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谁动了我的权利?
维权必备法律常识系列丛书
隆重上市!
维权必备，学法、懂法、用法不可不知!
分册如下：
☆ 合同纠纷维权必备法律常识
☆ 劳动就业纠纷维权必备法律常识
☆ 婚姻家庭纠纷维权必备法律常识
☆ 道路交通纠纷维权必备法律常识
☆ 房产物业纠纷维权必备法律常识
☆ 拆迁补偿纠纷维权必备法律常识
☆ 消费者维权纠纷必备法律常识
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| 內容簡介： |
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本套丛书内容涉及人们日常生活的方方面面，从公民的实际生活需求出发，以案例分析为基础，通过【情景再现】、【案例解读】、【维权提示】和【法律链接】四部分，用浅显易懂的语言，将人们的日常生活与法律规定相结合，解答民众的困惑，提供温馨的维权提示，为公民学法、懂法、用法、维护自己的合法权益，提供不可多得的实用指导!
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| 關於作者： |
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中国人民大学法律援助中心成立于1998年，是面向社会弱势群体提供专业法律援助的公益性学生组织，同时是北京市司法局批准的法律援助工作站、海淀区消费者协会批准的投诉与法律支持工作站。目前，中国人民大学法律援助中心已形成一支以硕士生为主体，全院参与的专业化学生法律援助团队，在最高人民法院、北京市司法局、海淀区人民法院、海淀区消费者协会、中伦公益基金会等机构的支持与帮助下，积极开展各类法律咨询、案件代理、普法宣传等项目，为志愿者打造健全、规范的法律援助服务平台。
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| 目錄：
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一直在路上
为法律的普及而努力
法律的生命力
第一章 房屋买卖
买房认购书具有什么效力?
房屋买卖中定金与订金有什么区别?
开发商售楼广告宣传内容不实，应当承担什么责任?
实际情况与宣传册中的效果图不同，购房者能否要求退房?
开发商迟延办理不动产权属证书，应当承担什么责任?
开发商逾期交房，应当承担什么责任?
购房人逾期支付房款，应当承担什么责任?
房屋购买后发现质量有瑕疵的，开发商应当承担什么责任?
房屋设施不合格造成其他损失的，开发商应当承担什么责任?
实际面积严重缩水的，购房者能否要求返还多付的房款?
开发商一房二卖，购买者如何维护自身利益?
房屋买卖中违约金过高，怎么办?
签订意向合同后，开发商因房价上涨拒签正式合同，购房者应当如何维权?
因房屋质量验收导致逾期交房，买房者如何维权?
开发商未取得预售许可证明即出售房屋，购房者应当如何维护自身权益?
签完购房合同后房价即下跌的，购房者能反悔吗?
商品房土地使用年限缩水，如何索赔?
夫妻一方擅自出卖房屋，效力如何?
办理贷款责任约定不明，能否要求中介承担责任?
买卖双方解除房屋买卖合同，能否要求居间人返还中介费?
通过中介买房砍价未成，是否需要支付中介费?
房屋原房主亲属的户口未迁出，购房者能否主张原房主承担违约责任?
购房者通过后联系的中介公司成功购买房屋，还需要向先联系的中介公司支付报酬吗?
借用他人名义贷款购买房屋，会导致什么后果?
购房时签订阴阳合同，可能产生什么后果?
签订购房合同后，卖方主张自己没有处分权的，合同效力如何认定?
购买的房屋上设立了抵押权，怎么办?
中介公司未尽审查义务，应承担什么责任?
中介公司隐瞒房屋重要信息，应当承担什么责任?
卖方一房二卖，房屋到底归谁?
购买房屋尚未登记卖方即死亡的，应该怎么办?
违规购买经济适用房，合同效力如何?
房屋买卖过程中需缴纳的税款，应由买方还是卖方承担?
网上签订的购房合同有没有效?
购买违章建筑，合同效力如何?
误买鬼宅可以要求退房吗?
第二章 房屋租赁
中介公司隐瞒出租房屋的质量情况，承租人能否要求返还中介费?
房屋租赁合同到期后，未继续签订书面续租合同，租赁关系是否仍合法有效?
承租人去世，租赁合同对其生前共同居住人是否仍有效力?
承租人过错导致对第三人侵权，出租人代为赔偿后能否追偿?
承租人擅自转租房屋，效力如何?
出租人不及时履行房屋维修义务，承租人能否要求减免租金?
承租人在租赁房屋内遇害，出租人是否需要承担赔偿责任?
噪声导致承租人无法居住而解除租赁合同，出租人能否向第三人主张赔偿?
租客因一氧化碳中毒死于出租房内，房东是否应当承担责任?
承租人装修租赁房屋，合同到期后，出租人是否需要进行补偿?
承租人拖欠租金，出租人是否有权解除租赁合同?
租房期间，遇到房屋拆迁该怎么办?
出租人改善房屋条件，能否要求承租人增加租金?
出租人提前终止租赁合同，承租人该怎么办?
群租发生事故，房东需承担什么责任?
