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| 內容簡介： |
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随着城市化建设的加快，城市更新的兴起，土地空间的开发和建设受到极大关注。而在城市更新的推进中所产生的法律风险问题也层出不穷，如何把握和应对这些问题已是迫在眉睫。本书从案例库、风险库、流程图、政策库四个方面解读城市更新项目，结合丰富的案例选和政策解读深度研究了城市更新改造项目涉及到的法律实务问题，并对实施城市更新项目中所出现的风险进行了详细的解读，同时也通过了流程图的演示对城市更新项目的操作流程进行了全面的阐述。
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| 關於作者： |
主编：
李建华，西南政法大学法学学士，北京大学法学硕士。自1994年开始执业，现为德恒（深圳）律师事务所高级合伙人，并担任或历任深圳市第五届政协委员、深圳国际仲裁院仲裁员、民建中央法制委委员、北京大学和华南理工大学法律硕士兼职导师。长期从事房地产法律服务，先后为200多个城市更新和棚户区改造项目提供法律服务，著作有：《法律前沿》《房地产诉讼谋略与非诉技巧》《城市更新法律实务》《两岸房地产法比较研究》等。
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| 目錄：
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案例库
第一章 原权利人违约003
案例1：B公司与Y公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案003
案例2：W公司与H公司合作开发房地产合同纠纷案009
案例3：J公司与K公司合同纠纷案016
案例4：M公司与某村股份公司、居民小组合同纠纷案021
案例5：A公司与黄某、赵某确认合同无效纠纷案024
第二章 资源方违约028
案例6：X公司与S公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案028
案例7：Y公司与J公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案032
案例8：F公司与Y某、S某股权转让合同纠纷案034
第三章 相邻权纠纷042
案例9：D公司与L业委会相邻权纠纷案042
第四章 政策变化导致合同履行变化或解除045
案例10：V公司N城市更新项目单元专项规划公示案（非诉项目）045
案例11：Z公司城市更新项目并购争议案（非诉项目）049
第五章 立项条件不足引起的纠纷052
案例12：B公司与H公司合同纠纷案052
案例13：林某与陈某、吴某不当得利纠纷案054
第六章 合同效力纠纷061
案例14：A村委会与B公司股权及土地使用权转让纠纷案061
案例15：魏某、曾某确认合同无效纠纷案066
案例16：张某、李某与王某房屋买卖合同纠纷案069
案例17：殷某与N公司合同纠纷案073
案例18：张某与S公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案076
案例19：邓某甲与R公司、邓某乙确认合同无效纠纷案078
第七章 并购纠纷081
案例20：C公司与Z公司股权转让合同纠纷案081
第八章 清租纠纷088
案例21：A公司、B公司与C公司房屋租赁合同纠纷案088
案例22：黄某与王某、某中医诊所房屋租赁合同纠纷案094
案例23：吴某与殷某房屋租赁合同纠纷案096
第九章 确权纠纷102
案例24：梁某与卢某赠与合同纠纷案102
案例25：邱某与陈一、陈二继承纠纷案103
案例26：陈某诉阳某转让合同纠纷案105
案例27：李某与D公司房屋买卖合同纠纷案107
案例28：詹某、张某房屋所有权确认纠纷案110
案例29：S公司与G委员会土地收回行政纠纷案113
案例30：T公司与A局排除妨害纠纷案118
案例31：Q公司土地权属争议案（非诉项目）123
案例32：罗某与Z公司、X公司、P公司财产损害赔偿纠纷案127
案例33：何C与何D房屋所有权确认纠纷案132
案例34：郑某与R公司、钟某侵权责任纠纷案135
案例35：刘某与赵某房屋所有权纠纷案138
案例36：王某、吉某与马某、杨某共有物分割纠纷案141
第十章 搬迁纠纷146
案例37：石某与阮某房屋买卖合同纠纷案146
案例38：M公司与Y某房屋拆迁安置补偿合同纠纷案150
