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| 編輯推薦： |
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全面解析8大行业营改增政策要点，问答形式列举解答典型疑难问题，财税工作者营改增实操百科全书。
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| 內容簡介： |
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本书以我国“营改增”*政策为依据，分别介绍了房地产业、建筑业、金融业、服务业、销售无形资产、销售和租赁不动产、交通运输业、邮政电信业等主要试点行业的财税新政策，不仅包括纳税人、征税范围、税率和征收率、计税方法、销售额的确定、增值税进项税额抵扣、纳税地点、纳税义务发生时间等税收要素，还涵盖了增值税涉税业务的账务处理、增值税发票的开具与管理、增值税纳税申报等核心实务内容，并在每章都以问答的形式列示了实操过程中的疑难问题。本书既可以作为企业财税工作者的 “营改增”实操百科全书，又可以作为学者、专家的对“营改增”问题进行研究的实用参考手册。
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| 關於作者： |
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樊勇，中央财经大学财政税务学院教授，博士生导师，中国税务学会理事、学术委员，中央财经大学企业税务研究中心、互联网 财税研究中心主任。曾在基层税务、财政部门工作；已发表财税专业论文多篇；主持国家税务总局、商务部、财政部课题、国家自然科学基金、国家社科基金课题多项，研究成果获商务部、中国税务学会优秀成果奖。赵金梅，资深财税咨询顾问、高级财税培训讲师。财务学博士、税收学博士后。具有10多年的财税领域培训及咨询经验，曾为上百家企业和集团进行财税培训及纳税筹划。
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| 目錄：
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目
录
第一章
营改增改革历程与现实挑战
1.1 改革历程 1
1.2 现实挑战 2
第二章
房地产业营改增税收政策要点
2.1 纳税人 4
2.2 征税范围 4
2.3 税率和征收率 5
2.4 计税方法 5
2.5 销售额的确定 5
2.6 增值税进项税额抵扣 7
2.7 纳税地点 8
2.8 纳税义务发生时间 9
2.9 疑难问题 9
1. 房地产老项目指的是什么？ 9
2. 房地产开发企业代建房屋的行为如何征收增值税？ 9
3. 纳税人自行开发的房产出租如何缴纳增值税？ 10
4. 房地产公司以房产抵顶工程款如何处理？ 10
5. 房地产开发企业预收款如何开票？ 10
6. 房企销售时收取的定金、订金、诚意金、意向金是否需要纳税？ 11
7. 房地产企业公共配套设施建成后，移交到相关部门时是否视同销售？ 11
8. 买房赠车位的情况，车位和房写在一张发票上，是按照买一赠一分配金额，
还是视同销售对车位部分另行缴税？
11
9. 代收的办证等费用是否属于价外费用？ 11
10. 房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊？ 11
11. 房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套
设施无偿赠送（移交）给政府的，是否视同销售？
12
12. 房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物的怎么征税？ 12
13. 房地产企业销售自行开发的不动产，赠送的面积是否征税，如何开具发票？ 12
第三章建筑业营改增税收政策要点
3.1 纳税人13
3.2 征税范围13
3.3 税率和征收率14
3.4 计税方法14
3.5 销售额的确定15
3.6 增值税进项税额抵扣16
3.7 纳税地点17
3.8 纳税义务发生时间18
3.9 税收优惠19
3.10 疑难问题 19
1. 纳税人提供建筑服务的纳税义务发生时间如何确定？ 19
2. 哪些建筑业纳税人可以适用简易计税方法？
20
3. 建筑企业选择使用简易计税办法，是否可以开具增值税专用发票？ 20
4. 一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，能否选择适用简易计税方法计税？ 20
5. 一般纳税人以清包工方式或者甲供工程提供建筑服务，适用简易计税方法，
开票是总金额的还是分包之后的？
20
6. 甲供材料是否计入建筑服务销售额？ 21
7. 甲供材建筑劳务中的收入确认范围是哪些？材料款，施工安全费，保险费等
如何处理？
21
8. 一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，能否选择适用简易计税方法计税？ 21
9. 建筑工程如何确定老项目？ 21
10. 为确保建筑行业营改增后税负只减不增，国家给予了哪些税收扶持政策？ 22
