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| 內容簡介： |
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本书从建设工程的发包、承包、分包与转包，建设工程施工合同，勘察设计与监理，施工许可与工期，工程质量与保修，工程造价与工程款，竣工验收及备案，土地法律问题，房地产开发，商品房买卖，物业管理等方面精选225个典型案例，通过鲜活的情景案例，结合现行法律法规，运用通俗易懂的语言，全面解答房地产与建设工程领域存在的疑难法律问题，是建设单位、勘察单位、设计单位与施工单位必备的法律实务宝典。
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| 關於作者： |
郑静昊
西南政法大学法学学士、中山大学法律硕士，高级律师。现为广东国智律师事务所高级合伙人，广州仲裁委员会、珠海仲裁委员会仲裁员，广州国际商贸商事调解中心调解员。执业30余年来，多年担任广东省律师协会、广州市律师协会业务委员会成员，获得多项成果奖。先后为数十家建筑、房地产公司代理案件、提供法律顾问服务，卓有成效。擅长建设工程、房地产法律业务等领域。
高建平
福建亚太天正律师事务所主任，福州仲裁委员会仲裁员，中国政法大学民商法博士。先后获得福建省首届优秀青年律师、福建省合伙律师事务所规范建设年活动先进律师、省直律师“评先奖优”优秀律师、服务中小企业发展全国优秀律师等荣誉称号。曾在福建省高级人民法院从事审判工作。律师执业逾30年，先后担任数十家房地产及建设工程企业的首席法律顾问，办理过数百起房地产及建设工程方面的诉讼和非讼案件。
吴银书
博士学位，江苏圣典律师事务所高级合伙人、区域一体化建设委员会主任、建设工程业务委员会委员，江苏圣典（泰州）律师事务所主任，北京大学经济学院研究生导师，泰州学院教授，中国民主同盟泰州市委法律专委会主任，泰州市、海陵区政协委员，江苏省知识产权研究会会员，泰州市法学会理事、学术委员会委员，江苏省律师协会参政议政委员会委员，泰州律师协会常务理事、知识产权委员会主任。擅长房地产、建筑工程、企业并购、知识产权及合同纠纷等法律事务，具有基金、证券、期货、财务总监（CFO）资格。
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| 內容試閱：
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序一
我国改革开放以来，随着经济高速发展、生活水平不断提高，房地产与建设工程行业对促进经济发展起着举足轻重的支柱作用，作出了巨大贡献。房地产与建设工程项目关系国计民生，投资大、工期长，风险多，涉及部门广，也是社会关注度和重视度高的行业。
房地产与建设工程产业的繁荣推动了国民经济快速发展，但同时也产生了很多问题。为了规范房地产与建设工程健康有序发展，国家及地方有关部门颁布并实施大量的法律法规、行政规章、政策规定、司法解释，其中全国人大及其常委会颁布的法律主要有《土地管理法》《招标投标法》《安全生产法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》《建筑法》《民法典》，国务院颁布的行政法规主要有《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房屋拆迁管理条例》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》《建设工程勘察设计管理条例》《建设工程安全生产管理条例》《对外承包工程管理条例》《物业管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《政府投资条例》等，还有人民法院发布的大量司法解释，主管部门、各个地方颁布的大量规章、地方性法规、技术标准，涉及面广，纷繁复杂，可以说已经有法可依。但是，法律要适应社会的发展变化，各个时期情况的不同，法律法规政策的经常性修改实施，各个地方规定时有差距，甚至同一地方、同一部门先后发出的文件个别情况下也会冲突。房地产与建设工程行业，由于紧密伴随改革开放步伐，发展快速，专业性强，涉及专业领域众多，出现问题突出复杂，导致房地产与建设工程纠纷多发高发，在民商事纠纷中较为明显；多年来人民法院及各地法院作出的相关判决中，其所占比例高居不下。
