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| 編輯推薦： |
真实推动中国房价上涨的因素有哪些，这些因素的合力比过去更大吗？
社会老龄化真的会导致房价下跌吗？
交通、医疗、教育的资源困境如何破解？
房地产不仅仅是买房，更是关系我们日常生活、就业发展和国计民生的重要经济组成。著名学者、微博红人董藩教授凝聚10余年观察研究，围绕6大专题，抽丝剥茧，从房地产行业的起伏透视中国经济前后二十年的发展，让读者看懂房市，看懂经济，看懂机会。
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| 內容簡介： |
房地产不仅仅是房价和住房，更是关系国家经济发展、百姓生活和工作的重要经济组成。了解房地产行业的规律与发展，是看懂国家经济、把握自身发展的关键。
"中国房地产年度人物" "中国房地产年度思想贡献人物" "中国地产网络红人"北京师范大学董藩教授10余年观察研究，为大众读者带来这本房地产经济学著作。《房地产的解释》汇集了董藩教授2001年1月至今的研究成果，主要包括中国房地产市场现状的分析、对中国房价成因及现存问题的解读，以及中国房地产业未来发展趋势分析。此外，本书从国民财富观出发，剖析房地产作为国民经济的主导产业、支柱产业、先导产业，对我国经济的影响作用，帮助读者和相关从业人士更好地理解我国房地产未来走向。
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| 關於作者： |
董藩 北京师范大学政府管理学院教授、房地产研究中心主任，土地资源管理专业和政府经济管理专业博士生导师，兼任民革中央委员、建设部专家委员会委员、房地产投资理财规划设计院院长及北京大学、清华大学、上海交通大学、厦门大学等多所大学EMBA或EDP项目兼职教授。
在房地产领域，董藩是公认的对国家决策和社会舆论具有重要影响的人物，曾被评为"年度中国争议人物" "中国房地产年度人物" "中国房地产年度思想贡献人物" "中国地产网络红人"等。
董藩个人业绩和学术观点被美国之音、美国之音电视台、美国《世界日报》《华尔街日报》、新加坡《联合早报》、新华社、中央电视台等媒体广泛传播。拥有微博粉丝90多万。
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| 目錄：
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前言 用铅笔作水彩画001
第一章 也谈国民的财富观教育
我所期待的，是引发读者的思考，而不是结束读者的思考；希望帮助读者看到存在的问题，而并不想也不敢说自己一定能帮读者解决问题。有些问题，总理和总经理说了都不算，读者自己想通才是王道。
作为添头的开头003
财富观决定了一个社会的发展轨迹006
财富观影响着人一生的命运008
且看我们国家的财富观念014
国民财富观教育的缺失与偏颇017
财富观教育之我见021
应将鼓励学生致富摆在教育的台面上022
高学历者的贫穷是对教育资源的严重浪费025
健康财富观的几个重要方面027
第二章 北京房价能否涨到80万元平方米
谈谈中国房价持续上涨的逻辑
全国房价达到每平方米9万元，北京房价达到每平方米80万元，前提是这些约束条件不变或没有很大改变：社会稳定、金融体系不崩溃、不进行币制改革，收入随着经济发展而继续增长。
由于人口老龄化，很多房子空置了，很多人就认为房价会大跌。他们不知道在决定房价的过程中，房地产的供应弹性小，需求弹性大；不知道房地产没有替代品，需求一般不可能转移或消失；更不知道房价有黏性，涨易跌难。
随口而出的数据并非信口雌黄的结论031
涨到9万元每平方米和80万元每平方米，并不需要很高的年均涨幅032
推动房价上升的因素仍大量存在，其合力比过去更强大035
保持未来的高增长局面主要靠货币推动042
房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成044
北京注定是房地产市场中的一个特例046
附录1房价会80万元每平方米吗048
第三章 城市病的治理药方
