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| 編輯推薦： |
1.原创性。《中国REITs市场建设》一书是北京大学光华管理学院REITs课题组为期3年研究的重要成果，遵规范的学术标准，循前沿的科学方法，思考中国金融改革，讲中国故事的典范。
2.思想性。《中国REITs市场建设》一书系统全面地回答了两个重要问题：为什么要在中国发展与建设REITs市场，特别是公募REITs市场？怎样设计和建设中国REITs市场？书中既有逻辑严谨的学理分析，也有大量的实证与案例分析。为理解全球REITs市场演进，展望中国和国际REITs市场提供了思想工具。
3.实践性。《中国REITs市场建设》一书深入讨论了中国REITs制度设计、实现路径以及行动方案。总的来说，对中国REITs市场的实践问题和技术难题，例如，怎么做？从哪儿开始做？接下来怎么做？为什么这么做？均做出了回答。对于关心房地产与基础设施建设与运营的中央与地方政府、企业、投资者具有巨大的实践价值和指导意义。
4.《中国REITs市场建设》一书为理解全球REITs市场演进，展望中国和国际REITs市场提供了思想工具，有助于读者真正认识中国REITs市场的价值，以及未来发展的机遇与挑战。
5.厉以宁做序推
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| 內容簡介： |
为什么要在中国发展与建设REITs市场，特别是公募REITs市场？怎样设计和建设中国REITs市场？
《中国REITs市场建设》由REITs从业领域研究多年且深度参与中国REITs市场的规划与设计的专家教授领衔创作，在大量调研的基础上，深入讨论了中国REITs制度设计、实现路径以及行动方案。对中国REITs市场的实践问题和技术难题给出了回答。该书以市场功能的视角剖析了REITs对于现代金融体系的价值，结合全球市场的实践以及中国不动产投融资现状，在中国金融改革的宏大背景下，系统全面地阐述了中国REITs市场建设的必要性、紧迫性，探讨了中国REITs制度的发展路径，给出了中国REITs市场建设的方案。
《中国REITs市场建设》一书中既有逻辑严谨的学理分析，也有大量的实证与案例分析。在理论分析框架之外，结合全球多个主要REITs市场的发展经验，充分论证建设中国REITs市场的意义，深入剖析中国公募REITs市场建设在税制、管理模式、定价等方面面临的具体问题及解题思路，为中国公募REITs的推出提供切实可行的意见和建议。
《中国REITs市场建设》一书为理解全球REITs市场演进，展望中国和国际REITs市场提供了思想工具，有助于读者真正认识中国REITs市场的价值，以及未来发展的机遇与挑战。对于关心房地产与基础设施建设与运营的中央与地方政府、企业、投资者，都具有巨大的实践价值和指导意义。
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| 關於作者： |
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刘俏（北京大学光华管理学院院长、金融学教授）张峥（北京大学光华管理学院副院长、金融学教授）蔡建春（中国证监会上市公司监管部主任，前中国证监会债券部主任）周芊（中联基金合伙人，前中信证券房地产金融牵头人）课题组成员闫云松、何亮宇、周浩宇、于嘉文、李尚宸、张思思、张骞、李文峥、徐爽北大光华REITs课题组汇集了中国REITs领域最具代表性、最强研究实力和实践能力的学界、政策界和实务界专家。刘俏教授和张峥教授多年从事中国资本市场和金融改革的研究，具有重要的学术影响力；蔡建春博士担任中国证监会债券部主任期间，是中国公募REITs市场创新的负责人，闫云松博士现任中国证监会债券部资产证券化业务协调人，两位均是中国ABS、REITs制度设计的核心成员；周芊先生、何亮宇先生是中国REITs的开拓者和引领者。中国私募REITs市场从开创到发展，几乎所有的创新，均由他们的团队完成。本书的作者，均深度参与了中国REITs市场的规划与设计，最具权威性、专业性。
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| 目錄：
