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| 內容簡介： |
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着REITs在我国正式拉开序幕。
案例分析：主要聚焦我国已发行基础设施公募REITs产品的实践。分别从项目概况、项目公司及各参与主体概况、交易结构、项目合规情况、项目风险、关键问题等对各种类型的基础设施公募REITs产品案例进行全面解析。
法律实务：主要梳理和总结各种类型的基础设施公募REITs产品的法律核查要点，并重点从基础资产、交易结构、发行等层面就基础设施公募REITs涉及的法律难点问题进行分析。
配套规定：主要梳理列举了与REITs相关的法律法规，以及与各类型基础设施相关的法规政策，为REITs法律实务提供指导与参考。
本书是一部从法律层面对已发行REITs产品进行全面解读的实务用书，可以作为律师从事基础设施相关法律服务的指导用书，还可以作为政府、企业、金融机构全面了解基础设施REITs的参考用书。
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| 關於作者： |
主编介绍
宋仲春，上海市建纬律师事务所副主任、上海市建纬（北京）律师事务所主任；兼任中国国际贸易促进委员会建设行业分会副会长及智库专家、中国房地产业协会资产证券化研究中心副主任、上海市国际股权基金投资协会理事会联席理事兼不动产分会副会长。2020~2023年度钱伯斯上榜律师，2021年度《中国房地产金融》金砖财经理事会50人，2021年度、2022年度《商法》“100位中国业务精英律师”，2022年度、2023年度BENCHMARK LITIGATION中国争议解决榜单“建筑工程与房地产”领域“诉讼之星”，第十一届金砖财经企业家“2022年度睿智人物”。蝉联多届ENR（美国工程新闻记录）/建筑时报最值得推荐的中国工程法律60位专业律师。
专注提供城乡发展综合法律服务，在自然资源与基础设施、建设工程与房地产、能源与环境、不动产金融等行业的非诉与争议解决领域具有丰富的法律实务经验。
副主编简介
成沂，上海市建纬律师事务所合伙人、不动产金融部副主任；上海市律师协会政府与社会资本合作业务研究委员会委员。
在加入上海市建纬律师事务所之前，曾先后服务于融资租赁公司及地产公司，长期从事金融、不动产投融资、资产管理业务。主要执业领域为能源及基础设施投融资、房地产投融资、城市更新、资产证券化及REITs等。
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| 目錄：
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前言
上篇 基础设施REITs法律实务
第一章 REITs项目法律核查要点
第一节 核查要点概述
第二节 交通基础设施REITs项目的核查要点
第三节 能源基础设施REITs项目的核查要点
第四节 市政基础设施REITs项目的核查要点
第五节 生态环保基础设施REITs项目的核查要点
第六节 仓储物流基础设施REITs项目的核查要点
第七节 园区基础设施REITs项目的核查要点
第八节 新型基础设施REITs项目的核查要点
第九节 保障性租赁住房REITs项目的核查要点
第二章 基础设施REITs法律问题
第一节 基础设施项目的相关法律问题
第二节 交易结构的相关法律问题
第三节 REITs发行的相关法律问题
下篇 基础设施REITs案例分析
第一章 收费公路REITs案例
第一节 浙商证券沪杭甬高速REITs
第二节 平安广州交投广河高速REITs
第二章 仓储物流REITs案例
第一节 中金普洛斯仓储物流REITs
第二节 红土创新盐田港仓储物流REITs
第三章 产业园区REITs案例
第一节 华安张江光大园REITs
第二节 博时招商蛇口产业园REITs
第四章 污水及垃圾处理REITs案例
第一节 富国首创水务REITs
第二节 中航首钢生物质REITs
第五章 能源REITs案例
鹏华深圳能源清洁REITs
第六章 保障性租赁住房REITs案例
第一节 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REITs
第二节 华夏基金华润有巢租赁住房REITs
后记
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| 內容試閱：
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不动产投资信托资金在基础设施投资中的地位和作用值得深入研究
（代序）