所谓就地城市化是指区域经济发展到一定程度后，非城市居民在原住地一定范围内，依托中心小城镇就地、就近实现市民化和城市化的方式。就地城市化有以下表现：一是人口集聚程度比较高；二是生产方式由第一产业向第二、第三产业转化；三是居民享受到城市的公共服务。
北漂的伤痛053
什么是城市病056
大城市为什么会出现城市病058
城市病的治理药方064
地铁如何才能不再拥挤065
北京城市交通规划的问题何在069
看病难为什么仍然挡不住拥挤的人流071
以教育资源的合理分配疏导人口075
解决教育的城市病需要对症下药078
发展中小城市与改善中心城市环境并行不悖079
拉美国家的城市病应引以为戒083
调控：有形的政府之手还是无形的市场之手088
附录2地铁票价该怎么涨091
第四章 为啥有些行业超有钱
金融、地产业及政府平台背后的货币运行
现代信用货币经银行体系创造之后，必定要在经济体系的某一行业或某一消费主体手中实现其购买力，这是货币存在的本质。我们认为，近10年中国的货币运行正如放开闸门的大水，通过金融的河道，大部分涌入了地产业与政府平台这两大容器。
为什么地产业容纳了最多货币099
货币、信用货币与货币运行101
金融与货币创造103
地产业与融资105
政府平台与政府负债106
所谓的高富帅行业108
信用货币的创造110
货币政策目标的不可能三角111
货币与产业的关系113
高富帅行业的生产要素与企业家精神114
中国货币供应量116
中国社会融资总规模118
中国货币的三大来源121
货币增长快于经济增长不一定就是货币超发123
超发货币可能引起的通货膨胀问题126
超发货币、经济增长与充分就业127
附录3津巴布韦的恶性通胀130
第五章 房地产投资与政府负债
政府举债的风险体现在债权人往往高估政府的偿还能力，政府往往对利率等成本不敏感，政府为偿还债务经常借新还旧，政府可能把偿债压力转嫁到纳税人头上等。
地产业的规模究竟有多大135
房地产吸纳了多少货币（或者地产业创造了多少货币）137
政府平台与政府举债138
政府性债务吸纳了多少货币139
货币通过金融业进入地产业和政府平台143
非银金融业的非标资产146
后4万亿时代来临148
附录4因债务危机而破产的底特律152
第六章 改善类住房需求樊篱的破解及未来发展趋势
中国目前依然处于以增量市场为主的阶段，即房地产市场需求的满足主要依靠新增供应。在房地产增量市场中，新增城镇人口住房需求、旧房拆迁引发住房需求、改善类住房需求被认为是新增需求的三大主要力量。
房地产增量市场的三驾马车157
改善类住房需求的前世今生162
改善类住房需求的影响因素165
改善类住房需求的现状与樊篱168
改善类住房需求释放的限制性政策沿革170
改善类产品将迎来更大发展空间179
受政策限制，改善类住房的供应逐渐下滑182
改善类住房市场需求逐年增加185
资源日渐稀缺，高端项目保值增值特征明显186
改善类住房市场政策已有所松动189
关键政策仍有待进一步放宽194
促进改善类住房需求的有序释放196
推动改善类住房的有效供给199
第七章 土地财政：从哪来，到哪去
从客观上来看，土地财政增加了地方政府财力，使得地方政府有条件、有手段、大规模、一揽子地推进城镇建设，逐步完善城镇基础设施建设和地方公共产品与服务的提供，进而促进了国家经济总量的增长、城市经济的发展以及城市建设的加强。
何为土地财政205
土地财政源起何故206
地方债务与土地财政难舍难分210
土地财政并非中国专利222
卖地财政蕴含巨大风险225
中国可以效仿国外征收物业税吗228
隐藏在卖地财政冰山下的问题本质237
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| 內容試閱：
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用铅笔作水彩画
多年前曾听一位朋友讲起，美国社会的政治环境与中国的最大不同不在于政体、所有制结构，而在于普通民众的想法。尽管经常对其他国家的政治环境指手画脚，但美国实际上才是世界上精英治国的愚民政治运作最为成功的国家，占社会人口约10%的精英阶层控制着全国80%以上的社会资源，以他们出类拔萃的头脑维持国家机器的运转。而普通老百姓的任务，则是用选票把这些人送进国会。多数民众并不关心政治，也懒得关心，他们只是机械式地作为理性经济人将选票投给提出最诱人的福利条件和宣传口号的那帮聪明鬼。从经济学的意义上讲，这种政治形态发挥了人力资本的比较优势把最适合的人安排在最适合的岗位上，从而提高了整个行政系统的运转效率，也降低了过程中的交易成本。而在中国，1000个中国人心中就有1000套治国方略，从企业白领到出租车司机，从游商小贩到在校学生，你几乎随便挑出一个来都能把中国的社会问题分析得头头是道，而谈及治理对策则更是滔滔不绝。
