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| 內容簡介： |
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本书全面、系统介绍了全国及深圳市土地制度、城乡规划制度、房地产登记制度历史沿革，深入分析了深圳市的土地历史遗留问题、历史遗留违建问题、房地产登记历史遗留问题等，以解决问题为导向，按照深圳市土地整备利益统筹项目实施流程，从项目计划立项申报、项目实施“算大账”，到项目留用土地合作开发，再到项目实施“算细账”阶段的搬迁补偿安置，分阶段、分板块对深圳市土地整备利益统筹政策及实务操作进行了体系化的归纳总结，并且针对各阶段存在的诸多争议性疑难问题展开研究，提出合理的解决路径。
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| 關於作者： |
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李辉杰，广东知恒律师事务所高级合伙人，团队负责人，毕业于中南财经政法大学，曾为深圳市多个区城市更新和土地整备部门、辖区街道办事处就旧改项目提供专项法律服务，参与处理旧改业务中的重大疑难复杂问题，并曾作为核心成员参与房屋征收、城市更新及土地整备利益统筹相关规范性文件的起草与制定工作。李辉杰律师作为主办律师全程或阶段性参与过数十个由政府部门或市场主体主导的旧改项目实施或审查工作，擅于从政府、开发主体、村集体及权利人等不同利益主体的角度切入，就旧改项目的难点问题提出针对性解决措施。
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| 目錄：
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一章 深圳房地产相关历史遗留问题
一节 我国及深圳市土地制度的历史沿革
一、土地制度概述
二、新中国成立后我国土地制度的演变
三、新中国成立后深圳土地制度演变
第二节 深圳土地历史遗留问题
一、深圳土地历史遗留问题的类别
二、征（转）地历史遗留问题
三、用地历史遗留问题
第三节 我国及深圳市城乡规划制度的历史沿革
一、我国城乡规划制度沿革
二、深圳市城乡规划制度沿革
第四节 深圳农村城市化历史遗留违法建筑问题
一、历史违建的成因
二、历史违建的概念和范围
三、历史违建的处理
四、历史违建在房屋征收项目中的处理
五、历史违建在城市更新项目中的处理
六、历史违建在利益统筹项目中的处理
第五节 深圳历史违建相关争议解决
一、案例检索情况
二、争议案件场景模拟分析
三、争议问题分析
第六节 我国及深圳市不动产登记制度的历史沿革
一、不动产登记制度概述
二、我国不动产登记制度沿革
三、深圳不动产登记制度沿革
四、小结
第七节 深圳房地产登记历史遗留问题
一、房地产登记历史遗留问题的成因
二、房地产登记历史遗留问题的定义
三、房地产登记历史遗留问题的性质
四、深圳房地产登记历史遗留问题的类型
五、深圳房地产登记历史遗留问题的处理
六、房地产登记历史遗留问题在房屋征收、土地整备利益统筹及城市更新中的处理方式
七、房地产登记历史遗留问题在争议解决中的常见法律问题
第八节 深圳城市化与原农村相关主体身份历史遗留问题
一、我国农村相关主体
二、深圳市城市化中农村相关主体的转变
三、实务中原村民认定及处理疑难问题
四、小结
第二章 土地整备利益统筹制度
一节 土地整备利益统筹制度的演进
一、存量土地开发模式的探索
二、深圳市存量土地开发前期状况及症结
三、深圳市土地整备利益统筹制度的建立及发展
四、深圳土地整备利益统筹未来演进的方向
第二节 深圳土地整备利益统筹政策体系概述
一、土地整备利益统筹政策体系
