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| 內容簡介： |
《不动产估价》具体包括不动产和不动产估价、不动产价格及其影响因素、不动产估价原则、市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法及其应用、路线价法、其他地价评估、不动产估价制度、不动产估价程序，书后附有附录。
《不动产估价》可作为高等院校土地资源管理、房地产经营管理、资源环境与城乡规划管理、地理信息系统、城市规划、工商管理以及农林经济管理相关专业的本科生教材和研究生教学参考书，亦可作为从事不动产估价业内人士的参考用书。
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| 關於作者： |
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闵捷，天津工业大学管理学院，副教授，主讲课程为《不动产估价》和《土地管理总论》，主要研究方向为土地经济管理和土地利用管理。
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| 目錄：
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第一章不动产和不动产估价1
【学习目标】1
第一节不动产的含义1
一、不动产的定义1
二、不动产中的土地、建筑物和其他土地定着物的含义2
三、不动产实物、权益和区位的含义5
四、不动产的其他名称6
五、不动产的存在形态7
六、不动产的特性7
第二节不动产的类型9
一、按用途划分的类型9
二、按开发程度划分的类型10
三、按实物形态划分的类型10
四、按权益状况划分的类型11
五、按是否产生收益划分的类型12
六、按经营使用方式划分的类型12
第三节不动产估价的概念12
一、不动产估价的概念12
二、不动产估价概念中的关键术语13
三、不动产估价的意义14
【思考题】16
【练习题】16
【答案】18
【本章小结】19
第二章不动产价格及其影响因素20
【学习目标】20
第一节不动产价格的含义和形成条件20
一、不动产价格的含义20
二、不动产价格的形成条件21
第二节不动产价格的特征21
一、不动产价格对区位的敏感性22
二、不动产价格实质上是不动产权益的价格23
三、不动产价格的形成时间较长23
四、不动产价格易受交易者的个别情况的影响23
五、不动产价格既有买卖价格，也有租赁价格23
第三节不动产价格的影响因素24
一、不动产自身因素24
二、人口因素26
三、制度政策因素26
四、经济因素28
五、社会因素28
六、国际因素29
七、其他因素30
【思考题】30
【练习题】31
【答案】34
【本章小结】34
第三章不动产估价原则35
【学习目标】35
第一节不动产估价原则概述35
一、不动产估价原则的含义35
二、不动产估价原则的内容35
三、不动产估价原则的作用36
第二节独立、客观、公正原则36
一、独立、客观、公正原则的含义36
二、独立、客观、公正原则的作用37
三、使用独立、客观、公正原则应注意的事项37
第三节合法原则37
一、合法原则的含义37
二、合法原则的作用38
三、使用合法原则应注意的事项38
第四节最高最佳利用原则39
一、最高最佳利用原则的含义39
二、最高最佳利用原则的作用40
三、使用最高最佳利用原则应注意的事项41
第五节估价时点原则42
一、估价时点原则的含义42
二、估价时点原则的作用42
三、使用估价时点原则应注意的事项42
第六节替代原则43
一、替代原则的含义43
二、替代原则的作用43
三、使用替代原则应注意的事项44
【思考题】44
【练习题】44
【答案】47
【本章小结】47
第四章市场法48
【学习目标】48
第一节市场法概述48
一、市场法的概念48
二、市场法的理论依据49
三、市场法适用的范围与条件49
四、市场法估价的操作步骤50
第二节市场法的应用50
一、搜集交易实例50
二、选取可比实例51
三、建立比较基准52
四、交易情况修正54
五、交易日期调整56
六、不动产状况调整57
七、求取比准价格58
第三节市场法总结和应用举例59
一、市场法总结59
二、应用举例60
【思考题】61
【练习题】61
【答案】65
【本章小结】66