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序丨厉以宁
前言
导论 REITs是好金融1
中国金融的演进1
什么是好金融3
中国金融体系的短板4
推出REITs的意义6
内容概要9
部分 为什么会推出REITs制度
章 不动产投资信托基金15
什么是REITs15
制度的共性与个性21
第二章 价值创造：企业与投资者的视角35
REITs的融资功能36
企业的战略工具42
抗通胀与普惠资产配置44
第三章宏观经济转型与政策工具功能49
REITs制度出台的历史契机49
经济发展新动能56
货币政策工具60
第二部分 REITs的全球实践
第四章 规模、市场表现与流动性67
第五章 美国REITs：规模的REITs市场75
全球市场标杆75
发展历程与关键事件77
UPREITs与DOWNREITs83
第六章 亚太REITs：各具特色86
澳大利亚A-REITs：合订证券86
日本J-REITs：亚洲90
新加坡S-REITs：国际化94
香港H-REITs：一枝独秀100
第七章 其他REITs市场106
欧洲REITs市场106
印度REITs市场111
第三部分 REITs市场的中国道路
第八章 为什么要建设和发展中国REITs市场117
不动产投融资模式的挑战117
资产管理市场的短板127
重要结构性问题的破题之作134
第九章 发展历程与市场规模139
政策与市场的双轮驱动139
第十章 类REITs市场152
快速发展的类REITs市场153
资产支持证券架构156
持续创新的市场159
类REITs和公募REITs162
第十一章 中国公募REITs的制度设计与实现路径180
制度设计的5个重要维度180
制度推进的三种可行性路径182
第四部分 中国公募REITs市场建设的重要课题
第十二章 税制191
税收政策的驱动作用191
中国REITs的税务问题194
REITs可以开拓税源和增加税收205
中国REITs需要税收中性政策207
第十三章 管理模式211
内部管理模式和外部管理模式212
两种模式孰优孰劣214
类REITs市场面临的问题218
建立、健全中国公募REITs的治理机制221
第十四章 定价与资产估值228
REITs的估值逻辑与定价机制228
成熟REITs市场具有价格发现功能233
类REITs市场的定价问题240
完善中国公募REITs市场的定价机制245
第十五章 投资者保护251
市场准入与投资者适当性管理251
存续期间管理的重点在于信息披露258
REITs市场违法违规追责265
第五部分 基础资产类别REITs的分析与展望
第十六章 基础设施REITs271
美国、澳大利亚与印度基础设施REITs现状271
基础设施投融资体制的困境284
中国发展基础设施REITs的意义288
中国基础设施REITs市场展望289
第十七章 租赁住房REITs297
房地产长效机制建设需要REITs市场298
中国租赁住房REITs市场展望301
类REITs的探索与公募REITs的思考305
第十八章 商业物业REITs312
全球商业物业REITs市场的重要资产类型313
商业物业可持续发展与REITs市场315
中国商业物业REITs市场展望319
第十九章 物流REITs324
物流REITs的国内外实践326
物流行业的挑战与REITs市场328
中国物流REITs市场展望332
附录案例
案例1中信启航REIT——私募REITs市场破冰337
案例2勒泰REIT——不依赖主体信用的商业类产品342
案例3保利租赁住房REIT——首单储架发行的租赁住房类产品346
案例4菜鸟仓储REIT——首单可扩募物流类产品352
案例5沪杭甬徽杭高速REIT——首单传统基础设施类REITs产品356
案例6鹏华前海万科REIT——REITs公募发行的探索362
案例7越秀REIT——中国内地首只在境外上市的REITs367
案例8领展REIT——香港首只公募REITs375
案例9砂之船REIT——亚洲首家奥特莱斯REITs382
案例10凯德商用中国信托——新加坡的中国零售REITs390