因不可抗力导致租赁合同无法履行，承租人能否解除合同?
出租人遭遇群租，能否要求承租人赔偿损失?
承租人擅自转租房屋，出租人能否主张转租合同无效并解除租赁合同?
签订租赁合同时，出租人未取得房屋产权证，租赁合同是否有效?
出租人在房屋租赁期间出卖房屋，承租人能否要求继续租赁房屋?
承租人优先购买权及于整栋房屋吗?
转租房屋改变房屋使用用途，有何后果?
出租房屋未使用防火材料，发生火灾后能否追究房主责任?
房屋共有人与租客均要求优先购买房屋份额，谁是赢家?
第三章 建筑物区分所有权
楼上漏水渗透到楼下并造成损失，谁来承担责任?
业主擅自在小区建筑物外墙悬挂广告牌是否合法?
因业主未交纳相关费用，建筑物电梯不向其开放，这种行为是否合法?
业主将住宅改变为经营性用房时，是否须经有利害关系的业主同意?
业主将建筑物共用部分占为己用，其他业主可否要求恢复原状?
在小区公共场地设置的收费停车场，业主能否无偿使用?
为了保障居住安全与提高生活质量，业主能否擅自封闭阳台?
在建筑物楼顶擅自架设天线基站，是否侵犯业主权益?
在露台搭建建筑物影响到其他业主生产、生活，是否需要承担责任?
顶层业主能否将去往顶层的楼道封闭?
业主在共用楼顶上安装太阳能热水器，致其他业主遭受损失的应否承担责任?
业主能否撤销业主大会作出的决定?
第四章 物业管理
业主没有与物业公司签订书面物业服务合同，发生纠纷后，业主可以追究物业公司的责任吗?
小区业主能否以小区车辆随意停放、部分业主违章搭建为由，拒绝支付物业管理费用?
业主与租户均未交纳物业管理费用，物业公司对租户能否提起诉讼?
物业公司能否要求未交纳物业服务费的业主交纳滞纳金?
业主委员会与物业公司签订物业合同存在程序瑕疵的，个别业主能否要求法院撤销物业合同?
业主停放在小区内的车辆毁损或丢失，物业公司要承担责任吗?
邮政局将居民信件送至小区收发室的，物业公司是否应当通知小区居民领取信件?
电梯发生事故的，物业公司是否应当承担责任?
住在一楼的业主能否不交纳电梯费用?
业主暂时不在房屋居住，能否不交纳物业服务费?
物业公司将小区车位对外出租，收入归谁?
业主未交纳物业服务费的，物业公司是否有权断水断电?
物业公司将小区内空地改为车位，是否侵犯了业主权利?
业主能否将住房用于办公、商业等活动?
业主可否对自己专有部分随意装修、搭建或拆除?
业主车位被他人占用，物业公司是否承担责任?
业主如何获知小区公共收益状况和维修资金使用情况?
小区健身活动扰民，业主能否要求拆除相关设施?
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| 內容試閱：
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买房认购书具有什么效力?
情景再现
周某欲购置A房产公司开发的房屋一套，双方经过商议，就一套房屋签订《房产认购协议书》，周某交付定金2万元，A公司在签订认购书时声称该房屋绝对不存在抵押等情况。周某一周后前往产权机关查询得知，其认购的房屋在数月前已被A房产公司抵押给了银行，周某遂拒绝签订商品房买卖合同，并要求房产公司返还定金2万元，或者在房屋解除抵押后双方再签订购房合同。A房产公司拒绝退还收取的定金，周某遂向法院提起诉讼，要求法院撤销《房产认购协议书》，判令A公司双倍返还2万元定金。
法院审理认为，A房产公司在签订《房产认购协议书》时，没有如实告知周某房屋状况，存在欺诈行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判决撤销《房产认购协议书》，A房产公司双倍返还周某2万元定金。
案例解读
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以下简称《商品房买卖司法解释》，通常认为购买商品房时签订的认购书属于预约合同，即为了订立本约而签订的合同。本案中，《房产认购协议书》是买卖双方为了日后签订商品房买卖合同而事先订立的合同，它也具有合同的性质，但不会发生买卖合同的权利义务关系，签订认购书的目的在于使双方能够为了订立买卖合同而进一步平等磋商。
预约合同同样是合同，受到《合同法》的规范。本案中，A房产公司在签订《房产认购协议书》时隐瞒了房屋已经办理了抵押的事实，构成了欺诈。根据《合同法》第54条的规定，周某有权要求法院撤销该合同，同时要求对方承担双倍返还定金的责任。由于作为预约合同的认购书被撤销，周某也就不再负有与A公司就房屋买卖进一步磋商以及签订本约房屋买卖合同的义务。
维权提示
通过前文的分析，我们已经了解到认购书与买卖合同并不相同，房屋买卖合同在买卖双方之间产生交付房屋与价金的义务。认购书同样是合同，在买卖双方之间产生在条件合适时签订买卖合同的义务，如果购房者或者开发商在条件合适时拒绝签订购房合同，仍然需要承担违约责任，所以说，认购书对于买卖合同的签订能够起到一定的保障作用。所以购房者在签订认购书时，一定要本着慎重的态度。例如，要详细了解所欲购买的房屋的状况、对房屋登记情况进行核实、就自身情况商定合适的定金等。
法律链接
《中华人民共和国合同法》
第54条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
一因重大误解订立的;
二在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第4条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
2.
