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| 內容簡介： |
本书是由甲方操盘人员系统解读园区开发全流程的实操精义。
作者一直从事产业园区/产业新城开发实务，通过多个项目实操，积累了从项目拓展、产业研究，前期策划到营销推广、招商运营的全流程经验。本书对什么是产业园区、不同主体的开发模式和盈利点、怎么做选址、怎么做策划、怎么做产业研究、怎么拓展拿地、怎么做招商引资、怎么做园区运营等问题进行了深入浅出的阐述。
定位——通过详细的市场调研（定量 定性），经过科学的分析，对项目的可行性进行初步研判，并通过对竞品的分析找到自己的细分市场和目标客户及产业定位，最终对项目本身进行精准的综合定位。
规划——项目前期，可以联合策划单位和概念规划编制单位，合作进行开发策划方案的编制，双方进行充分沟通，以免出现策划一张皮、规划一张皮的情况。
设计——要充分考虑主导产业的层高、荷载、货梯容量、卸货平台等，特定的行业有特殊的载体要求，载体的外形只是加分项，最重要的是空间利用率高，成本低、适合产业的需求。
招商——要实现企业的入驻和产业的聚集，招商引资是最重要的环节，对产业园区开发商而言，招商引资能力是对外拓展的有力背书和支撑，要形成从产业研究、营销推广、政策设计、商务谈判、落地服务的全流程能力。
运营——产业园区不仅是一个物理载体，还需要产业引导、企业服务、运营管理等，需要构建资产管理、物业服务、产业增值服务、金融服务的完善平台。
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| 關於作者： |
黄婷
本硕均毕业于武汉大学，从业十年，一直从事产业新城和产业园区开发实务，历经战略、投拓、前策、产研、营销、招商等多个岗位，就职过多个大型综合性央企和地方国企平台，具有丰富的项目拓展、产业研究，前期开发策划、营销推广、招商引资的全流程实操经验，授有《产业园区开发全流程实操解析》、《产业园区投资拓展要点解析》、《产业园区营销招商体系构建》、《如何撰写市调及产业研究报告》、《如何撰写项目可研方案》、《如何提升专业化招商水平》等实操课程。
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| 目錄：
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第一章 产业园区的前世今生
一、 概念介绍
（一）狭义定义
（二）广义范畴
二、发展演变
（一）产业为主
（二）“产”与“人”结合
(三）“产”“城”“人”融合
三、不同开发模式
（一）政企合一的开发模式
（二）产业新城开发模式
（三）产业地产商模式
（四）主体IP引导模式
（五）产业为皮居住为核的勾地模式
（六）TOD开发模式
（七）城市更新模式
（八）国有平台公司运作模式
（九）轻资产运营模式
附1 宁波大榭管理体制分析
附2 了解TOD开发
第二章 产业园区的定位
一、 项目选址
（一）宏观方面
（二）中观层面
（三）微观层面
二、产业方向定位
（一）产业方向选择的原则
（二）“命题作文”下的细分研判
三、产品定位
（一）物业形态
（二）功能定位
（三）体量定位
四、商业模式
（一）租售收益
（二）运营收益
（三）投资收益
（四）资产证券化
五、关键成功要素
（一）优越的区位
（二）便利的交通
（三）合理的设计
（四）优惠的政策
（五）良好的服务
第三章 市场调研的重要性
一、市场调研的流程
（一）准备阶段
（二）实施阶段
（三）分析和总结阶段
二、市场调研的方法
（一）一手资料获取
（二）二手信息提炼
三、调研内容
四、编写报告
（一）常见的分析工具
（二）结论成文
附1: 某生物医药产业园市调报告
附2 某新能源汽车产业市调报告
第四章 产业园区的规划设计
一、土地规划
二、城市规划
（一）总规
（二）控规
（三）修规
（四）概念规划
三、产业园区规划设计的原则
第五章 产业园区的投资分析
一、投资逻辑
（一）纯一级开发项目
（二）纯二级开发项目
（三）一二级联动开发项目
二、政策争取
（一）针对开发方的政策
（二）针对入园企业的政策
三、融资方式
（一）自有资金、银行贷款、信托等融资
（二）“EPC ”融资
（三）PPP模式
（四）ABO模式
四、财务测算的逻辑
（一）前提假设
（二）计算逻辑
第六章 可行性报告的撰写
一、可行性报告的内容
二、可行性报告撰写的原则
三、如何选择外部咨询机构
（一）理解咨询机构自身的定位
（二）清楚自身需求并做好过程管理
附：某信息产业园可行性报告参考
第七章 土地获取
一、组织支撑
（一）主责部门架构
（二）人员要求
二、项目拓展流程
（一）信息获取
（二）初步研判
（三）方案制定
（四）多轮洽谈
（五）签订投资合同
三、土地获取方式
（一）通过招拍挂是主要途径
（二）合作开发
四、相关手续
附1 产业园区经济效益预估方法
附2 某工业用地 土地监管协议模板参考