案例11美国电塔公司——全球基础设施REITs的标杆398
案例12IndiGrid——印度基础设施REITs404
后记“光华思想力”REITs课题笔记408
参考文献412
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| 內容試閱：
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立体交通连接了每一个城市、乡村，输电网络点亮了千家万户，仓储物流实现了足不出户的购物，数据中心支撑了神通广大的互联网服务，通信铁塔成就了无所不及的信号传输。在工作日，与同事走进宽敞明亮的写字楼；闲暇时，与家人漫步在琳琅满目的购物中心。立体交通、输电网络、仓储物流、数据中心、通信铁塔、写字楼和购物中心，都是不动产，我们的生活离不开不动产的支持与服务。
就像深嵌于5亿年前化石中的三叶虫彰显了寒武纪的繁荣，用石材和钢铁构筑的巍峨且充满个性的不动产记录了前行中的人类文明。从罗马斗兽场到北京鸟巢，从中国的京杭大运河到美国的伊利运河，从中国的都江堰到荷兰的围海大堤，从横贯美洲大陆的铁路到现在神州大地四通八达的高铁，在社会发展的每一次跨越中，不动产都发挥了它的重要作用。
随着需求的兴盛，依赖罗马帝国雄厚财政实力构筑的耗资巨大的市民工程难以为继。据记载，不动产与金融的结合在文艺复兴时期就已开始。今天，不断丰富的金融体系和充裕的基础资产，推动了不动产金融模式的迭代。从实物到货币化，到信贷化，再到如今的证券化与REITs（房地产投资信托基金），两者的结合已经使不动产逐步突破其生产和消费的原始功能以及空间局限，实现了价值普惠与增值功能。
REITs于20世纪60年代发源于美国，半个世纪以来，在众多国家和地区快速发展，业务模式臻于完善，现已成为国际资本市场的重要金融投资产品。截至2019年，全球已有40余个国家和地区形成REITs市场，并建立相关制度，资产管理规模超过2万亿美元。
2000年后，REITs被引入亚太资本市场，起初仅为消除亚洲金融危机的余波，提振经济活力，应对银行经营危机，但随着市场的逐步扩大，REITs对经济各领域发展的促进增强作用日渐显现。各国从REITs的发展中获益匪浅。尤其是近年来，随着观念的开放和革新，亚洲新兴市场以及部分拉丁美洲、非洲国家充分认识到REITs可以为经济体的持续发展注入动能，也逐步建立符合各自国情的REITs体系。REITs的发展在全球呈加速趋势。
REITs的影响是多方面的。对投资者而言，REITs具有相对稳定的投资收益，可以成为长线投资产品。对资产持有者而言，REITs实现了依托不动产的权益性融资，消除了不动产易导致资金错配的缺陷，从而可以有效防范债务风险，提高长周期、风险性资产的流动性，有效分散风险，增加安全边际。对运营方而言，REITs在将募集的资金用于持有资产的同时，又可以并购新的项目，是运营管理和商业模式复制的高效助推手段。
REITs对于优化社会资源配置具有突出意义。其产生的初衷是吸纳更多社会资本，投向房地产行业，提高周转效率。在发展中，REITs体现出巨大的延展空间，基础资产从商业地产、公寓逐步扩展至交通、能源、仓储、工业、医疗、通信、旅游等行业，推动了众多传统业态模式的深刻变革。就重要性而言，有学者认为REITs甚至可以类比发轫于大航海时代的公司制度。公司制度为海洋探险与海外贸易提供了高效、公平筹集资本的渠道，而REITs也同样高效组织社会资源投资基础设施、商业地产等多种类型的不动产，推动经济增长。在清晰的宏观功能的定位下，通过有指向性的制度安排和交易结构设计，REITs引导资源流动的作用能够进一步聚焦，在实体产业发展和结构调整中发挥更有针对性、更积极的作用。
梳理境外REITs的发展历程，我们发现，每次金融危机或经济衰退，都是REITs成长壮大的契机。在金融体系的震荡中，其稳健特性以及多元融资通道，展现了更强的韧性与活力，让投资者更信赖。随着规模体系的增长，REITs也在改善金融体系的稳定性，化地消除不动产价格的周期波动。