案例39：某公司与邓某房屋拆迁安置补偿合同纠纷案153
案例40：T公司与R公司物业服务合同纠纷案155
案例41：张某与HF公司占有物返还纠纷案157
案例42：J公司与A公司八村分公司、第三人A公司的合同纠纷案162
案例43：B公司与王某房屋拆迁安置补偿合同纠纷案166
第十一章 其他民事纠纷173
案例44：L公司与郑某名誉权纠纷案173
案例45：林某与BLQ公司、钟某合资合作开发房地产合同纠纷案175
第十二章 行政纠纷179
案例46：A公司与B局政府信息公开纠纷案179
案例47：S公司与S局行政纠纷案185
案例48：X公司与SZ局行政纠纷案189
案例49：谢某与S登记中心、Z公司行政诉讼纠纷案191
案例50：Z股份合作公司与深圳市规划和国土资源委员会、S公司行政
诉讼纠纷案195
案例51：C业委会与深圳市不动产登记中心、B公司行政诉讼纠纷案198
案例52：M公司与SL局、S局土地权属行政确认纠纷案201
第十三章 刑事纠纷207
案例53：朱某故意毁坏财物案207
案例54：K公司、邹某、秦某涉嫌非法占用农地罪210
案例55：姜某非国家工作人员受贿案213
案例56：张某受贿案216
第十四章 整片区统筹纠纷221
案例57：坪山某片区统筹项目案例221
风险库
第一章 项目前期阶段226
风险1：协议风险未签署合作协议226
风险2：协议风险合作协议实质条款设计欠完备226
风险3：协议风险合作协议权利、义务、责任条款设计欠完备227
风险4：协议风险合作协议因未履行集体资产交易流程及审批程序而无效228
风险5：协议风险合作协议因损害公共利益而无效或履行不能229
风险6：协议风险合作协议的法律定性风险229
风险7：合作风险合作方违约230
风险8：合作风险合作方与第三方之间存在土地权属争议231
风险9：合作风险合作方与第三方之间存在房屋权属争议232
风险10：合作风险合作协议到期续约风险232
风险11：合作风险居间方合作风险233
风险12：投资决策风险投资决策失误234
风险13：投资决策风险投资时机贻误235
风险14：投资决策风险并购税务风险235
风险15：投资决策风险整村统筹项目投资决策风险236
风险16：联动开发风险广州开发商介入风险237
风险17：联动开发风险前期服务方合作风险238
风险18：联动开发风险项目外拆迁费用问题238
第二章 申报更新单元计划阶段240
风险19：政策风险项目不符合深圳城市更新总体规划计划240
风险20：合作风险非农指标落地服务方违约240
风险21：意愿征集风险意愿征集程序瑕疵241
风险22：意愿征集风险权利人或第三人提供虚假信息的风险242
风险23：意愿征集风险权利人的继承人签署意愿征集文件243
风险24：意愿征集风险广州开发商介入意愿征集的风险243
第三章 土地核查阶段245
风险25：核查错误或核查不清风险土地存在权属争议245
风险26：核查错误或核查不清风险权属证明缺失245
风险27：核查错误或核查不清风险存在未履行征转手续的土地246
风险28：核查错误或核查不清风险实际用地面积与约定不一致247
风险29：特殊用地处置风险涉嫌非法占用农地248
风险30：特殊用地处置风险项目范围内存在特殊区域或产业249
第四章 专项规划审批阶段250
风险31：规划无法通过专项规划草案因竞争对手投诉不能顺利公示250
风险32：规划无法通过专项规划因历史风貌区保留问题审批受阻250
第五章 实施主体确认阶段252
风险33：拆迁安置补偿协议纠纷拆迁安置补偿协议无效252
风险34：拆迁安置补偿协议纠纷补偿标准不一、个性化补偿252
风险35：拆迁安置补偿协议纠纷政府个性化补偿标准253
风险36：拆迁安置补偿协议纠纷被搬迁人不履行交房义务254
风险37：拆迁安置补偿协议纠纷被搬迁人与第三方签约255
风险38：拆迁安置补偿协议纠纷被搬迁人转卖房屋256
风险39：拆迁安置补偿协议纠纷开发商迟延履行257
风险40：拆迁安置补偿协议纠纷挂牌确认前签署拆迁安置补偿协议258
风险41：搬迁风险违法拆迁258
风险42：搬迁风险被搬迁人与物业公司产生纠纷259
风险43：搬迁风险委托第三方搬迁谈判260
风险44：搬迁风险集体用地上有证空地拆除260
风险45：搬迁风险集体用地上无证空地拆除261
风险46：房屋权属纠纷风险红本房未作初始登记261
风险47：房屋权属纠纷风险红本房借名买房262
风险48：房屋权属纠纷风险红本房权利人失联263
风险49：房屋权属纠纷风险签约后权利人死亡264
风险50：房屋权属纠纷风险签约前权利人死亡266
风险51：房屋权属纠纷风险权利人离婚导致房屋权属纠纷267