其实，做学者最痛苦的莫过于自己提出的理论和观点无人能懂，而等到问题爆发后才被世人重新审视。就像曾经成功预测次贷危机的纽约大学经济学教授鲁里埃尔鲁比尼所说：我在2007年就警告过银行业，可是大家都被繁荣冲昏了头脑，那时我就知道，该来的迟早会来。
再回到我写作本书的目的。实际上，催动我下笔的，只是我的良知与倔强，同时也有作为老师的那种已沁入骨髓的传道、解惑的欲望。和许多商业性很强的畅销书作者相比，我的身份是高校教师，没有曲折精彩的花边新闻，更没有显赫的背景，既从未指望靠写书挣钱，也不关心能借此提高多少知名度。换句话说，我所书所想的是我对一些经济问题的思考和预测，如果读者不认同，也不会对读者的生活带来什么实质性的影响，这是我想着重强调的。就拿我所擅长的房地产领域研究来说，中国每年房子成交额达几万亿元，如果说房价是我们一两个学者靠一张嘴就能炒起来的，那可真是抬举我们了。
还是那句话，真理不辩不明，我想做并且能做的，仅是给大家展示一些真相，启发大家思考和讨论。有些问题该提但别人不提，那么我还是要提出来。因为我坚信：不做比做错更可恶，这个社会还是需要一些人站出来说真话的。就像2008年房地产市场低谷期，我在不同场合劝人赶紧买房子，而一些人却持房价崩盘、腰斩的观点。我只是基于自己的市场经验和经济数据做出了预测，那些听我的话的人可以说受了大益。讽刺的是，劝阻人们买房的家伙们倒被奉为人民的经济学家，着实令人啼笑皆非。
抛开社会上对其他领域学者言论的无端指责不提，仅就我个人研究的领域来看，造成许多业内人士不敢说、不想说、不能说真话的根本原因在于财富观的分歧。这个分歧大致包含三个方面，原谅我此处用大白话来概括：一是没钱的人认为有钱的人站着说话不腰疼；二是没钱的人认为有钱的人在维护自己的利益；三是有钱的人告诉没钱的人怎么赚钱、鼓励他们赚钱反而被认为是露骨的炫耀。于是，没钱的人与有钱的人彻底对立起来，实际上谁也不知道没钱的人与有钱的人如何界定。在我接触过的人中，绝大多数会认为自己是没钱的人，但是对有钱的人的反感却在社会生根发芽并不断蔓延。
其实，站在一个公允的角度看，上述这种对立根本就没有必要。可笑的是，没有几个人认为自己有钱，大家都在向更有钱的目标迈进。于是，大家也都在向着自己反感的人努力迈进。那么，明知道这样是荒谬可笑的，为什么还要生这份儿闲气？换个角度看看，就算解决不了眼前的困难，那么令自己平和一些，也是难能可贵的，这就是我谈财富观教育问题的出发点。
摆正了这样的目标后，下面就是写作的问题了。当初出版社找到我，希望我能够以轻松、简单的形式谈谈对一些问题的看法，既需要让读者看得懂，把道理说明白，也不能以一般水平搪塞读者。这着实令我头疼了一阵。因为可读性和学术性往往是成反比的。对于读者而言，用数据、事实和经济学理论去论证一个观点，一定不如开门见山地用通俗易懂的话告诉别人我是怎么想的效果好。习惯了论文专著的条条框框，说多了繁复晦奥的业内行话，用直白的语言描述严肃的问题于我几乎是用铅笔创作水彩画，着实不是我的专长。好在喜欢直言，痛恨模棱两可、拐弯儿抹角的我，近年来在让许多娱乐大众的媒体过足了瘾的同时，也更能心平气和地阐述我热爱并且尊重的研究领域的严肃问题，鼓励大家多多创造财富。
响鼓无需重槌，大道理讲多了就空了，小道理绕多了就瞎了，宣传理论观点如果需要大段的推论就黄了。与其挣扎于避免不必要的争执和探讨严肃问题的两难选择之间，不如就把本书的写作当作一次发牢骚、说看法、谈心得的过程。和多数文章开篇大谈特谈奉献、信念、梦想不同，我想反其道而行之，先从最入世、最基础和人类最浅层次对于物质的需求谈起，不涉及什么主义和信仰，慢慢地分享自己的体会。
用铅笔画的水彩画，读者只需品析它的线条框架，无须在色彩、血肉上过分较真儿。我已经告诉你这是铅笔画的，想一想就得了，于我也就够了。
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