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編輯推薦： 这本书综合评述了土地在经济中的作用和土地概念在经济学中的缺失，并勾勒出在金融发展和特定的政治背景下，拥有住房这一生活必需品是如何变得可望而不可即的。 史蒂夫基恩（Steve Keen），《经济学的真相》（Debunking Economics）作者 ? 相比教材和学术专著，有英国知名智囊新经济基金会支持出版的本书更通俗易懂，三位作者也是土地和住房经济学领域的资深研究人员； ? 弥补了主流经济学理论将土地因素排除在外的缺陷，阐释土地和住房在当今经济体系中发挥的关键作用； ? 将宏观经济学视角与跨学科研究相结合，是结合了经济、历史、政治甚至法律等多学科的结晶，视角宏大，更易吸引读者。 內容簡介： 为何在许多发达经济体中房价上涨的速度比收入增长速度更快？为何现代经济学都忽略了土地这一重要因素？金融系统与土地之间又存在着怎样的关联？房地产金融化有什么严重的后果？有哪些可能的解决方案？ 本书系统地解答了这些问题，内容深入浅出，可读性强，同时又引人深思，是一本关于 土地和住房经济学的指南性著作。在书中，作者揭示了现代经济体所面临的诸多核心挑战是如何与土地经济密切地关联在一起的。为此，作者着重回顾了土地经济的方方面面，包括土地所有权的产生、演变和挑战，有关土地的经济思想以及土地用途的经济转型。 今天，土地、房产和金融系统三者之间的交互作用决定着宏观经济的面貌。土地及房产已经金融化，成为投机型贷款和投资的对象。这一现实是现代经济的核心问题。而土地与信贷间的反馈循环已成为现代经济的风暴中心，如果不及时采取措施破解这个反馈循环， 更大的金融混乱就有可能发生。对此，作者认为，需要采取措施鼓励银行进行信贷创造，鼓励投资者将储蓄重新投入到生产性活动中，让他们远离房地产。当然，除了对金融系统做出 结构性改革之外，还要改变土地的所有权、保有权和规划体系，并恰当地转移税负。 關於作者： 乔希是新经济学基金会的高级研究员，负责研究货币和信贷对宏观经济的影响。他是新经济学基金会英国货币体系指南的主要作者。他研究了当前模型的问题，并研究了替代方案，包括公共银行、中央银行或政府的信贷指导。;.;劳里麦克法兰，新经济基金会经济学家，研究领域是土地和金融改革问题。劳里曾任苏格兰水产业委员会（Water Industry Commission for Scotland）经济分析部主任，并曾在英国水务办公室（Ofwat）市场部和经济学部任职一年。劳里为进步机构苏格兰智库大众福利（Common Weal）撰写土地和住房改革方面的文章。他拥有斯特拉斯克莱德大学经济学一等学位。;.;托比劳埃德，英国住房慈善组织安家（Shelter）住房开发部主任。此前他曾担任该机构政策部主任。他在住房领域拥有12年以上相关工作经验，他的经历横跨多种机构类型，包括公共机构、私营企业和自愿组织等。在这些机构中他曾为部长、市长、企业和社区提供咨询服务。托比的新花园城市建议书荣获2014年沃尔夫森经济学奖（Wolfson Economics Prize）二等奖。 目錄： 序 V 致 谢 XI 图、表、框目录 XIII 缩写词表 XVII 术语表 XIX 第一章 导 言 1 什么是土地 4 什么是土地价格 7 土地所有权和经济租金 12 各章概述 15 第二章 土地所有权和房地产 19 引 言 20 土地所有权：理论起源和所有权形式 21 土地所有权是自由：产权保障和经济增长 25 土地所有权是盗窃：权力和经济租金 27 假设：财产既是自由也是盗窃 30 对所有权悖论的应对 35 本章小结 42 第三章 被遗忘的要素：生产和分配中的土地 43 引 言 44 古典政治经济学：土地和经济租金 45 经济租金解决方案：土地税或单一税制 52 新古典经济学及土地和资本概念的融合 56 新古典经济学阐释的弊病：土地与资本的根本差异 59 土地缺席经济学理论的政治原因 65 土地与社会主义 68 今天土地与资本融合的后果 70 本章小结 72 第四章 住房用地：现代土地经济学 75 引 言 76 