风险52：房屋权属纠纷风险拟拆除房屋上存在抵押贷款269
风险53：房屋权属纠纷风险企业股东主张共有物分割270
风险54：房屋权属纠纷风险权利人企业改制271
风险55：房屋权属纠纷风险权利人破产重整272
风险56：房屋权属纠纷风险物业管理用房权属纠纷273
风险57：房屋权属纠纷风险红本房转让273
风险58：房屋权属纠纷风险农民房交易风险274
风险59：房屋权属纠纷风险无证房屋交易275
风险60：房屋权属纠纷风险福利房权属纠纷275
风险61：房屋权属纠纷风险集体土地上借名购房建房276
风险62：房屋权属纠纷风险集体土地上合作建房权属纠纷276
风险63：房屋权属纠纷风险集体土地使用权被收回278
风险64：房屋权属纠纷风险绿本房加建279
风险65：房屋权属纠纷风险未经处理和认定的历史遗留违法私房发生
权属争议279
风险66：房屋权属纠纷风险划拨用地的土地使用权期限届满280
风险67：房屋权属纠纷风险无证房产权属纠纷281
风险68：房屋权属纠纷风险祖屋权属纠纷281
风险69：房屋权属纠纷风险房屋权属纠纷导致的行政诉讼282
风险70：房屋权属纠纷风险土地与房屋权属不一致282
风险71：清租风险合作方因无法清租违约284
风险72：清租风险被搬迁人因无法清租逾期交房284
风险73：清租风险被搬迁人因承租人转租逾期交房286
风险74：清租风险因承租人未经同意转租需向权利人支付违约金287
风险75：签约障碍权利人在境外287
风险76：签约障碍权利人正在服刑期间288
风险77：签约障碍权利人瘫痪289
第六章 回迁房交付阶段290
风险78：回迁房纠纷被搬迁人转卖房屋290
风险79：回迁房纠纷开发商委贷后被搬迁人转卖房屋290
风险80：回迁房纠纷实际交付的回迁房与搬迁安置补偿协议约定不符291
第七章 项目全流程293
风险81：合作风险合作方违约293
风险82：合作风险合作方与第三方签署拆迁安置补偿协议293
风险83：其他风险开发商的维稳问题294
风险84：其他风险特殊项目类型中的政府资产处置295
风险85：政策风险政策变化导致项目投资目的无法实现296
风险86：刑事风险涉嫌行贿298
流程图
第一章 深圳市宝安区城市更新项目操作流程图304
流程1：宝安区城中村拆除重建类城市更新项目操作流程图304
流程2：宝安区工改工拆除重建类城市更新项目操作流程图306
流程3：宝安区旧住宅拆除重建类城市更新项目操作流程图308
流程4：宝安区集体资产交易操作流程图310
第二章 深圳市龙岗区城市更新项目操作流程图312
流程5：龙岗区城中村拆除重建类城市更新项目操作流程图312
流程6：龙岗区旧住宅拆除重建类城市更新项目操作流程图314
流程7：龙岗区旧工业区拆除重建类城市更新项目操作流程图316
流程8：龙岗区集体资产交易操作流程图318
第三章 深圳市龙华区城市更新项目操作流程图320
流程9：龙华区城中村拆除重建类城市更新项目操作流程图320
流程10：龙华区旧工业区拆除重建类城市更新项目操作流程图322
流程11：龙华区旧住宅拆除重建类城市更新项目操作流程图324
流程12：龙华区集体用地交易操作流程图326
第四章 深圳市罗湖区城市更新项目操作流程图328
流程13：罗湖区城中村拆除重建类城市更新项目操作流程图328
流程14：罗湖区旧工业区拆除重建类城市更新项目操作流程图330
流程15：罗湖区旧住宅拆除重建类城市更新项目操作流程图332
流程16：罗湖区集体资产交易操作流程图334
第五章 深圳市棚户区改造及土地整备利益统筹项目操作流程图336
流程17：深圳市棚户区改造项目操作流程图336
流程18：深圳市土地整备利益统筹项目操作流程图338
第六章 广州市白云区城市更新项目操作流程图340
流程19：白云区旧村庄全面改造项目操作流程图340
流程20：白云区旧村庄微改造更新项目操作流程图342
流程21：白云区旧厂房自行改造更新项目操作流程图344
流程22：白云区旧厂房政府收储更新项目操作流程图346
流程23：白云区旧厂房政府收储与自行改造相结合更新项目操作流程图348
流程24：白云区旧城镇全面改造项目操作流程图350
流程25：白云区旧城镇微改造项目操作流程图352
流程26：白云区村级工业园区拆除重建项目操作流程图354
第七章 广州市黄埔区城市更新项目操作流程图356
流程27：黄埔区旧村庄全面改造更新项目操作流程图356
流程28：黄埔区旧村庄微改造更新项目操作流程图358
流程29：黄埔区旧村改造类项目公开引入合作企业流程图360
流程30：黄埔区旧厂房自行改造更新项目操作流程图362
流程31：黄埔区旧厂房政府收储更新项目操作流程图364