二、“强区放权”，规划国土体制机制改革
三、土地整备利益统筹体制机制
四、小结
第三节 深圳土地整备利益统筹概念之辨析
一、利益统筹的概念
二、利益统筹的特征
三、利益统筹的性质
四、新政下利益统筹概念之探究及建议
五、小结
第四节 利益统筹项目操作流程
一、现行利益统筹项目操作流程
二、利益统筹项目操作流程注意要点
第五节 深圳存量土地开发模式之对比
一、城市更新、土地整备和棚户区改造的共性
二、五种路径之区别
三、利益统筹与城市更新之深度对比
四、存量土地开发路径之衔接
第三章 利益统筹项目计划申报
一节 利益统筹项目计划申报实操要点
一、利益统筹项目范围划定
二、利益统筹项目申报情形
三、利益统筹项目申报主体
四、利益统筹项目权益人意愿征集
五、利益统筹项目申报流程
六、利益统筹项目申报材料
七、利益统筹项目的计划调整及退出
第二节 利益统筹项目计划申报五大疑难问题分析
一、计划申报主体如何确定
二、计划申报是否需征集意愿
三、计划申报是否需核查土地信息
四、计划立项前能否提前拆除建筑物
五、计划申报审批行为是否可诉
六、小结
第四章 利益统筹项目“算大账”阶段
一节 利益统筹项目“算大账”概述
一、利益统筹项目“算大账”的概念
二、利益统筹项目“算大账”的流程
三、利益统筹项目“算大账”相关书面材料
四、利益统筹项目“算大账”的重要性
五、小结
第二节 测绘与评估基础知识简述
一、测绘基础知识
二、评估基础知识
三、小结
第三节 利益统筹项目“算大账”规则
一、土地整备资金安排规则
二、留用土地安排规则
三、利益统筹项目“算大账”规则背后的逻辑
第四节 利益统筹项目“算大账”相关行为的法律性质及可诉性研究
一、物业权益人核实确认阶段
二、实施方案编制、审批及公示阶段
三、实施协议书、补偿协议书签订阶段
第五节 利益统筹项目“算大账”规则中的争议性疑难问题研究
一、利益统筹项目“算大账”评估时点如何确定
二、在利益统筹项目“算大账”阶段，已批合法用地上建（构）筑物能否予以补偿
三、在利益统筹项目“算大账”阶段，违法建筑能否予以补偿
四、“三方征地”能否参与土地整备资金及留用土地核算，如何核算
五、非继受单位及其成员掌控的已批合法用地能否参与土地整备资金及留用土地核算，如何核算
六、提前移交土地及地上建（构）筑物能否参与土地整备资金及留用土地核算，如何核算
七、土地整备资金（直接补偿费）的性质及用途
八、合法用地指标提供方在利益统筹项目中的身份性质
第五章 利益统筹项目留用土地开发
一节 利益统筹项目留用土地开发概述
一、留用土地开发概念
二、留用土地开发流程
三、留用土地开发模式对比
第二节 利益统筹项目留用土地合作开发模式研究
一、留用土地自主开发
二、留用土地合作开发
三、留用土地合作开发与其他项目合作模式的区别
第三节 深圳市各区集体用地开发和交易流程
一、集体用地开发和交易政策
二、集体用地开发和交易
第四节 利益统筹项目留用土地开发和交易实务疑难问题
一、项目可行性研究分析及资产评估的对象
二、继受单位在留用土地合作开发项目中的身份性质
三、涉及多个继受单位的留用土地合作开发项目
四、合作开发收益分成
五、合作开发收益分成监管要求
六、留用土地合作开发涉税问题
第六章 利益统筹项目“算细账”阶段
一节 利益统筹项目“算细账”概述
一、利益统筹项目“算细账”的相关政策依据
二、利益统筹项目“算细账”的概念
三、利益统筹项目“算细账”的目的与意义
四、利益统筹项目“算细账”的起止范围及主要操作环节
第二节 利益统筹项目“算细账”中的测绘与确权实务
一、利益统筹项目“算细账”测绘实务
二、权益人核实实务
第三节 利益统筹项目“算细账”中的补偿与签约实务
一、搬迁安置补偿
二、搬迁安置补偿协议签订
三、特殊权益人补偿诉求解决问题
第四节 利益统筹项目搬迁补偿安置协议备案及项目监管实务
