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| 內容簡介： |
本书首次系统地对铁路土地综合开发价值评价进行了全面的理论梳理和理论探索，初步构建了中国铁路土地综合开发价值评价的理论框架。本书以实际项目为例，综合运用市场法、成本法、收益法、剩余法、实物期权法进行案例分析，既探索了铁路土地综合开发价值评价的模式，也检验了这5种方法在铁路土地综合开发价值评价过程中的适用性和有效性。对于国家制定铁路土地综合开发政策和管理制度有着重要的借鉴意义。
本书适合铁路运输企业管理者、房地产开发企业管理者、资产评估师、铁路土地价值研究者阅读。
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| 目錄：
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1概述1
1.1研究依据1
1.1.1政策依据1
1.1.2理论依据3
1.1.3方法依据5
1.2研究背景6
1.2.1中国铁路发展的机遇与挑战6
1.2.2中国新型城镇化的机遇与挑战8
1.2.3中国房地产发展的机遇与挑战9
1.3研究要求11
1.3.1研究原则11
1.3.2研究目标13
1.3.3研究范围14
2必要性与可行性分析15
2.1必要性分析15
2.1.1科学评价铁路土地价值15
2.1.2准确设定铁路土地合作开发分成比例17
2.1.3合理确立铁路土地资产盘活路径18
2.1.4铁路土地综合开发模式的分类20
2.2可行性分析21
2.2.1政策可行性22
2.2.2理论可行性22
2.2.3方法可行性23
2.2.4实践可行性24
3现状、问题及其原因分析26
3.1中国铁路土地综合开发价值评价现状分析26
3.1.1铁路土地综合开发层面的现状26
3.1.2铁路土地综合开发价值评价层面的现状28
3.2中国铁路土地综合开发价值评价问题分析30
3.2.1铁路土地综合开发层面的问题30
3.2.2铁路土地综合开发价值评价层面的问题32
3.3中国铁路土地综合开发价值评价问题原因分析33
3.3.1外在原因33
3.3.2内在原因35
4铁路土地综合开发价值评价案例经验分析37
4.1案例一项目分析37
4.1.1案例一项目发展背景介绍37
4.1.2案例一项目开发情况简介39
4.1.3案例一项目用地综合开发价值测算40
4.2案例二项目分析45
4.2.1案例二项目发展背景介绍45
4.2.2案例二项目开发情况46
4.2.3案例二项目用地综合开发价值测算48
4.3案例经验及其启示51
4.3.1案例经验总结51
4.3.2案例经验对铁路土地综合开发价值评价的启示52
5政策影响分析53
5.1土地财政政策影响分析53
5.1.1国家土地财政政策影响分析53
5.1.2地方土地财政政策影响分析55
5.2货币金融政策影响分析56
5.2.1国家货币政策影响分析56
5.2.2地方金融政策影响分析57
5.3土地政策影响分析58
5.3.1国家土地政策影响分析59
5.3.2地方土地政策影响分析61
5.4规划影响分析65
5.4.1国家各种规划影响分析65
5.4.2地方各种规划影响分析67
6铁路土地综合开发价值的市场法评价研究72
6.1市场法概述72
6.1.1多种名称72
6.1.2基本含义73
6.1.3理论基础73
6.2市场法评估原理74
6.2.1市场法基本原理75
6.2.2市场法评估流程75
6.3市场法评估模型76
6.3.1可比对象选择76
6.3.2模拟调整77
6.3.3因素修正78
6.3.4计算待估房地产价格80
6.4市场法适用性分析81
6.4.1市场法应用条件81
6.4.2局限性81
7铁路土地综合开发价值的成本法评价研究83
7.1成本法概述83
7.1.1基本概念83
7.1.2理论依据84
7.1.3估价原则84
7.2成本法相关因素研究86
7.2.1参数研究86
7.2.2成新度研究87
7.2.3折旧研究89
7.3成本法主要研究方法90
7.3.1直线法91
7.3.2重置法91
7.4成本法适用条件分析94
7.4.1适用范围94
7.4.2注意事项95
7.4.3局限性96
8铁路土地综合开发价值的收益法评价研究97
8.1收益法概述97
8.1.1多种名称97
8.1.2基本概念97
8.1.3基本原理98
8.2收益法模型研究98
8.2.1基本公式98
8.2.2改进模型设计99
8.3收益法指标测算102
8.3.1收益测算102
8.3.2收益期测算102
8.3.3折现率测算103
8.4收益法适用性分析105
8.4.1适用条件105
8.4.2局限性106
9铁路土地综合开发价值的剩余法评价研究107
9.1剩余法概述107
9.1.1多种名称107
9.1.2在评估体系中的地位107
9.1.3基本概念108
9.1.4理论依据109
9.2剩余法模型研究110
9.2.1理论模型110
9.2.2应用模型111
9.3剩余法应用程序114
9.3.1操作步骤114
9.3.2参数确定117
9.4剩余法适用性分析118
9.4.1适用条件118
9.4.2局限性118
10铁路土地综合开发价值的实物期权法评价研究120
10.1实物期权法的形成背景120
10.1.1不确定性120
10.1.2传统方法应对不确定性的不足121