产业革命和城市发展 77 19001970 年：两次世界大战和资 本主义黄金时期 84 1970 年至今：住房资本主义的兴起 97 住房的新政治经济学 102 本章小结 118 第五章 土地和住房的金融化 121 引 言 122 住房与土地价格、收入和银行信贷 125 抵押融资、生命周期模式和抵押物的作用 138 抵押融资和不动产融资在英国的发展历史 142 抵押信贷自由化的宏观经济效应 158 房产与信贷的关联以及金融脆弱性 166 本章小结 174 第六章 土地、财富和不平等 179 引 言 180 经济不平等趋势 181 对不平等加剧的传统解释 184 土地和经济租金是如何加剧不平等现象的 188 为什么说不平等是重要问题 204 本章小结 206 第七章 让土地回归经济学和经济政策 209 引 言 210 所有制 214 税务改革 221 金融改革 227 保有权改革 235 规划改革 238 经济学和国民经济核算变革 240 本章小结 244 参考文献 247 內容試閱： 序（作者约翰米尔鲍尔为牛津大学经济学教授） 《房价波动的金融逻辑》是一本重要著作。这本书综合运用了思想史、经济史及政治经济学知识和最新研究成果，旨在解决英国社会以及一些其他发达经济体面临的可以说是最根本的问题，包括不平等和社会排斥的日益加剧、可持续增长前景黯淡、代际冲突以及金融波动的风险。从根本上说，所有上述问题的根源都在于过去几十年里土地和住房政策的选择失误，涉及对土地利用、房产契约、税收和补贴以及金融监管领域进行治理的法律和制度框架。这本书问世还有另一个重大意义，影响也更加广泛，即它将重新调整经济学著作的关注点，使经济学更加重视土地因素，把土地看作与劳动和可再生资本同等重要的另一生产要素。 自1970 年以来，在所有经合组织（OECD）成员国中，相对于平均家庭可支配收入，英国的房价涨幅最大，而且房价波动也最为剧烈。2015 年，美国的房价收入比（相对于收入中位数的平均房价）大致仍保持在1980 年的水平。而在英国，这一指标要高得多。在伦敦和英国东南部地区，住房支付能力下降幅度甚至更加剧烈。其后果之一是英国存在严重的代际再分配：在1979 年玛格丽特撒切尔（Margaret Thatcher）执政后出生的那代人被称作垮掉的一代，他们错过了土地和房产价格上涨所带来的资本暴利。自1995年以来，在25 ～ 44 岁年龄组中，住房自有率下降了约20 个百分点。与此同时，自2002 年以来，不断上升的住房成本与其他因素共同作用，抵销了处于收入分配后端的工薪家庭的实际收入所得（本书第七章对此有详细阐述）。此外，房价反映了附近是否有好学校，人们是否能享受便利的交通和洁净的环境，从而为富裕家庭的子女创造更加优越的成长机会。 房价收入比上升的背后是英国住房需求（特别是自20 世纪90 年代中期以来）的增速远远超过了住房供给的增速这一事实。居民住房的主要需求因素包括人均收入提高、人口增长、人口老龄化、抵押融资监管放宽、抵押贷款利率下降、有效房产税降低以及外国投资者的需求下降。住房经济学家强调预期资本收益的作用，其根据是很多投资者的预期往往建立在近期房价上涨之上，这进一步推动了房价的飙升。住房和土地的金融化是第五章的主题。20 世纪80 年代和90年代晚期，以及21 世纪初期，市场曾掀起了几轮抵押信贷条件自由化的浪潮。此外，银行放贷方式发生了转变，从关系型借贷日益转变为抵押贷款，而房产是银行眼中的优质抵押物。 在供给方面，第二次世界大战后英国大力实施公共干预措施，大搞社会性住房建设，其中就有很多是在新市镇计划（New Towns programme）的支持下进行的。20 世纪80 年代早期之前的住房建设中，很大一部分都是社会性住房。这一状况在撒切尔夫人当选首相后才得到改变。社会性住房的租户享受很大折扣的公屋购买权，从而降低了社会性住房的存量。在私人住房建设领域，规划限制日益严苛。在1997 年工党上台后，规划限制进一步升级。之前的财政补贴更多地集中在供给方面，1997 年之后则越来越多地转向了需求方面。实施途径主要有两个：一是发放住房补贴，二是采取特殊措施帮助特定人群实现住房自有。