第八章 开发建设
一、主要流程
二、注意要点
（一）预留后续空间
（二）规划设计与产业定位相符
（三）做好成本管控，提升工程管理水平
第九章 营销推广
一、与房地产项目的异同点
（一）相同点
（二）不同点
二、产业园区的营销要领
（一）读懂项目
（二）精准投放
（三）完善制度
附1项目年度营销策划方案
附2沙盘制作要求
附3 园区项目微信公众号运营思路
附4 营销管理服务类采购管理办法
附5宣传视频采购评分表
附6 广告公司营销策划服务合同
第十章 招商引资
一、招商引资的重要性
二、多维度开展招商
（一）招商前置
（二）深化研究
（三）广布渠道
三、招商引资的流程
（一）产业研究
（二）项目接洽
（三）诉求对接
四、招商部门的管理
（一）部门管理
（二）激励机制
五、招商人员必须掌握的材料
（一）园区情况
（二）常见政策
（三）常见名词
附件1招商委托合作协议书
附件2招商人员绩效考核方案
附件3招商人员积分激励方案
第十一章 运营管理
一、设立入园管理办法
二、传统园区管理
三、智慧园区运营
附1入园管理办法
附2：企业入园相关流程和表格参考
附3. 智慧园区搭建方案
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| 內容試閱：
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目前，由于房地产行业已经非常成熟，各流程都已标准化，市面上关于房地产的各个环节实操的书籍非常全面，但是产业园区的开发，和房地产虽然有些许相似，但逻辑却并不完全相同，并且运作流程更加复杂，但市面上讲如何做产业、如何做产业园的书籍很少，已有的也以理论分析居多，实操类书籍较少。作者在实际工作中，也经常会收到相关咨询遂萌生了通过系统的整理，把这些问题延展开来完整讲透的想法。
全书通过通俗易懂的语言，深入浅出的讲解产业园区开发运营的各个环节，包括了产业园区的开发模式、前期定位策划（含如何市场调研）、规划设计、 投资测算、可行性研究、拿地建设、营销推广、招商引资、运营管理等全过程。
本数旨在让零基础的人，让零基础的人、刚毕业入行的人、想转行到产业园开发领域的人，对什么是产业园区、不同主体的开发模式和盈利点、怎么做选址、怎么做策划、怎么做产业研究、怎么拓展拿地、怎么做招商引资、怎么做园区运营等问题有个大致的了解，并且能够通过书中总结出的实操指引，对实际工作有些许帮助。
为什么要单独拿一章来讲市场调研，因为产业园区的整个定位和前期工作，都是离不开详实的调研的。没有调查就没有发言权。只有在完成市场调研后，才算完成了整个前期定位。
在前期策划阶段，最重要的就是要进行详尽的调研，并进行科学的分析，才能因地制宜的做好开发策划方案。这也是开发前期最重要的环节，可以说决定了项目的成败。所以开发主体一定要重视市调，不要匆匆上马。
不管是政府机构、还是开发运营商，或是被委托的咨询策划机构，在要开发一个产业园之前，都必须想好要做什么，客户在哪，怎么做，进行科学合理的策划，不能凭经验拍脑袋的马上就开建，否则大概率会失败。
因为项目选址、产业选择、客群定位、功能定位、产品设计、体量预估，都必须建立在详细的研究调研基础上，市场调研和分析决定了整个开发方案的准确性，贯穿了整个项目开发的过程，后期的方案也可以根据市调的结果进行调整。
市场调查可以由甲方（政府、开发商）自己进行，也可以委托专业的调研机构或者咨询公司完成，但即使将此项工作外包，甲方也必须对调研达到的目标、要求、主要内容等有明确的思路。
市场调研的流程（一）准备阶段确定想要通过调研了解的内容和目标，并通过问题的设置，引导调研目的完成。制定调查计划，制定调研的时间、对象、方式。（二）实施阶段成立调研小组，确定负责人和调研团队，如果是委托第三方机构，一定要将调研的目的，需要达到的结果，交付的报告内容要求清楚，并且最好是能派人全程参与第三方的调研。通过多轮的调研和走访，收集一手和二手资料，每次调研完一个对象后，都要快速形成记录，以免遗忘。记录的内容包括，走访时间，地点，对象，并提炼主要内容，以便后期汇总。（三）分析和总结阶段通过分析调研情况，编写调研报告。通过调研结论，对整个园区的定位进行初步的可行性论证在市场调研的过程中，还可以进行前置招商，比如了解企业扩张计划，搬迁意愿等，让企业知晓正在策划的园区，对于比较优质的企业可以提前蓄客，后期给
予定制化的空间。
本章结尾会通过生物医药产业园、新能源汽车产业园的市调报告，对如何进行市场调研进行实例解析。
市场调研的方法
市场调研是市场营销学里一门专业的课程，包含了统计学、心理学等诸多内容，有兴趣的朋友可以阅览专业的教材。这里列出主要的方法供参考。
按调查资料的来源分为一手资料调研和二手资料调研，这两种调研方法都拥有较为丰富的路径，此处仅列出比较常用的渠道。
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