流程32：黄埔区旧厂房政府收储与自行改造相结合更新项目操作流程图366
流程33：黄埔区旧城镇全面改造项目操作流程图368
流程34：黄埔区旧城镇微改造项目报批流程图370
流程35：黄埔区村级工业园区拆除重建项目操作流程图372
第八章 东莞市城市更新项目操作流程图374
流程36：东莞市城市更新项目单一主体挂牌招商模式操作流程图374
政策库
第一章 深圳市六区集体资产上平台交易政策解读379
解读1：适用范围380
解读2：交易方式381
解读3：交易平台384
解读4：进入时点385
解读5：合作方资质385
解读6：决策机制386
解读7：程序问题387
解读8：交易流程图及资料索引表388
第二章 《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共
配套类违法建筑的处理办法》解读399
解读9：历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理流程图399
解读10：深圳市各区实施细则制定情况403
第三章 深圳市重点更新单元实施路径404
解读11：重点更新单元政策概要406
解读12：重点更新单元拆除范围407
解读13：重点更新单元流程解读408
解读14：2019年重点城市更新单元计划410
解读15：项目风险411
第四章 深圳市飞地政策解读412
解读16：飞地政策的流程412
解读17：飞地政策的背景412
解读18：飞地政策的主要内容413
解读19：飞地政策的案例414
第五章 深圳市土地整备利益统筹政策解读416
解读20：土地整备的背景及目的416
解读21：土地整备的政策发展417
解读22：土地整备利益统筹的政策内容417
解读23：土地整备利益统筹项目的管理420
解读24：土地整备利益统筹项目与城市更新的联动421
解读25：参与土地整备利益统筹项目的风险421
解读26：深圳市2019年土地整备项目情况422
第六章 《广州市深入推进城市更新工作实施细则》解读423
解读27：广州旧城镇生地熟挂流程解读423
解读28：广州市旧城镇生地熟挂交易模型425
第七章 《东莞市三旧改造标图建库申报和审查指引》
《东莞市新型产业用地（M0）产业用房二次转让实施细则（试行）》《东莞市更新单元容积率计算指引》解读426
解读29：申报生态修复类标图建库的流程和需要提供的材料具体有哪些？
涉及由哪个部门出具相关材料？426
解读30：目前东莞市城市更新政策中是如何定义三地和超标三地
在项目报批中的运用？是否有相关的操作规范指引？428
解读31：根据《东莞市新型产业用地（M0）产业用房二次转让实施细则
（试行）》规定，回迁部分是否占可售部分的比例？429
解读32：《东莞市更新单元容积率计算指引》第4条第5款特别政策修正系数
中规定其他特别政策系数由自然资源局另行制定如何理解？429
解读33：关于《东莞市更新单元容积率计算指引》的若干问题429
第八章 《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》解读431
解读34：片区统筹分期挂牌确定改造主体具体如何操作？时限有何要求？431
解读35：有关地价款的计算431
解读36：政府收益占政府（集体）收益不低于40%的要求是否不适用旧村改造
项目？旧村改造项目政府收益占比有无最低比例要求？433
解读37：不动产权益清单如何最终确权？最终确权的标准和界线是什么？
最终确权后如有权属争议或权属变更申请，是否受理？433
解读38：结合项目实际情况，项目需要在确定收购主体前即进行收购协议
签订，现需咨询法律部门该如何拟定相关条款规避相关法律风险？434
解读39：若收购主体未能限时收购完成土地房屋权益，前期已签约业主的履约
时间如何确定？收购合约拟定需要注意什么事项？434
解读40：前期服务需委托第三方实施的，如何招投标？
前期服务费如何认定？434
解读41：对政府收益占政府集体综合收益的比例不得低于40%的规定是只适用于纯工改商、住项目吗？村改、工改混合项目是否需要分开核算？435
解读42：若项目范围内存在部分地块保留集体用地属性，该地块保留集体属性用地
纳入项目统一规划，建成物业还迁给村集体，此地块走单一主体挂牌招
商具体如何实施？地价如何计算补交？435
解读43：拆迁补偿评估成本里回迁物业建安成本是否可以摊入项目配套
设施成本？436
第九章 《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》
解读437
解读44：纳入三地和超标三地区的新增用地和空地必须符合三地
（含超标三地）标准，分析各地块面积以及占拆除重建区面积比