《民法典》的施行，是社会主义市场经济法律体系建成的里程碑，随着各地营商环境的改善，法律法规政策的完善，学法用法、依法行政、依法从业的理念习惯逐步形成，统一的法律适用环境相信也将更加得到加强。
本书不同于专业性强的法律书籍，主要面向普通读者，选取房地产与建设工程方面较常出现纠纷的情形，总结出情景案例，根据律师在执业过程中积累的实务经验，结合法律法规等规定，特别是2021年刚施行的《民法典》及人民法院修改的相关司法解释，以及各级人民法院在司法实践中形成的比较一致的处理原则和观点，总结实践中遇到的难点和疑点，进行简明扼要的剖析，归纳出合法的处理意见，并在每个案例之后提出风险防范建议，同时在每个案例法条链接部分附上涉及的法律法规规定。笔者在写作中避免专业性的理论阐述，尽量通俗易懂，具有较强的可操作性，使普通读者特别是相关企业人士能够清楚问题所在，明白在实践中如何防控、规避法律风险，出现问题知道如何适用法律，寻求法律解决途径，以较好维护自身合法权益。
希望本书的出版，能够抛砖引玉，为读者提供参考与指导，帮助处理实践中遇到的法律问题，合理有效解决出现的纠纷。
本书的出版，有赖于创作团队的奉献和付出，以及全体编委会成员的辛勤工作，在此特表衷心感谢！事非经过不知难，动笔之后，方知学识不足、水平有限，加上法律法规、规章规定等浩如烟海，经常变化，要学懂法律条文，掌握所有案件技巧，尤为困难。书中难免存在不足、疏漏甚至错误，敬请广大读者批评指正。
郑静昊
2021年5月
序 二
在我国，房地产与建筑业规模巨大，在国民经济中具有举足轻重的地位。自2009年以来，其增加值在国内生产总值中占比较高，并且呈逐年上升趋势。近年来，随着房地产与基础设施建设的蓬勃发展，这一领域产生的各种纠纷，不仅数量多，涉及面广，而且较为复杂。
本人积累了二十余年从事房地产与建筑企业法律顾问和大量的诉讼案件之实务经验，分析房地产与建设工程合同纠纷的成因，发现此类纠纷的发生，除了国家政策因素和市场变化原因外，很大一部分是由于房地产、建筑企业在经营管理中缺乏合规性审查和法律风险防控不足造成的。
由于房地产及建设工程涉及的领域专业性强，所涉及的部门法律也比较多，既包括行政、民商事及刑事方面的法律、法规、政策，还包括各种相关的司法解释。而且，随着社会的不断发展变化，法律也随之发生变化，房地产与建设工程领域的法律尤其如此。2021年1月1日起施行的《民法典》在物权、建设工程合同等各个方面均作了重大的修改和补充，相关的司法解释也随之作了修改，如《人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。所以，这一领域的法律实务问题可以说点多面广、坎多坑深、疑难复杂。对于房地产、建筑企业人士而言，要想全面了解、掌握并运用这方面的法律知识，显然是很困难的。既使是短期从事房地产与建设工程的法律专业人士，要全面领会与掌握这方面的法律知识，亦非易事。
有鉴于此，本书的写作团队根据房地产与建设工程企业的实际需要，以解决实践中的法律实务问题为目的，通过深入研究，系统总结整理了房地产与建设工程常见的法律问题，编撰了这部《房地产与建设工程法律问题及解决之道》。本书就房地产开发全过程的各个环节的典型法律问题，从国有土地使用权出让、转让开始，到房地产合作开发、工程建设、商品房买卖及物业管理等，较为系统地给予了解答。从体例上来看，每一个问题的解答从情景案例开始，用以案说法的方式，给予深入浅出的法理分析。然后提出行之有效的风险防范建议，后通过法条链接，列明所依据的法律、法规以及司法解释。能使读者一目了然。
本书实用性强，内容全面，查询方便，通俗易懂。希望能够成为房地产与建设工程企业老板、管理人员全面理解、掌握、运用该领域的相关法律知识，防控企业法律风险，保护企业合法权益的工具书。同时，对于法务人员来说，本书也可以作为参考书，具有相当的借鉴作用和指导意义。