一、搬迁补偿安置协议备案依据
二、搬迁补偿安置协议备案目的
三、搬迁补偿安置协议备案性质
四、搬迁补偿安置协议备案主体
五、搬迁补偿安置协议备案流程
六、搬迁补偿安置协议备案要求
七、项目监管
附录 深度解读《深圳市土地整备利益统筹办法（征求意见稿）》
一、制度关系架构之转变
二、制定目的之调整
三、实施对象的扩大
四、职责分工方面
五、利益统筹规则
六、项目实施流程
七、新旧项目衔接问题
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| 內容試閱：
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序
（一）
每当日月变幻时，便知时光暗自去。
在母亲离世约一个月后，我开始动笔写本书。等到写完时，母亲已然离开我将近一年半。
两年半前，刚过完新历年的母亲，因身体不适查出癌症。在医治不到一年的时间里，母亲饱受病痛折磨，最终她的人生故事终止在十月中旬一个平平无常的傍晚。在母亲放弃治疗、不吃不喝不睡、默默忍受病痛、慢慢走向死亡的最后第十个凌晨，她躺在老家大厅的地上，我握着她因多日缺水而干巴巴、凉冰冰的手，问她害怕吗？她说不害怕。我问她觉得这一生满足吗？她说将三个小孩养育成人，满足了。母亲在她短暂的抗癌期间，手抄多首她喜爱的徐小凤的歌曲，诸如《顺流逆流》《随想曲》，鼓励自己。到了最后难以言语之际，她在纸上歪歪曲曲写下“想一个人静静去很远的地方”。最终在放弃治疗的第十一个傍晚，在父亲和两个儿子慌乱地呼喊声中，母亲经过短暂地挣扎，最终还是离开了这个她奔波了五十六年的世界。
大约在十岁那年，一个乡下的傍晚，我和母亲在老家堂前摘青菜，聊到了人死后土葬还是火葬的事情。母亲说火葬后人就什么都没有了。我年纪虽小，却坦然说，人死后本来就什么都没有，土葬火葬都一样，等你走后我也是帮你火葬。母亲气得说不出话。母亲弥留之际，家里讨论要不要火葬。我提出不要火葬，母亲怕火葬。母亲临走前坦然交代我们子女：土葬麻烦子女，火葬就可以了。
母亲下葬那天，我看到了十岁时在老屋堂前说给母亲火葬后所剩下的一堆白骨。《寻梦环游记》里有句台词：“真正的死亡是世界上再没有一个人记得你。”母亲这一辈子，吃了很多苦，帮了很多人，活的时间却很短。为了延长母亲留在世间印迹的时间，我于是开始着手动笔写这本书。
母亲养育了我二十七年，学习上从没给过我压力，生活上也从没干涉过我，学或不学，要走什么的路，全交由我来决定。只是在二十多年间，她一直都是在身体力行地让我知道人要友善、勤奋、自立、乐观、坚强。母亲说，她为我感到光荣与骄傲。其实，我的人生观、价值观都是母亲所塑造。我迄今为止的整个人生，都有母亲的影子。我想通过自己，将母亲的影子延长。这就是我写下这本书最重要的原因。
（二）
母亲的离去，同时让首次目睹一个生命，一个最爱的生命随着时间点滴流逝而消亡的我，对人生存在的意义、舍命争取世间种种名利的价值产生了深深的质疑。一种虚无感无缝隙地笼罩着我，一种徒劳感厚重地压向我，甚至几度让我想中断本书的写作。很多以往极度看重的事情，我竟然也觉得无足轻重。我和太太短暂中止工作，到外地走了一趟。后来干脆辞掉了原来的工作，换一个新环境，希望能摆脱这种状态。
但是，求诸外部环境的改变并不能解决自己的问题。无数次在晚上独自开车回家的路上，意识到母亲真的已经离去，我突然崩溃，泪流满面，无法自控，迷迷糊糊找寻母亲的身影。恢复如常后，再继续无目的地推进生活。
其实在过去将近三十年的生涯里，我记得从很小很小、大概七八岁的时候开始，经常陷入一种因对死亡的恐惧而深感惆怅的复杂情绪之中，疑问：既然人死后，就什么都没有了，那人为什么而存在？那时并不清楚这是在追问人生的意义，单纯出于一个在这世间初来乍到的小孩的好奇。
