房子,也把行业发展成为国民经济的支柱产业。

中国房企的资本运作史,也是一部中国资本市场的发展史。
在接触和研究大量的房企资本运作案例后,笔者有两个感受:
一是太阳底下没有新鲜事。中国房地产企业所运用的资本运作手段,无论是上市、增发、供股、发债、并购、重组、分拆上市等传统资本动作,还是可转债、永续债、REITs、资产证券化等带有一定创新色彩的资本手段,都已经在欧美资本市场被上市公司运用得淋漓尽致,并无新意。
二是日日新鲜镬镬甘。这是一句广东话的俗语,意指每天都有新的事物和意外出现。国际资本市场的每一样工具,对中国房企来说都是新的,当其与中国房企的实际结合,特别是应用到内地资本市场的时候,房企通过对其进行微创新,迸发出新的生命力。比如中国内地在推出正式的REITs条件未成熟前,开发出类REITs产品,这也是房地产公司对资本市场的理解日益加深、资本运作的技巧日益丰富的结果。
在中国内地,房地产公司见证了中国资本市场每一次重大的制度改革,比如20世纪90年代初证券市场的开启、2005年的股权分置、2011年对借壳上市的收紧、2014年公司债和中票的开闸等。
作为对国民经济举足轻重的一个行业,房企的一些资本运作,还影响和推动了中国资本市场的发展。
我们看到因为万科和宝能的股权争夺战,在股民中掀起了关于公司治理的大讨论。股权分散对上市公司的治理会带来哪些问题?管理者如何处理好与股东的关系?上市公司如何避免出现内部人控制的情况?这些都是对中国上市公司和投资人的一次生动教育。
我们看到险资对房地产企业股权的大举布局,无论是中国人寿、平安保险等传统险企巨头,还是安邦保险、生命人寿等后起之秀,都纷纷入股房企,有的还成了上市房企的控股股东。以险资为代表的机构投资者,将在未来深刻改变中国资本市场以散户为主的局面。
同时,中国房企在国际资本市场的探索,也反映了中国企业日渐与国际资本融合的过程。
由于A股IPO上市融资路径不畅通,一大批房企走上了境外上市的道路,临近内地而又汇聚国际资金的香港,成为他们上市的集中地,先后有100多家内地房企赴港上市,成为一时之风潮,并从中成长出恒大、碧桂园、融创、龙湖等一大批璀璨的明星企业。
有人漏夜赶科场,有人辞官归故里。由于香港资本市场的投资者结构和估值体系与内地不同,一批已经在港上市的房企,因为低估值又产生了回A股上市的念头,万达商业和恒大更是积极付诸行动。
再如在国际美元债市场,中国房企从最初面对境外低息资金的狂热,到遭遇汇率逆转时的惊惶,再到境内发债和境外发债并举,逐步学会在境内外融资渠道中左右逢源,成为资金大潮中游刃有余的弄潮儿。知进知退,为我所用,中国房企对国际资本市场的认识已今非昔比。

迄今为止,这应该是国内第一本以案例的形式,对中国房企的资本运作进行系统、全面梳理的书。
从发心动念准备写这本书开始,笔者一直在想,这本书准备写给什么人看?或者说,这本书的内容对哪些人有存在的意义?
第一类读者,应该是房地产行业的同行,以及研究和投资房地产行业的分析师和投资者。对于他们,这本书的价值,或许在于其对大量的原始资料进行了梳理,提炼为案例,提供了一个快速和全面了解中国房企各类资本运作的途径,希望这本书能抛砖引玉,有助业界同人更好地思考所在企业、行业的未来。
而第二类读者,则是如笔者一般普通的80后90后。
如果说这个时代有哪一个行业的发展,能时时牵动年轻人的心,互联网和IT业可能是其中一个。阿里的双十一节,腾讯的热门游戏,苹果和小米的新产品,都能成为80后90后饭桌上和朋友圈里的谈资,但它们只可算是锦上添花。真正让人欢喜让人忧、关系成家立业、家庭财务安排大计的,还要数房地产行业。
中国房地产行业的前景如何?中国未来的楼价是涨还是跌?这是很多中国年轻人共同的疑虑,但谁都无法给出确切的答案。即使是房地产行业的从业人士或专业研究者,也是仁者见仁,智者见智。分析房地产行业有三千法门,资本运作或许是其中的一个窄门,也是以往较少人关注的。希望这本书能够以新的视觉,为普通读者打开一扇深度了解房地产行业和企业的大门,帮助他们更理性地做出自己的决定。
叙事不妨细致,但是结论却要看远不顾近。历史学者黄仁宇先生的大历史观,是笔者写作这本书的精神指引。
过往10年,笔者先在香港担任财经记者,采访和报道资本市场和上市公司,后又进入房地产企业,从事投资者关系、资本运作和资本市场研究工作。这份经历让笔者有机会向企业高层、投行分析师、专业投资者和媒体请教他们对行业发展的看法,也从实践中了解房地产行业和资本市场的实际运作情况。
在写作过程中,笔者希望尽量保持财经写作的严谨性。这本书依靠的原始资料,来自上市公司的公告和年报,也参考了券商的研究报告和媒体的报道,以及万得和彭博等财经数据库,并无特别的内幕消息。但在写作方式上,笔者则不希望其变成一部堆砌资料的论文,而是希望通过数据和材料之间的排列组合,渗入自己的思考,从中揭示出背后某些关联和趋势,深入浅出地呈现给读者。
考虑本书的目的和目标读者,本书更多是站在第三者的角度,分析房企某个资本运作的前因和后果,集中回答三个问题:为什么要做?交易方案为何这样设计?最终对企业发展有何影响?至于资本运作实务层面的内容,比如法律、会计、税务、交易结构等,往往点到即止,没有充分展开。日后如有可能,笔者期待将这本书中的内容发展成为翔实的案例库,和从事资本运作实务的同行分享和讨论。
社交媒体带来的快速阅读何其便捷,人工智能带来的数据处理何其高效。但笔者相信十年的媒体和房企工作经历,加上数千万字的研究资料,让人类的大脑可以产生一些化学反应,在冷冰冰的数据和资料之上,开出一两朵深度思考的智慧之花。而囿于笔者的知识和经验有限,以及房地产行业和资本运作的复杂性,这本书肯定还存在不少错漏和可以改进的地方,期待各位读者的指正。本书观点仅代表笔者个人,与笔者任职机构无关。
是为序。

 

 

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