后，请允许我对参与本书写作的全体编委会成员及创作团队的每位成员表示由衷的感谢和崇高的敬意！囿于学识和时间，本书难免有疏漏和不当之处，敬请诸位同行和读者批评指正。
谨为序！
高建平
2021年5月
序 三
回顾改革开放的伟大历程，我们无法忽视房地产业的发展，时代列车的轰鸣声中，何时没有房地产业的伴唱？40余年来，中国发生了翻天覆地的变化，房地产业也有着突飞猛进的发展，并且迅速成为支柱产业。在国民经济发展中，房地产业占据着极其重要的地位。它是整个城镇经济发展的基础性产业，有着显而易见的先导性价值，从某种意义来说，它还是重要的环保产业。对整个中国社会的方方面面、角角落落，房地产业的发展带来了一系列重要影响：诸如人民生活质量和消费水平的提高，整个国民经济发展水平的提升，土地资源的配置也更趋合理，国家和地区的财政收入不断增加，城市建设的步伐日益加快，城市的聚集效应显著增强，等等。不可小觑的是，房地产业的发展对于调整社会关系、优化产业结构、推动第三产业等方面也有直接的、显性的、宏观的影响。
身在红尘，终日奔波，我们见证了生活的绚丽缤纷，见证了城市的日新月异。应该说，房地产业的发展变化带给我的主观感受是极其深刻的：每每看到繁华都市的大楼高耸入云，每每听到许多地方不断刷新的建设速度，每每经过一处处纵横交错的交通枢纽，我总会为中国经济和社会的快速发展而赞叹不已，同时也会为这个过程中蕴含的道理、规律而沉思良久。
我生于农村长于农村，小时候成天就是与泥土接触、与泥土亲近、与泥土对话。我和小伙伴们玩过一种“响响炮”的游戏（用泥土捏成碗状，托于掌心并高举，然后再反拍至地上，炸飞的泥土则由对方赔偿），曾为得到一块烂泥而欣喜不已。那是20世纪70年代，我的家乡到处都是茅草房，苏北农村也鲜见瓦砖结构的房屋。20世纪80年代，改革开放开始，我每天放学后就帮父母做人工土砖坯，制作过程很烦琐、也很辛苦。这时候的农村已经出现了一些“万元户”， 有不少农民新建五架梁红砖青瓦房。20世纪90年代，高考名落孙山后，我利用销售农业物资和销售白酒的收入在老家乡镇购置了人生的套商品房，该房产也是我们镇开发的批商品房。
在社会主义新农村建设进程中，在乡村振兴的号角声中，农村的住房建设也进入快车道，村容村貌焕然一新。就说我的家乡，那里已经彻底告别了土墙茅草房，代之而起的是楼房、别墅，还有庭院、花圃。
21世纪之初，我来到目前生活的城市，20多年来，我前前后后买过十几套商品房，这个过程中，房价一直在涨。但在中央提出“房用来住的，不是用来炒的”的要求后，我便不再热衷买房。
近读了张磊的《价值》一书，深受启发和思考。书中有提及“三把火” 理论，即凡是能被火烧掉的东西都不重要，如金钱、房子或者其他物质财富，而无法烧掉的东西才重要，总结起来有三样，那就是一个人的知识、能力和价值观，这也是深藏于内心并真正属于自己的“三把火”。相对于“炒房”，建设自己的人生岂不是更有意义？
张磊的《价值》一书给我启发深刻的不单单是“三把火”理论，还有作为律师的责任和使命，房地产建筑行业的合法合规更是我的职业追求。我进入法律服务行业，从自学苏州大学律师大专始，到南京大学法律本科，到参加苏州大学在职法律硕士学位的系统学习，再通过工商管理博士的提升，终被北京大学经济学院国际商务系聘为硕士研究生导师。为写作本书，我把本人20多年办理的房地产建筑工程案件进行了梳理，梳理的过程中也是收获满满。在我看来，提供房地产项目立项的现行法律、政策依据、审查房地产项目所需文件材料，参与有关项目谈判、就房地产项目立项有关问题出具法律意见书，协助制作有关法律文件等，都是律师在房地产业中应起的作用。在办理这些案件的过程中，我也认识到，房地产业的长足发展在提高国民经济水平的同时，也出现了一些不健康状况，这些“不良苗头”需要得到及时解决。只有切实解决已有的一些问题，努力实现房地产业新转型，才能在新时代经济发展中继续扮演重要角色。
吴银书
2021年5月
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