第五章成本法67
【学习目标】67
第一节成本法概述67
一、成本法的含义67
二、成本法的理论依据67
三、成本法适用的估价对象和条件68
四、成本法估价的操作步骤68
第二节成本法的基本公式69
一、成本法最基本的公式69
二、适用于新开发土地的基本公式69
三、适用于旧的不动产的基本公式72
第三节建筑物的重新购建价格的求取72
一、重新购建价格的含义72
二、建筑物重新购建价格的分类和求取思路72
三、建筑物重新购建价格的求取方法73
第四节建筑物折旧的求取75
一、建筑物折旧的含义和原因75
二、建筑物折旧的求取方法76
三、求取建筑物折旧应注意的问题77
四、应用举例78
第五节应用成本法涉及的有关规定79
一、房屋完损等级评定的有关规定79
二、房屋折旧的有关规定81
第六节成本法总结和应用举例81
一、成本法总结81
二、应用举例82
【思考题】82
【练习题】83
【答案】86
【本章小结】86
第六章收益法87
【学习目标】87
第一节收益法概述87
一、收益法的含义87
二、收益法的理论依据87
三、收益法适用的估价对象和条件88
四、收益法估价的操作步骤88
第二节收益法的公式88
一、报酬资本化法的公式88
二、直接资本化法的公式92
三、报酬资本化法与直接资本化法的比较93
第三节收益法公式中相关变量的求取94
一、收益期限的确定94
二、净收益的求取94
三、报酬率的求取97
四、资本化率和收益乘数的求取98
第四节投资组合技术和剩余技术98
一、投资组合技术98
二、剩余技术99
第五节收益法总结和应用举例100
一、收益法总结100
二、应用举例101
【思考题】102
【练习题】103
【答案】106
【本章小结】106
第七章假设开发法108
【学习目标】108
第一节假设开发法概述108
一、假设开发法的含义108
二、假设开发法的理论依据108
三、假设开发法适用的估价对象和条件109
四、假设开发法估价的操作步骤110
第二节假设开发法的基本公式110
一、假设开发法最基本的公式110
二、按估价对象和开发完成后的不动产状况细化的公式111
三、按开发完成后的不动产经营方式细化的公式112
第三节假设开发法的方法112
一、假设开发法的方法112
二、假设开发法计算中各参数的确定113
第四节假设开发法总结和应用举例115
一、假设开发法总结115
二、应用举例115
【思考题】117
【练习题】117
【答案】121
【本章小结】121
第八章长期趋势法及其应用122
【学习目标】122
第一节长期趋势法的概述122
一、长期趋势法的含义122
二、长期趋势法的理论依据122
三、长期趋势法适用的估价对象和条件122
四、长期趋势法估价的操作步骤123
第二节数学曲线拟合法123
第三节平均增减量法124
第四节平均发展速度法125
第五节移动平均法126
一、简单移动平均法126
二、加权移动平均法127
第六节指数修匀法127
【思考题】128
【练习题】128
【答案】131
【本章小结】131
第九章路线价法132
【学习目标】132
第一节路线价法概述132
一、路线价法的含义132
二、路线价法的理论依据132
三、路线价法的估价对象和条件133
四、路线价法的操作步骤134
第二节路线价的应用134
一、划分路线价区段134
二、设定标准临街深度134
三、选取标准临街宗地135
四、调查评估路线价135
五、制作临街深度价格修正率表135
六、制作其他宗地条件修正系数表136
七、计算临街土地的价值136
【思考题】137
【练习题】137
【答案】138
【本章小结】139
第十章其他地价评估140
【学习目标】140
第一节城镇基准地价评价140
第二节补地价的测算141
第三节高层建筑地价分摊142
【思考题】143
【练习题】143
【答案】145
【本章小结】145
第十一章不动产估价制度146
【学习目标】146
第一节国内不动产估价的制度146
一、不动产估价制度的概念146
二、制度产生的背景146
三、制度的主要内容147
四、我国不动产估价制度148
第二节国外不动产估价制度150
一、英国不动产估价制度151
二、美国不动产估价制度153
三、德国不动产估价制度156
第三节国际评估准则157
一、国际评估标准委员会产生背景及其宗旨157
二、国际评估准则的内容体系158
三、国际评估准则的职业道德159