从REITs诞生到现在已经过去近60年，但直到20多年前，这一有吸引力的金融产品才逐渐为世人所知。2016年8月，标准普尔指数与MSCI（明晟）指数终将REITs作为独立资产类别，足以证明REITs已成为全球投资者不容忽略的资产类别。而中国境内在近10年，尤其是近5年才开始系统性地研究分析REITs。初识REITs之时，其资产拓展空间、权益融资属性、稳健的运作要求、兼具金融属性与不动产属性的特点、严格的信息披露要求以及活跃的交易方式，给我们留下深刻印象。这些特点使我们逐步意识到，REITs可能会成为中国资本市场重要的发展方向，也可能会成为建设规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场的重要环节。
近年来，REITs的重要性获得了更多人的认可，有关研究大量涌现。在编写此书的过程中，我们力图引入以下几个新维度，将REITs的全貌更为完整地呈现在大家面前：
一是回到历史场景，通过演进脉络理解REITs。
在过往的研究中，我们逐渐意识到，REITs设计的种种规则，根源于彼时人们所面对的核心命题与困境。我们不能从一个静态的框架中去机械地阐释境外REITs的制度设计，更不能从一个静止的时间截面去解读，应努力以“穿越时空的同理心”，从动态演化框架中分析REITs制度如何脱胎于过去的不动产金融体系，并不断迭代至今。
REITs作为资本市场的一类重要资产，未来其体系规则依然会与现实环境不断互动，螺旋式发展。理解REITs前世今生的进化脉络，也有助于我们预测中国金融体系、不动产体系的发展方向，从跨越70年艰苦奋斗的时空追问中，获得对未来中国经济更大的想象力。
二是构建系统性框架，从博弈中理解REITs。
近50年来，在全球化和信息技术的推动下，金融技术、经营模式和运营方式的更新加快。其衍生结果是，现实需要的演变速度超出了普遍观念与规则的适应节奏，导致市场的形成往往需要反复博弈，过程中不乏变通与务实之举，以求在短时间内达成共识。
一般的如境外REITs的分红要求、内外部管理架构以及有关税收政策的调整，特殊的如美国、印度基础设施REITs的诞生，如果站在全局高度，纳入各种立场、观点的冲突与合作，从博弈情景分析，我们能更容易理解其出现的深层次原因。这里既有利益诉求的推动，也有现实因素的牵绊，以及不同观念之间的妥协。我们不能孤立地看待REITs制度的设计，而需要从经济发展阶段的各方诉求中寻找公约数，从内部环境与外部环境的叠加博弈中寻求解。
三是解析约束条件，探寻中国实践的着力点。
效率的演进是REITs制度变迁的内在动力。然而我们必须意识到，REITs是综合社会经济各部门的系统性工程。当我们研究境外成熟的REITs模式，并期望推动中国实践时，追求理论完美的思境必须与当下中国社会经济发展的现实相结合。
区域发展战略、产业规划等政策要素，地缘战略、人口结构与分布、城镇化阶段以及广为流传的“胡焕庸线”等地理与人口现状，以及以间接融资为主的金融体系、法律体系、投资者习惯等制度条件，甚至还包括传统理解中对于不动产“Real Estate”这一概念的理解边界，在诸多约束下，REITs的实践很难一蹴而就。既要处理好制度借鉴、制度设计与制度兼容等问题，也要敬畏市场、敬畏法制、敬畏专业、敬畏风险。我们需要积极作为，以寻找合适的着力点来推动这一市场的建设。
综上所述，本书在理论分析框架之外，结合全球多个主要REITs市场的发展经验，充分论证建设中国REITs市场的意义，深入剖析中国公募REITs市场建设在税制、管理模式、定价等方面面临的具体问题及解题思路，为中国公募REITs的推出提供切实可行的意见和建议。特别难得的是，本书汇聚了学界和业界的多方观点、研究成果和实践经验，博采众长，全面反映了国内REITs前沿的发展趋势。
后，我们衷心希望本书能够有助于广大读者理解REITs，为肩负推进不动产各领域发展重任的读者提供一点帮助，为推动REITs在中国应用落地以及健康发展做出一些贡献。我们也期待更多REITs领域的研究和实践不断涌现，在监管部门与市场各参与方不忘初心的共同努力下，为中国经济的高质量发展发挥积极作用。
