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| 內容簡介： |
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近年来，随着国家对房地产行业“房住不炒”的政策定位逐步加强，特别是受房地产企业“三道红线”融资监管新规及银行贷款集中度管理“两道红线”监管要求的影响，越来越多的房地产企业面临资金链断裂的风险，其中不乏行业巨头濒临破产。如何盘活问题楼盘逐步成为一项民生工程，债务的梳理与化解，资产的管理与盘活，各项工作都需要通过破产重整开展下去。然而，破产重整仅仅是问题楼盘困境突破与化解的第一步，本书将重点从债务化解、资产管理、工程续建与营销策划方面着手，根据多年积累的破产重整经验，提出切实可行的重整方案和执行路径。
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| 內容試閱：
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前言
问题楼盘，顾名思义即楼盘本身在开发、建设、销售及使用过程中出现了问题，并且这些问题的存在容易激发社会矛盾，不利于社会的和谐稳定。问题楼盘深陷困境的原因，可以从宏观环境和微观行为主体两个层面分析。因房地产行业本身具有前期资金投入比例高、开发周期长、资金回笼速度慢的特点，自1998年我国全面实行房地产货币化改革至今，房地产行业领域就有4次重大政策的调整，政策的变化引致房地产行业的顶层设计跟不上国家政策的变革速度，使房地产市场产生了一系列乱象。在前述政策背景下，房地产开发商由于资金实力不足或有违法违规操作等情形导致资金链断裂，进而直接导致了问题楼盘的产生。
因前述政策及开发商资金实力不足、违法违规操作等原因导致问题楼盘陷入困境时，首当其冲的是回迁户及购房户，其面临着有家不能回、生存权益难以得到有效保障的巨大问题。问题楼盘的长期停滞、开发商的不作为等因素促使数量庞大的回迁户、购房户、农民工等群体想尽各种手段维护权益，在维权过程中，不当的维权手段容易引发一系列的社会矛盾，影响社会和谐稳定。为了维护相关主体的权益、保护其生存权、保障社会安全、避免土地资源浪费等，应积极化解问题楼盘的困境，实现保交楼。
基于化解问题楼盘的必要性，并响应国家做好“保交楼、保民生、保稳定工作”的政策，本书主要是为了探索化解问题楼盘的最优路径，以期实现问题楼盘的复工建设并顺利交付。笔者以破产重整为切入点，通过与实践中债务重组、破产和解、破产清算等模式相比较，探讨重整程序的优势所在，论证以破产重整程序化解问题楼盘的必要性和积极意义。接下来，详细介绍了我国现行法律法规中有关破产重整的规定，包括但不限于破产重整的法定流程、房地产企业破产重整中债权认定原则及各类债权的清偿顺序等。对于破产重整程序中至关重要的投资方，笔者专设一章向投资人介绍其参与问题楼盘破产重整可选择的投资模式、不同模式的优缺点以及适用该种投资模式时需注意的风险点，并重点论述了共益债投资模式，以期为读者在参与投资时规避一定的风险。此外，笔者还根据其参与破产重整的实务经验，重点说明投资人参与重整程序前须做尽职调查，以表格的方式清晰列出尽职调查内容清单，尽职调查报告的撰写要点，以及重整计划草案如何制作（附重整计划草案模板）、执行等内容。另外，笔者还归纳总结了当前“府院联动”机制的司法实践现状，指出该机制发挥的重要作用。在问题楼盘的化解中，应注意借助地方政府和法院的力量推动问题楼盘得到更好地处置。
本书最后对问题楼盘化解过程中可能出现的立法层面没有明确规定或实践中没有定论的特殊问题进行了论述，具体阐明了笔者的观点，读者可予以参考。
总而言之，本书从问题楼盘的产生背景出发，基于化解问题楼盘的必要性，通过比较论述，引出笔者认为的突破问题楼盘困境的最优路径——破产重整，并围绕破产重整进行详细论述，并结合笔者多年来在不良资产处置方面的实务经验，提供了许多具有可操作性的建议，以期为问题楼盘的化解助力，推动“保交楼、保民生、保稳定”工作的顺利进展。
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