在后面十多年的学生生涯里，迫于人生阅历的浅薄，我只能企图通过阅读书籍来解开这个疑问，包括马可·奥勒留、罗素、梭罗、卢梭、叔本华一些哲学家的著作，以及一些小说家在文学作品中灵光一现的论述。印象最为深刻的是，小学时读到余华在《在细雨中呼喊》对弟弟孙光明死亡过程中感受的描述，他说：“他一旦脱离时间便固定下来，我们则在时间的推移下继续前行。孙光明将会看着时间带走了他周围的人和周围的景色。我看到了这样的真实场景：生者将死者埋葬以后，死者便永远躺在那里，而生者继续走动。这真实的场景是时间给予依然浪迹在现实里的人的暗示。”但是，那时候这些书籍上的论述或见解，只能让我短暂迷惑地认为自己理解了人生的意义。粗浅的理解没过多久，就会让自己再一次间歇性地深陷苦恼与迷茫之中。
再后来，毕业、求职、混入社会。“人生意义”的概念在现代的商业社会也一在被调侃式地消解，倘若再来追问所谓的人生意义，容易被视为不现实的矫情。于是便泯然众人，踏踏实实干活，求升职盼加薪。
直到母亲的离去，我才真正明白余华所说：“死者永远躺在埋葬之地，而生者继续走动。死者将会看着时间带走了他周围的人和周围的景色。”母亲走了之后，很多事情都发生了改变，再没接到母亲的来电，过年回家再无温好的饭菜，再无洗好晒干的衣被，再无法陪着母亲一起去买鞭炮年货。太太还问我，为什么我回到老家后总是要一刻不停地在干家务活。她还没感受过有我母亲在的除夕新年，是如何的温暖舒适。
过去两年的时间里，我也从不知该如何走出这虚无、徒劳的状态，只是一直都在不由自主、漫无目的的审视时间、死亡与存在这些事情，反复去咀嚼、回忆母亲这一生，并尝试去拼凑我所不知道的部分。反复沉溺于这些思绪之余，自己依旧按部就班地生活，写文章、工作、关心朋友与家人。这一年多来，竟也意外得到很多朋友乃至陌生人的理解、帮助与支持，意外发生了很多转变。
就在某一天某一个至今想不起来的时刻，我突然似有似无地理解：因为存在死亡，人活着才有意义。如果存在永生，那每一个人都无需寻找活着的理由，只需按部就班或肆意妄为地存活着。每一个人活着的意义，就是在他存在的这段时间里，不管长或短，在他自身能力范围内获取他想要的幸福感，或是收获一份爱情，或是结交一帮挚友，或是成就一番伟业，或是度过一段平凡生活。在死亡来临时，能够坦然满足而从容地离开。
老少同一死，贤愚无复数。纵浪大化中，不喜亦不惧。
虽然这些道理以前也听过，但以往一直犹如身外之物，闻之则忘。如今时间发挥了它的魔力，把这样的理解反复而从容地烙在我的思想里，直到我慢慢想通透，形同一体。想明白这点后，我获得的从未有过的踏实感与安全感。对于母亲所过的这一生，纵然存在遗憾，但就母亲而言，她尽其全力，含辛茹苦，养子育女，豁达热心，帮亲助邻，至今亲邻仍时时念想起她的好。这便是她极其有意义的一生。这些观念的转变，驱除了我对死亡的恐惧，甚至让我能从容地去面对死亡。但是，在离开这个世界之前，我自有属于自己能力范围内的使命要完成，包括写下本书，给有需之人提供一些用处。我想，这必然也是母亲存在的意义之一。
（三）
过去疫情三年，除了我，肯定也有无数的人经历了无数的至暗时刻。丢失工作的人，为生存而拼命挣扎，为生活而忍受煎熬；失去亲人的人，为阴阳两隔而抱憾，为无法再共享春光而黯然。
除了本书之外，我也想在序言部分写下母亲以死留给我的启示，将我这浅薄的人生经验分享给正在遭受痛苦、苦难的朋友、陌生人，乃至我未来的孩子：不管我们正在经历或者已经经历了什么样的黑暗与艰难，只要我们不嫉妒他人，不轻视自己，想明白自己活着的使命，付出自己应有的努力，步步前行，日日不止，不管结果如何，这都是我们有意义的一生。
人生自是有意义，冬去春归终有时。面对人生，不管在哪一年，希望每一个静候春天的你，都可以逾越每一个寒冬。然后，如同惊蛰过后的农民一样，耕作不息。
是为序。
李辉杰
2023年8月28日
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