本书是北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs研究课题组的重要研究成果，是集体智慧的结晶。本书的四位主要作者是来自中国证监会的蔡建春博士，北京大学光华管理学院的刘俏教授、张峥教授，中联基金的周芊，需要说明的是，主要作者按照姓名的拼音首字母排序，他们对本书的贡献相同。除了四位主要作者之外，课题组成员包括：中国证监会的闫云松博士，中联基金的李艳、范熙武、彭超，北京大学光华管理学院的于嘉文、李尚宸、张思思、张骞，广州城发基金的李文峥，北京城市副中心城建集团的徐爽，他们参与了本书部分内容的写作。本书在创作过程中，得到了课题组成员刘晓蕾教授、杨云红教授、李博、朱元德等专家的支持，他们为本书的创作提供了灵感和思路。
特别感谢北京大学光华管理学院的厉以宁教授、徐宪平教授。厉教授对中国金融改革与REITs制度发展非常关心，极大地肯定了课题组的研究方向，厉教授的鼓励是课题组不断攻坚克难的动力。徐教授学养深厚、经验丰富，就基础设施投融资体制改革以及新型基础设施投融资，与课题组深度交流，提出了许多中肯的建议，推动了本书相关观点的形成。徐教授组织并带领课题组在长三角地区调研，并在其他地域的调研方面给予了巨大的帮助。
特别感谢国家发展改革委与中国证监会基础设施REITs联合调研小组的各位专家：国家发展改革委投资司的韩志峰、王翔、王国庆、李泽正，中国证监会债券部的陈飞、刘榕、卢大彪、汪兆军、黄成，上海证券交易所的刘绍统、佘力、王建国、段东兴、姚远、陈红远、胡双力，深圳证券交易所的李辉、谭永晖、卞超、沈冰洁、郑雪晴、尚凯东，以及中咨公司的李开孟、徐成彬、罗桂连等专家，他们分别以不同的方式给予大量的指导和建议。
感谢中国资本市场与不动产金融领域的众多专家、学者：全国政协委员肖钢，北京大学光华管理学院的李克平教授，中国证券投资基金业协会的洪磊，国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组的孟晓苏，香港交易所的毛志荣，湖南财信金控的胡贺波，广州越秀集团的张招兴、李锋，苏州工业园区的钱晓红、叶晓敏，招商银行的陈萍，菜鸟网络的郑海宁，上海临港集团的朱伟强，浙江沪杭甬高速的王德华，砂之船集团的徐荣灿，金杜律师事务所的方榕，戴德梁行的胡峰，普华永道的陈静、刘磊、康杰，中诚信集团的岳志岗、邓大为等，他们在中国REITs论坛以及课题研讨会上的真知灼见使我们受到许多启发。感谢众多国际REITs市场的专家：新加坡交易所的Simon Lim，东京证券交易所的Ko Oshima，美国全美房地产投资信托协会（Nareit）的William Stein，亚太房地产协会的Sigrid Zialcita，纽约大学房地产学院的Sam Chandan等，他们为本书写作提供了国际市场资料和许多有益的建议。
感谢中联基金的何亮宇、柯春欣、陈真、周浩宇、李宗霖、杨扬、张唯也、董威、徐赫、胡海若、李金荣、尹帅、赵思、朱婉琦、倪帆、朱丹、张正阳等各位同事，他们在国内外REITs业务操作和实践案例等方面给了我们诸多帮助。感谢戴德梁行的杨枝、陈逸欣，他们在REITs定价估值以及指数开发等方面与课题组有深入合作，并为本书的研究工作提供了数据资料。
感谢北大光华中国REITs先锋项目的校友们。REITs先锋项目是北大光华为中国REITs人才培养而设计推出的教育项目。在该项目的课堂上，各领域的专家与从业者，对中国REITs市场的重要问题、市场实践进行深入讨论，这种思想碰撞和建设性的互动，让我们对中国不动产金融有了更全面、深刻的理解。
特别感谢星光熠熠的光华教授和其他专家学者们，金李教授、陈玉宇教授、刘力教授、马化祥教授、张圣平教授、张影教授、马力教授、沈俏蔚教授、滕飞博士与课题组多次深入交流，提出了诸多宝贵建议，对本书写作给予了非常大的鼓励。
感谢蔡洪滨教授、冒大卫博士在课题工作中给予的巨大支持和帮助。感谢北大光华的同事徐峰、莫舒珺、张琳、齐敬茹、程艳艳、王奂然、晏琴、龚小艳、赵沫燕、陈晚宜、曾丽、池燕、赵鹏、闫雪、杜婧雅、高茜芸、王佳慧、方琛。这本书的顺利出版得益于她们多年的支持。尤其要感谢北大光华的同事王冬霞、柏甜雪。源自冬霞的精心筹划，课题组的主要成员在她的引荐下相识，一见如故，并因为共同的研究兴趣而达成合作；甜雪在课题组的调研安排、与出版社沟通协调等方面做了大量工作，本书的出版离不开她的热心帮助。北大光华金融专业的博士生何东良、徐声荣参与了数据搜集和资料整理工作，在此表示感谢。
感谢中信出版集团的大力支持以及专业建议。
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