10.2实物期权法概述122
10.2.1基本概念122
10.2.2理论发展123
10.3实物期权法模型研究124
10.3.1布莱克-舒尔斯模型125
10.3.2二项期权定价模型126
10.3.3实物期权一般分析方法128
10.4实物期权的类别128
10.4.1延迟投资期权129
10.4.2扩张投资期权130
10.4.3收缩投资期权130
10.4.4放弃投资期权130
10.4.5转换投资期权131
10.4.6增长投资期权132
10.4.7分阶段投资期权132
10.4.8多重投资期权132
10.5实物期权法适用性分析133
10.5.1实物期权法的基本特性133
10.5.2实物期权法的适用条件133
10.5.3实物期权法的适用性134
10.5.4实物期权法的局限性135
11铁路土地综合开发价值评价案例研究136
11.1案例综合开发前景分析136
11.1.1案例基本情况介绍136
11.1.2案例可行性分析138
11.2案例测算限定与说明139
11.2.1案例测算限定139
11.2.2案例成本内容说明141
11.2.3案例收入内容说明142
11.2.4案例数据来源说明142
11.3案例成本收益测算143
11.3.1案例成本测算143
11.3.2案例预期收益测算144
11.4案例各种评估方法测算144
11.4.1市场法测算144
11.4.2成本法测算146
11.4.3收益法测算146
11.4.4剩余法测算147
11.4.5实物期权法测算147
11.5案例价值综合评价149
12铁路土地综合开发模式研究150
12.1铁路土地综合开发模式选择标准研究150
12.1.1铁路土地综合开发模式选择的相关影响因素分析150
12.1.2铁路土地综合开发模式所需治理机制研究151
12.2单独综合开发研究153
12.2.1可资借鉴的单独综合开发模式分析153
12.2.2单独综合开发优势分析156
12.2.3单独综合开发劣势分析156
12.2.4单独综合开发流程157
12.3房地产合作综合开发研究159
12.3.1房地产合作开发的含义159
12.3.2房地产合作开发的特征160
12.3.3房地产合作开发的动因分析161
12.3.4房地产合作开发环境问题161
12.3.5房地产合作开发的现状161
12.3.6房地产合作开发优势分析162
12.3.7房地产合作开发劣势分析163
12.3.8房地产合作开发模式的方式选择165
12.3.9房地产合作开发伙伴的选择166
12.3.10房地产合作开发注意事项168
12.3.11房地产合作开发利益分配170
12.4本章小结171
13结论与展望172
13.1主要结论172
13.2需要进一步研究的问题173
参考文献174
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| 內容試閱：
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铁路土地综合开发价值评价研究，其政策依据是国务院及中国国家铁路集团有限公司相关规定，理论依据则是交通与土地开发各项研究成果。在新型城镇化以及铁路行业和房地产行业发展的同时，中国国家铁路集团有限公司需要抓住机遇并迎接挑战，因此，进行土地综合开发价值评价既有必要性，也有可行性。必要性表现为：科学评价铁路土地价值，准确设定铁路土地合作开发分成比例，合理确定铁路土地资产盘活路径，有效选择铁路土地综合开发模式。可行性表现为：政策可行性，理论可行性，方法可行性，实践可行性。本书通过对所选案例进行铁路土地综合开发价值评价研究，发现在中国进行铁路土地综合开发价值评价的条件已经完全成熟。
铁路土地综合开发价值评价本质上是房地产价值评估，因此，4种常规房地产价值评估方法，即市场法、成本法、收益法、剩余法都可以应用到铁路土地综合开发价值评价中。本书对这4种铁路土地综合开发价值评价方法进行了全面的分析。如果可比案例非常丰富，市场法最有可行性。反之，成本法就成为难以替代方法。如果能够预测未来收益，则收益法能最大程度评价其价值。对于尚未开发的铁路土地，剩余法是首选方法。这4种方法难以应对越来越大的不确定性，从而导致估值偏低，因此，实物期权法是一种新的更为科学的方法。
本书还研究了铁路土地综合开发的备选模式。首先研究了影响铁路土地综合开发模式选择的相关因素。然后在此基础上对单独开发和合作开发都进行了深入的研究。最后，本书给出完整的结论，并对未来进一步研究进行了展望。
本书源于中国铁路广州局集团有限公司在中央实施铁路投融资体制改革并鼓励铁路进入土地综合开发市场的大背景下，为积极探索土地综合开发模式而委托北京交通大学经济管理学院课题组所进行的课题研究。
课题组在北京交通大学经济管理学院领导和教授的支持下，充分利用在本领域积累的研究资料和研究成果，并与中国铁路广州局集团有限公司积极沟通、密切协作，顺利完成课题研究，并基于研究成果完成了本书的撰写。
限于作者水平，本书内容还有许多不足之处，敬请各位读者批评指正。本书作者将在后续研究中不断修改完善，力争使研究成果能够帮助中国铁路广州局集团有限公司乃至中国国家铁路集团有限公司抓住机遇，为新型城镇化和房地产业持续发展，做出应有的贡献。
著者
2022年10月
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