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| 編輯推薦： |
116个法律文件 5类示范文本 10个典型案例
依法、依规推进社区治理工作
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| 內容簡介： |
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本书精心梳理我国社区治理工作涉及的现行有效的常用法律、法规等文件，同时考虑到上海的社区治理工作累积的经验比较多，制定的地方性法规具有一定的借鉴意义，因此将上海市相关主管部门制定的一系列地方性文件也进行了编辑收录。同时，为便于广大读者在实践中更好地适用相关法律，选取了与社区治理工作紧密相关的重要法律、法规进行解析，点明重点条文的具体适用，提出实践中应当注意的问题，同时配合实务中的案例来呈现法律法规的实际运用，从而帮助读者加深强化对法律适用中常见问题的理解，以便更好依法、依规推进社区治理工作。希望能为所有社区工作、物业管理相关人员提供一本“手边”的工具书。
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| 關於作者： |
德同咨询服务机构
成立于2011年，作为一家综合性咨询服务机构，在城乡社区环境和物业管理咨询、商办楼宇运维策划、物业管理纠纷调解等领域积累了十余年的丰富实践经验，形成了一整套成熟的运作管理模式，致力在价格评估、工程管理咨询、物业续选聘、招投标、多元纠纷调处等专业化服务中，为客户提供优质的咨询建议和解决方案。为进一步提升服务能力和服务水平，德同咨询服务机构还先后与上海交通大学、同济大学、上海房科院、上海市法治研究会、上海社区发展研究会等沪上知名高校和专业研究机构合作，围绕管理创新、社区调研、满意度及质量测评、体系认证等工作，开展持续的创新型探索。近年来，德同咨询服务机构积极参与城市精细化管理领域里的重点工作，在城乡公共空间、居住小区品质提升和环境综合治理品质提升、城市韧性提升等专项行动中，承担社会责任，体现社会公益价值。
宋安成律师团队
系由宋安成律师组建并带领的专注于社区治理、物业管理、房地产等领域的专业法律服务团队，累计服务客户超过100家，擅长就小区物业管理的疑难问题提供解决方案。宋安成律师是上海市锦天城律师事务所高级合伙人，担任上海市律师协会物业管理业务研究会主任、中国物业管理行业协会法律工作委员会副秘书长、上海市物业管理行业协会法律顾问和法律专业组组长等。团队律师均熟知社区治理的全流程法律法规，具有丰富的非诉和诉讼实践经验，并始终坚守专业、负责的服务理念，致力于为客户提供高效、优质的法律服务。
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| 目錄：
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第一编国家层面法律、法规及司法解释等文件汇编
适用导引
汇编文件
一、法律
中华人民共和国民法典(节选)
(2020年5月28日)
中华人民共和国城市居民委员会组织法
(2018年12月29日)
二、司法解释及司法指导文件
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问
题的解释
(2020年12月29日)
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释
(2020年12月29日)
最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见
(2019年10月21日)
三、行政法规、规范性文件
物业管理条例
(2018年3月19日)
关于加强和改进城市社区居民委员会建设的意见
(2010年11月9日)
四、国务院部门规章、规范性文件
住宅专项维修资金管理办法
(2007年12月4日)
住宅室内装饰装修管理办法
(2002年3月5日)
住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》
的通知
(2009年12月1日)
高层民用建筑消防安全管理规定
(2021年6月21日
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| 內容試閱：
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第一编 国家层面法律、法规及司法解释等文件汇编
适用导引
《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）是新中国第一部以“典”命名的法律，于2021年1月1日开始实施。作为具有划时代意义的民事法律制度，《民法典》对业主大会、业委会的成立及职权等事项，居委会就业主大会、业委会工作的指导监督等事项，均作出了重要规定。《民法典》沿用原物权法关于业主的建筑物区分所有权的相关规定，并新增了紧急情况下使用维修资金、公共收益归业主所有、物业管理人对业主询问的答复义务等规定，对于业主充分行使建筑物区分所有权具有重要意义。《民法典》生效前，原合同法中并没有单独列出物业服务合同，有关物业服务合同的大部分规定均由国务院制定的《物业管理条例》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等予以明确。《民法典》同时吸纳了行政法规、司法解释中关于物业服务合同的规定，使得上述该等规定的效力上升到基本法律层面，业委会、业主与物业服务企业之间物业服务合同签订、履行、终止等更为明确具体，有利于减少化解纠纷。
《中华人民共和国城市居民委员会组织法》（下称《居委会组织法》）对业主大会、业委会的成立及职权范围以及居委会对业主大会、业委会工作的指导监督也作出了相关规定。《居委会组织法》中明确居委会的任务包括本地居民的公共事务、调解纠纷等，但《居委会组织法》的上述规定较为笼统，部分地方性法规则对居委会在住宅小区治理、业主大会和业委会成立运行换届等程序中的职责作了更为明确具体的规定。如《上海市住宅物业管理规定》第6条规定居委会或者村民委员会参与的住宅小区治理架构，加强对业委会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。《居委会组织法》及地方性法规的这些规定使得居委会可以依法组织业主大会、业委会的筹备及换届，指导监督业主大会、业委会的工作，推动住宅小区的自治，从而有利于化解社区矛盾纠纷，实现社会和谐。
此外，对于住宅小区治理过程中涉及的建筑物区分所有权、物业服务纠纷以及高空抛物、坠物纠纷案件，
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》等司法解释及指导文件对解决相关纠纷的法律适用标准进行了明确规定。同时，鼓励业主和物业服务企业通过调解方式化解纠纷，不仅有助于统一司法裁判尺度，还有助于降低当事人诉讼成本帮助双方快速解决矛盾，促进社区和谐稳定。
在行政法规方面，《物业管理条例》（下称《条例》）是我国第一部物业管理行政法规，于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起施行，并于2007年8月26日、2016年2月6日、2018年3月19日分别进行过三次修订。《条例》是为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的。《条例》中不仅规定了业主在物业管理活动中享有的权利和应尽的义务，还规定了业主大会以及业委会的相关规范，包括业主大会共同决定的事项、召开形式和流程、业主大会决议的形成条件、效力和救济途径、业委会应当履行的职责等。《条例》规定了业主大会议事规则与管理规约。同时，《条例》还就居委会对业主大会、业委会的指导和监督职责作出了相关规定。这些规定对于规范物业管理活动、保障业主权益、促进社区和谐、提高物业服务质量以及维护社会稳定等方面都具有重要的实践指导意义。不过，《条例》对于业主大会的成立条件、业委会的选举方式、业委会成员的资格条件、业主大会召开的流程细节以及议事规则、管理规约等文件的制定方式等内容，并未作出详细规定。至于在实务操作中，读者还需结合各地的地方性物业管理条例和其他规范性文件，方能对业主自治管理的规定有全面细致的了解。
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