第四章全面地描述了英国住房政策的历史演变过程。英国住房补贴金额滚雪球般地不断增加，到了20142015 年，这一数额已达240 亿英镑。对于公共资金而言，这明显是一笔巨大的支出。 限制供给，同时又未能有效抑制把住房作为高回报资产的投资需求增长，这制约了英国的经济增长。本书强调了一个重要的作用机制，即金融资本的注入导致了地价上涨，从而大大增加了土地相对于资本和劳动在经济总额中的贡献。这几乎一定会使投资从更具生产力的领域转移到其他用途，从而制约生产力的发展。另一后果表现在，跟过去和其他国家相比，英国新建住房质量低下，面积狭小。有关这一点，详见第四章。 家庭负债收入比的不断攀升，严重制约着未来的住房需求增长。抵押信贷自由化降低了一定房价下的首付金额，从而在短期内刺激了消费，但是这也拉高了房价。在很多国家，这进一步提高了相对于收入的首付金额，从而很快就削弱，甚至完全抵消了对消费的刺激作用。但是，在英国和美国，资产增值抵押贷款刺激了消费，因为现有房产所有者能够在抵押物升值的支持下增加贷款，将其用于进一步的消费。然而长期看来，这让高负债家庭很容易受到房价下跌的影响。正如第五章阐述的那样，这一点和既得利益者掌握的话语权一起解释了为什么政策制定者不愿意解决这些根本问题。 本书最后一章提出了一系列政策建议，其中包括我一直以来所倡导的房产税改革，有关地价税的探讨也十分精彩。新加坡、中国香港和韩国的案例表明，政府的规划收益以及收入和人口增长对土地价格的溢出效应，可以部分被社会化，从而让整个国家或地区受益，而不只是让利益局限在相对集中的房产所有者阶层手中。例如，在德国，当地方政府决定指定某一地块用于住宅建设时，规划法规会冻结其地价。 然后，政府再利用上涨的地价收入为基础设施建设提供资金。像韩国那样设立国家公共土地银行或社区所有的土地银行，按照当前使用价值获得土地，也可以实现同样的融资目的。从很多角度讲，英国在19461970 年实施的新市镇建设项目，也可以做到这一点。 解决英国面临的上述燃眉之急固然十分重要，不过本书同时还探讨了土地在经济理论中大面积的缺失。第三章认为，在收入分配的相关文献中，关于要素贡献的讨论都忽略了土地的作用。由于土地基本上是固定的且不具有再生性，地方垄断部门允许土地所有者收取高额租金，同时坐享他人投资及人口增长和租金收入增长的溢出效应。对土地用途的限制或大海、高山等物理屏障的制约，阻碍了城市的扩张，从而进一步助长了这一垄断权力。 宏观经济学也忽略了土地因素。长久以来，中央银行惯用的经济模型一直没有考虑房价的重要性以及房价与金融市场和银行业的交互作用，而房价基本上反映的是房屋下面的土地的价值。所谓动态随机一般均衡（dynamic stochastic general equilibrium）模型的拥趸争辩说，跟上一代模型不同，新模型优化了家庭和企业的个体层面行为，具有相当坚实的微观基础。本书不仅分析了这一模型的原理，我还补充了一点：新模型没能使用正确的微观基础，没有考虑乔治阿克洛夫（George Akerlof）、迈克尔斯彭斯（Michael Spence）和约瑟夫斯蒂格利茨（Joseph Stiglitz）提出的不对称信息革命，也没有参考安格斯迪顿（Angus Deaton）和克里斯托弗卡罗尔（Christopher Carroll）对家庭在面临不确定情况和流动性限制时的行为方式的相关研究结果。全球金融危机，让人们清楚看到了大多数宏观经济学家和中央银行的失误。他们使用的模型和概念，没有更加广泛地涵盖包括房价在内的资产价格、信贷及家庭资产负债表。 本书涉猎甚广，洞鉴古今，采用了循证研究方法，并参考了大量文献。这些都决定了这本书特别适合作为专业学习教程，供经济学及相关学科的本科学生及研究生使用。同时，这本书也适合对这些领域感兴趣的一般读者。经济学教学需要紧贴真实世界，而在真实的世界里，市场的运行不总是完美无缺的，外部性、垄断、信息不对称、金融和经济不平等等因素都在发挥重大影响。这本书深入探讨了所有这些问题。

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