近年来，国内经济面临着严峻的下行压力，急需投资拉动。2021年12月的中央经济工作会议和2022年4月的中央财经委员会第十一次会议接连提出“两个适度”，“适度超前开展基础设施投资”“要适度超前，布局有利于引领产业发展和维护国家安全的基础设施”，表现出在经济下行和环境复杂的当下，基础设施投资作为我国经济的重要组成部分，既是稳增长的“压舱石”，也是实现高质量发展的动力源。2022年全年，基于“适度超前开展基础设施投资”“有效弥补社会需求不足”“更大力度扩大有效投资”等指引，基础设施投资始终保持较快增速，为经济回升向好注入澎湃动力。由此可见，基础设施建设是国民经济基础性、先导性、战略性、引领性产业，是经济稳定增长的重要抓手之一。但是，基础设施的建设会沉淀大量的资金。要不断新增投资就需要相应的巨大的资金保障，这对拓宽融资渠道、盘活社会存量资本提出了更高的要求。为此，2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，首次从国务院层面提出了REITs有效盘活存量基础设施的具体要求，对基础设施建设的纵深发展具有战略指导意义。
REITs（Real Estate Investment Trusts）是不动产投资信托基金的简称。在我国现阶段，REITs特指基础设施领域的REITs。REITs专注于投资基础设施领域，兼具股、债和另类投资特征，是盘活存量资产的有效手段，对稳定经济大盘和推动高质量发展具有重要现实意义。2020年以来，在证监会、国家发展改革委等单位牵头推进下，我国不断优化公募REITs的顶层设计，推动公募REITs的政策细则密集出台，初步建立了涵盖试点指引、交易规则、税收政策等内容的监管框架。2020年4月，证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施公募REITs试点工作。此后，财政部、银保监会、沪深交易所等多部门陆续出台探索和创新公募REITs业务的政策文件。
作为一家专注于提供城乡发展综合法律服务的律师事务所，建纬律师事务所（以下简称建纬所）的业务板块已经从最初的建设工程、房地产专门板块，逐步拓展到自然资源与基础设施、不动产金融等业务板块，因此，在实践中已经接触到了不少不动产金融相关的业务。与此同时，基于建纬所“超前、务实”的服务理念，关注REITs这样的行业前沿、热点问题并加以研究出书成册，也一直是建纬所成立三十年以来的优良传统。
本书分为前言、上篇、下篇三个部分。前言部分对REITs的概念、分类、起源和发展、国内REITs的制度演进与现状进行了描述，并对国内外REITs进行了比较。上篇聚焦在基础设施REITs法律实务。首先按照交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房的分类，针对不同类型基础设施的核查要点进行了说明；其次对项目用地、项目建设、项目转让、特许经营权、资产重组、交易结构等重点法律问题进行了分析；最后对申报过程中涉及的法律问题进行了总结。下篇是对目前已经发行的基础设施REITs案例进行分析。分别选取了收费公路、仓储物流、产业园区、污水及垃圾处理、能源、保障性租赁住房共计11个典型案例，主要从相关案例的招募说明书等公开发行材料中节选了交易结构、交易步骤、基础设施项目合规情况、相关风险等说明，并进行了关键问题解析。
本书的编者来自建纬所自然资源与基础设施部以及不动产金融部。自建纬所成立以来，基础设施一直是其核心业务板块，不动产金融部创设于2015年，目前部门中引入了众多具有投资机构、银行、保险等金融相关工作背景的综合性人才，正在为众多优秀的企业提供不动产金融相关的法律服务。在服务过程中，我们发现建纬所的优势在于非常熟悉基础设施建设的过程，能为客户提供相应的专业解决方案。延伸到本书的研究内容，因REITs的发行审核事项中重点关注之一是基础设施的规划、用地、环评、建设、竣工验收等诸多手续是否合规，因此对于建纬所律师来说，从这些日常业务中擅长的“基本功”出发进行研究写作，并提示要点，应能给相关从业人员提供不一样的视角以供参考。
其中本书主编宋仲春2005年入职建纬所时是我的助理，由我负责带教一直至2007年，在其2007年独立执业后至今与我配合共同办理很多案件，在建纬所这个平台上，从律师助理、独立执业律师到成为合伙人，目前已经是建纬所总所副主任、建纬所北京分所主任， 同时担任建纬所总所自然资源与基础设施部、不动产金融部两个部门的主任。
值此建纬所步入三十一周年之际，谨向读者推荐本书。祝愿建纬同仁在律所“三十而立”后能在更多新的业务板块中有所建树，培育英才。
朱树英
2023年6月
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