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| 內容簡介： |
解决城市住房问题、保障公民可负担住房权是现代国家行政任务的重要组成部分。
《行政法视野中的住房政策》以我国近20年来中央和地方政府层面丰富的住房政策为研究对象，运用行政法基本原理，对如何在住房政策领域纳入法治，进行了深入的分析。在宏观调控、福利保障以及市场规制三种不同行政任务下，住房政策的合法性构成有着显著不同。在合法性问题之外，住房政策还大量涉及以私法方式承担公共任务的行政法前沿问题和理论。
针对于此，《行政法视野中的住房政策》进行了比较全面独到的分析。
《行政法视野中的住房政策》的作者并未止步于探索建立保障公民可负担住房权的行政组织、行政立法、行政程序、救济途径的一系列静态的法律制度，而是通过动态的、历史性的住房政策研究，挖掘了我国行政法学上有关发展行政、给付行政的独特理论构成。
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| 關於作者： |
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凌维慈，1978年生，上海人，华东师范大学法学院副教授，硕士生导师，中国法学会宪法学研究会理事、行政法学研究会理事、政府规制专业委员会委员，日本东京大学、美国纽约大学访问学者。主要研究方向为行政法、都市法、宪法，近5年在《法学研究》《法商研究》《法学》《华东政法大学学报》等学术期刊上发表论文数十篇。主持国家社科基金一般项目住房调控与保障的行政法研究。获上海市第十四届哲学社会科学优秀成果论文类二等奖。
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| 目錄：
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第一章 导论
第一节 研究的缘由
一 住房问题的严峻化
二 从行政法视角考察的必要性
第二节 研究对象的内容与特点
一 住房行政的历史发展
二 住房政策的类型
第三节 分析框架与内容结构
一 分析框架：行政任务视角下的合法性分析
二 本书的内容与结构
第二章 住房市场规制与行政法
第一节 经济性规制与干预行政
一 经济性规制的内容
二 法律保留的要求
第二节 社会性规制与给付行政
一 社会性规制住房政策的内容
二 传统法律控制方式的缓和
第三节 住房市场规制的困境与出路
一 住房市场规制的困境
二 制度出路
第三章 保障房政策与给付行政
第一节 保障房政策的内容与法治难题
一 主要内容
二 保障房给付的法律控制难题
第二节 法律保留原则的适用
一 法律保留原则适用的空间
二 行政责任的机制
第三节 基本权利的约束
一 最低保障的羁束义务
二 分享权
三 平等权
第四章 住房政策与发展行政法
第一节 住房政策的宏观调控任务
第二节 宏观调控与发展行政法
第三节 法律控制方式的再调整
第五章 保障房买卖法律关系的行政法规制
第一节 民事法律关系的适用及其局限
一 通过民事合同实现公法目的
二 保障房的特点与民事合同的局限性
第二节 行政法律关系的运用空间
一 行政合同、双阶关系的理论与制度
二 行政协议的适用空间
三 双阶法律关系的运用
第三节 私人承担给付行政任务的法律关系构成
第六章 住房租赁关系的行政法规制
第七章 居住空间保障的行政法制度
第八章 国家住房保障义务的构成
结语
参考文献
后记
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| 內容試閱：
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《行政法视野中的住房政策》：
在价格核定方面，《经济适用住房管理规定》第20条规定，确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。
廉租住房租金标准实行政府定价，原则上按照维修费和管理费两项因素确定，以后随着收入家庭收入水平的提高而适当提高。公共租赁住房的租金价格则由市、县级人民政府住房保障主管部门会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。
在准人和退出机制方面，经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
上海和北京等地将有限产权规定为共有产权。从产权归属上遏制和杜绝利用经济适用房牟利的行为。《经济适用住房管理办法》规定经济适用住房购房人拥有“有限产权”，不再是此前的完全产权。《上海市共有产权保障住房管理办法》规定，共有产权保障住房的购房人和政府的产权份额应当在购房合同、供后房屋使用管理协议中明确。购房人产权份额，参照共有产权保障住房所在项目的销售基准价格占相邻地段、相近品质商品住房价格的比例，予以合理折让后确定；政府产权份额，由区（县）住房保障实施机构持有。
廉租住房的租赁实行申请、审批制度。已登记者按照住房困难程度和登记顺序等条件，经综合平衡后轮候配租。承租廉租住房的家庭，不得将承租的廉租住房转租。当家庭收入超过当年收入标准时，应当及时报告房地产行政主管部门，并按期腾退已承租的廉租住房。
公共租赁住房的转借、转租或者擅自调换要承担退回公共租赁住房的法律后果。续租则需要重新审核条件，不符合续租条件的，应当腾退公共租赁住房。
保障房建设一般采取委托代建或配建模式。委托代建模式中，土地由政府划拨，委托开发商进行建设，资金由政府筹措，后支付开发商1%左右的委托费。公租房和廉租房建设比较适合此模式，但这种模式要求政府提供初始建设资金，适合财力比较雄厚且地方政府比较强势的地区。委托代建模式，政府损失（或者潜在损失）的是土地出让收入、建设过程中发生的税费以及政府的自有资金。在项目启动后，政府通过银行贷款、保险资金、社保基金等机构投资者来融资，将来可以通过REITs发售回笼资金，到项目建成后，用稳定的住房及商铺出租收入来偿还融资。委托代理模式中，委托方多为财力雄厚或者融资能力很强的地方政府（或者地方政府融资平台），而受托方多为国有开发商或建筑商，特别是地方国有企业。
配建模式中，土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，后由购买土地的开发商负责建设。政府只需要出让潜在的一部分土地出让金收入，通过变相地价的方式将保障房建设的任务转移给开发商，实际上承担这部分保障房建设资金的是地块商品房部分的购买者。经适房和限价房早期较多采用配建模式，而随着廉租房和公租房逐渐成为保障房的主体，后两类保障房类型开始更多地出现在各地配建模式中。如果配建部分是经适房或限价房，一般来说定向销售居多，如果配建的是廉租房或公租房，则由政府旗下的保障房建设平台公司购买。
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