例及能否单独出具规划设计条件？437
解读45：按控规用途规划为道路或公共设施的新增用地和空地可纳入其余用地区，规划为其他用途的新增用地和空地原则上是否不纳入单元范围？438
解读46：实际已建但不符合标图建库要求且需拆除使用的土地，优先考虑纳入三地和超标三地区。确需纳入其余用地区的，是否要求将土地无偿移交政府或交由集体自行使用，且不能核算各类比例、指标？438
解读47：商住类更新单元商业建筑面积占比不少于10%，单地块的商住比有无
具体要求？438
解读48：以旧村改造为主的更新单元，旧村用地面积占比不少于80%，这个是
否定单元属于旧村改造项目的唯一标准？439
解读49：在申报片区统筹规划及单元划定时，在片区内存在土规不符的情况下，上位规划要求的公共配套设施能否留一部分在土规不符区域（作为后续开发单元）实施？申报片区统筹规划及单元划定申报审批通过后，能否再进行调整？道路统筹是否允许将一个单元分成不连接的两部分？439
附 录
附录：法律、法规及其他规范性文件政策索引440
第一部分 深圳城市更新及相关项目的政策440
第二部分 广州城市更新政策体系462
第三部分 东莞三旧改造政策体系468
后 记473
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序 言
适逢深圳经济特区成立四十周年，深圳已由昔日“小渔村”发展成现代化国际大都市。在快速城市化的过程中，深圳的城市发展也面临诸多困难和挑战，与北京、上海、广州相比，土地成为制约城市发展的突出因素。在可建设用地匮乏，土地空间承载逼近极限的情况下，为解决产业升级、城市空间优化等问题，深圳不断探索存量土地开发。2004年，深圳市人民政府颁布《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，拉开了深圳城中村改造的序幕。但因拆迁补偿问题及土地一二级开发获取问题并不明确，市场主体参与程度不高。2009年12月，深圳市人民政府颁布了《深圳市城市更新办法》，从此开启了城市更新的大发展时代。
相比国内其他地区的棚户区改造、三旧改造等模式，深圳城市更新模式突出市场主导，在政府规划引导下，原物业权利人、开发企业、金融机构等各方全面参与，在各方利益共赢的基础上实现了深圳城市存量土地的二次开发，同时完成了大量公共设施落地，并提供了规模可观的保障性住房、人才房。深圳通过城市更新有效提高了土地利用效率，优化城市功能，加强公共服务配套设施，同时推动了产业升级、消费升级。
城市更新不同于普通房地产项目开发，其中涉及政府公共政策、房地产开发建设以及各参与主体之间复杂的社会关系，法律性、政策性以及实践性特点凸显。法律性体现在项目开发可能同时涉及物权、合同、婚姻继承、公司治理、行政管理等法律关系。政策性体现在项目开发流程包括立项、单元规划审批、实施主体确认、土地出让以及历史遗留问题的处理等，都具有鲜明的政策属性，各地规定不尽相同。实践性体现在每个项目都需要综合运用不同的法律、政策以及更新模式统筹推进，在实践中不断探索政策适用方式及范围。
华润置地的城市更新业务始于深圳，伴随湾区成长逐步发展壮大，多年来一直引领着中国城市更新的发展潮流。从早的罗湖华润中心起步，到南山大冲旧改--被誉为城市更新“教科书级别的范本”，再到如今备受关注的湖贝城市更新项目，华润置地秉承“品质给城市更多改变”的品牌理念，创造了一个个真正体现城市生命力的城市更新标杆项目。
2019年2月，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，强调要“因地制宜推进城市更新”；2019年4月，广州、东莞等湾区城市相继发布或修订城市更新重要政策。基于前述政策背景，为全面梳理华润置地城市更新项目可能存在的风险，华润置地法律合规部联合城市更新领域经验丰富的北京德恒（深圳）律师事务所，通过政策研究、项目梳理、案例研究等大量工作，将终工作成果汇总成为本书。本书通过对大量纠纷案例的研究，归纳纠纷种类及典型案例， 为城市更新纠纷预防及处理提供针对性参考; 提炼城市更新项目各阶段、各参与主体间的法律风险事项，建立城市更新风险库；通过流程图简明直观呈现项目办理流程、关键节点及注意事项；分析解读法规政策的具体适用情形，为业务开展提供法律指引。
华润置地将不断探索，坚持“城市综合投资开发运营商”的定位，用更多城市更新作品助力城市的高质量发展，提升城市形象，继续为大众的美好生活而奋斗。
是为序。
华润置地有限公司总法律顾问 刘中
二〇二〇年八月于深圳
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