房屋买卖中定金与订金有什么区别?
情景再现
张某有一套住房想要出售，赵某得知后与张某进行磋商，表示愿意购买张某的住房，双方协商一致后，赵某当场给付张某1万元，张某出具了一张收据，收据载明：收到赵某购房订金1万元;房屋位于赵某交清剩余房款后双方签订房屋买卖合同。之后，赵某因故不愿意再购买该房屋，向张某表示反悔，要求张某返还订金1万元。张某认为该1万元是定金，表示不予返还，赵某遂向法院起诉。
法院审理认为，收据中载明该1万元是订金，根据《担保法》及其司法解释，该1万元不属于定金，不具有担保的功能。由于双方尚未订立买卖合同，且对于购买房屋一事没有达成协议，因此判令张某返还赵某1万元订金。
案例解读
我国《担保法》第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。可见，定金起到了担保合同履行的作用，属于法律概念。相较而言，订金只是日常生活中的概念，往往被认为只是起到了预付款的作用，不具有担保的功能，典型的差别在于接受订金的一方违约，只需要返还订金数额，而不需要双倍返还。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条的规定，定金必须要在合同中加以明确约定。本案中，张某、赵某之间订立的收据中明确载明的是订金，所以张某认为1万元是定金的说法没有法律依据，被告应当返还。
维权提示
上述案件中，假设张某、赵某的收据中写的是定金，那么属于立约定金。所谓立约定金，即双方为了担保订立主合同而设立的定金，如果因为一方不合理的原因而导致合同未订立，则适用定金罚则。需要注意的是，定金还分为证约定金、成约定金、违约定金、解约定金等，不同的定金适用的条件也不同。
另外，如果案中的收据载明了买卖合同的主要内容，如房屋位置、价款等信息，则收据视为买卖合同，赵某不购买房屋的行为构成违约，需要承担违约责任。在此种情况下，即使双方约定的订金不具有定金的性质，赵某仍然需要承担其他的违约责任。
还需要注意的是，除了订金之外，留置金、担保金、押金等表达方法均不能视为定金，除非合同中明确描述了该笔钱款用作定金。
因此，在订立合同时一定要了解相应定金的性质，同时在合同中对定金作出明确约定，以保障合同的顺利履行。
法律链接
《中华人民共和国担保法》
第89条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第118条 当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
3.
开发商售楼广告宣传内容不实，应当承担什么责任?
情景再现
A房产公司在报纸上为自己开发的某楼盘刊登售楼广告，广告包含小区业主子女享受免试入学、义务教育收费标准不出社区，轻松入读名校等内容，宣称业主子女可以以义务教育收费标准就读某民办实验小学。俞某为该市居民，育有一子小俞，为了小俞的入学考虑，俞某与A房产公司签订了商品房预售合同，购买该楼盘房屋一套，但是合同中并没有关于学校就读的内容。其后，该小学改变收费标准，要求学生每学期缴纳5000元的学费。俞某等业主表示不满，以A房产公司为被告向法院起诉，要求A房产公司继续履约。
法院经审理认为，根据有关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故支持俞某等的诉讼请求，判令A房产公司继续履行合同义务，保证业主子女以义务教育的收费标准入学。
案例解读
根据我国《合同法》的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。对要约的内容进行承诺即形成合同，要约的内容即成为合同的条款，对双方当事人产生拘束力。而要约邀请的内容通常不经过要约确认不会成为合同的内容，不会产生法律上的拘束力。通常情况下，广告应视为要约邀请，但是根据《商品房买卖司法解释》以及《合同法》的规定，如果商品房广告的内容就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。
本案中，俞某等业主正是被A房产公司的售楼广告所吸引才签订了商品房预售合同，可以说，广告中关于以义务教育的收费标准就学的内容对买卖合同的订立及内容产生了重大影响。所以，尽管预售合同中没有关于就学内容的规定，但是广告的内容应被视为合同的内容，所以A房产公司负有遵守的义务。又根据《合同法》第107条的规定，俞某等可以选择要求A房产公司继续履行合同义务或者承担违约责任。
维权提示
如今，各房产公司为了吸引客户，纷纷打出夺人眼球的广告，对交通、环境、周边资源等做出宣传，而在订立合同时又加以推脱，或改变当初承诺的内容。为了维护自身的合法利益，在这里对读者作两点提示：
第一，在选购房屋时一定要持着慎重的态度，仔细查看预售合同的内容，防止商家对意思进行曲解。
第二，对于商家的广告宣传要谨慎小心，必要时留下广告宣传材料，用以作为证据，以防商家抵赖。
法律链接
《中华人民共和国合同法》
第15条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第107条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第3条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
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