【思考题】159
【本章小结】159
第十二章不动产估价程序160
【学习目标】160
第一节不动产估价程序概述160
一、不动产估价程序的含义160
二、不动产估价程序的作用160
第二节获取估价业务161
一、估价业务来源渠道161
二、不应承接估价业务的情形162
第三节受理估价委托163
一、受理估价委托概述163
二、明确估价基本事项164
三、估价委托书和估价委托合同165
第四节制定估价作业方案166
一、估价作业方案的含义和内容166
二、制定估价作业方案的思路166
第五节搜集估价所需资料168
第六节实地查勘估价对象169
第七节分析估价对象价值170
第八节测算估价对象价值170
第九节判断估价对象价值170
第十节撰写估价报告171
一、估价报告的含义171
二、估价报告的质量171
三、估价报告的形式171
四、估价报告的组成171
第十一节内部审核估价报告174
第十二节交付估价报告174
第十三节估价资料归档175
【思考题】175
【练习题】176
【答案】178
【本章小结】178
附录179
附录一房地产估价机构管理办法179
附录二城市房屋拆迁估价指导意见185
附录三《房地产估价基本术语标准》节选［条文说明］GBT 50899—2013187
附录四房地产抵押估价指导意见199
参考文献202
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| 內容試閱：
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随着经济的日益发展，不动产业也不断发展壮大，不动产业已成为国民经济的支柱行业。为进一步完善不动产市场、推动市场发展，不动产估价行业作为社会主义市场经济中的一个重要的服务行业，越来越受到人们的重视。然而，我国的不动产市场尚处于起步阶段，建立科学的不动产评估与收益分配制度，是优化不动产资源配置从而使不动产持续发展的必要前提。不动产的资产清算、抵押融资、税收、买卖以及投资项目分析等，都是以不动产估价为基础的。社会对不动产估价的重视促使不动产估价机构与从业人员更加明确其责任,促使不动产估价的专业人员更重视提高自己的专业基础。
教育部《面向21世纪教育振兴行动计划》中明确提出：“要瞄准国家创新体系的目标，培养造就一批高水平的具有创新能力的人才”。《关于实施高校本科教学质量与教学改革工程的意见》中明确指出，学生的实践能力和创新精神亟待加强，人才培养模式、教学内容和方法需要进一步转变。在此背景下，我国高校进行以“厚基础、宽口径、高素质、强能力”为理念、以鼓励个性与创新，加强素质教育为目的的人才培养模式改革。因此，根据新形势下社会经济发展对人才培养需求的变化和教育教学环境的改变，本书在编写过程中，在重视理论分析的同时，结合相应的知识点，配备了大量的实例分析，这有益于解决教学过程中重理论轻实战的问题。另外，本书在每一章都附有练习题，这有助于学生对课堂知识的进一步吸收和提高。
不动产经营与管理是土地资源管理专业的一个重要学习方向，不动产估价是其中一门核心课程，同时它也是房地产估价师执业资格考试中的一门核心课程。《不动产估价》以现有的不动产估价书籍作为借鉴，密切结合《房地产估价理论与方法》一书和实际教学过程中学生的反馈意见，从理论和实践两个层面分析阐释不动产估价的原则、估价方法、估价程序等内容。
《不动产估价》作者长期从事不动产估价的理论教学和研究工作，在编写过程中，广泛参考了国内外学者的研究成果，总结了多年教学的实践经验，由浅至深，结合大量例题，力求使入门者能够了解到更多、更新、更准确、更全面的不动产估价知识，进而指导其在今后的有关不动产估价方面的考试、从业与研究。
《不动产估价》由闵捷主编,蔡为民、吴云青副主编，编写小组共同拟定写作提纲，具体撰写分工如下：蔡为民（第一章～第三章、第八章、第九章），闵捷（第四章～第七章），吴云青（第十章），张晓娜（第十一章、第十二章）。全书最后由闵捷、蔡为民修改定稿。
感谢在编写过程中，给予帮助与关心的同事和朋友。不动产估价是一门较为年轻的学科，其中有许多问题值得我们进一步深入研究和讨论。由于编者的水平有限和编写时间的仓促，书中不足与疏漏之处在所难免，恳请广大读者批评指正，以便今后修订。
编者
2017年10月
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