11. 如何界定纳税人提供的建筑服务属于跨县（市、区）提供建筑服务？ 22
12. 纳税人跨县市提供建筑服务应如何缴纳增值税？ 23
13. 绿化工程、绿化养护的增值税税率是多少？ 23
14. 关于幕墙专业分包的混合销售问题？ 23
15. 销售门窗同时提供安装服务的业务如何征税？ 24
16. 从事电梯保养和维修的企业提供电梯维修、保养，税率是多少？ 24
第四章金融业营改增税收政策要点
4.1 纳税人25
4.2 征税范围25
4.3 税率和征收率26
4.4 计税方法27
4.5 销售额的确定27
4.6 增值税进项税额抵扣29
4.7 纳税地点31
4.8 纳税义务发生时间32
4.9 税收优惠32
4.10 疑难问题 36
1. 金融企业发放贷款后，自结息日起90 日内发生的应收未收利息怎么计算缴纳
增值税？
36
2. 贷款业务不收取利息（无息贷款）是否需要缴纳增值税？
36
3. 对农村信用社、村镇银行和农村商业银行等金融机构提供的金融服务收入，
营改增后有什么税收扶持政策？
37
4. 金融机构开展的质押式买入返售金融商品利息收入如何征收增值税？ 37
5. 纳税人单独提供汽车按揭服务，是否缴纳增值税？ 37
6. 典当、小贷、担保公司等是否属于金融企业？其开展的业务是否属于金融服务？ 37
7. 保险公司开展的联共保业务如何征收增值税？ 38
8. 个人保险代理人汇总代开增值税发票时，如何确定增值税起征点？ 38
9. 融资性售后回租属于营改增金融服务还是租赁服务？ 38
10. 银行保本理财产品的收入要交增值税吗？
38
11. 金融商品转让的销售额应该如何确定？ 38
12. 商票转让是否属于金融商品转让？ 39
13. 商品回购债券，纳税义务的时间点如何确定？ 39
14. 企业买卖股票应如何纳税？ 39
15. （非）关联企业拆借资金，不收利息，要缴纳增值税吗？
39
16. 投资入股获得分红是否需要缴纳增值税？
39
17. 股权转让是否缴纳增值税？ 40
第五章服务业营改增税收政策要点
5.1 纳税人41
5.2 征税范围41
5.2.1 现代服务业 41
5.2.2 生活服务业 46
5.3 税率和征收率48
5.4 计税方法48
5.5 销售额的确定48
5.6 增值税进项税额抵扣50
5.7 纳税地点51
5.8 纳税义务发生时间52
5.9 税收优惠52
5.10 疑难问题 55
1. 采取一般计税方法计税的物业公司，承接的开发公司维修工程如何计算？
55
2. 物业公司代收水、电、暖气费问题如何征税？ 55
3. 楼宇清洗归于哪种行业？ 55
4. 代扣代缴个人所得税的手续费返还如何纳税？ 55
5. 劳务派遣服务如何征税？ 55
6. 人力资源外包服务按什么税目，如何征税？
56
7. 职业中介和劳务派遣如何分辨？ 56
8. 餐饮业外卖餐食适用税率如何确定？ 56
9. 酒店式公寓按月或按季向客户提供住宿服务，同时提供客房服务，按住宿服务
还是按不动产租赁服务征收增值税？
57
10. 酒店业赠送餐饮服务是否视同销售？ 57
11. 住宿业的酒店在房间里有售卖食品饮料的，如何确定是混合销售还是兼营？ 57
12. 酒店的会议室出租给其他公司开展会议使用，按会议展览服务还是
按不动产租赁？
57
13. 健康咨询公司向其他个人无偿提供咨询服务，是否要缴纳增值税？ 57
14. 商场以各种形式收取的入场费是否属于物业管理服务？ 57
15. 销售电信服务时附带赠送用户识别卡，应如何缴纳增值税？ 58
16. 翻译服务和市场调查服务应按照什么征收增值税？ 58
17. 垃圾清运属于什么行业？ 58
18. 拖车服务应该按照什么税目缴纳增值税？ 58
19. 代驾按照什么税目缴纳增值税？ 58
20. 网吧按什么税目缴纳增值税？ 58
21. 提供滑雪服务按什么税目征收增值税？ 58
22. 一般纳税人在景区等游览场所内提供的游船、脚踏车、观光车、缆车、云霄飞车
服务等适用什么税目？
58
第六章销售无形资产营改增税收政策要点
6.1 纳税人59
6.2 征税范围59
6.3 税率与征收率60
6.4 计税方法60
6.5 销售额的确定60
6.6 纳税地点62
6.7 纳税义务发生时间62
6.8 税收优惠62
6.9 疑难问题63
1. 景区经营单位收取景区线路管理费如何征税？ 63
2. 小规模纳税人转让土地使用权如何计税？ 63
3. 办理会员卡取得收入如何计税？ 63
第七章销售、租赁不动产营改增税收政策要点
7.1 纳税人64
7.2 征税范围64
7.3 税率与征收率65
7.4 计税方法65
7.5 销售额的确定67
7.6 纳税地点68
7.7 纳税义务发生时间69
7.8 疑难问题69
1. 停车场收取的停车费按什么税目征税？ 69
2. 出租整个院落（场地），是否属于出租不动产？ 69
3. 个人出租商铺增值税征收率是多少？个人出租住房增值税税率是多少？ 69
4. 一般纳税人出租房屋，可否选择简易征收？
70
5. 商用房屋出租，免租期是按照视同销售还是买一赠一？ 70
6. 纳税人二次转租，自己没有取得该不动产，适用什么税率？ 70
7. 不动产租赁企业预收账款后怎样确定销售额？ 70
8. 出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立
广告牌等是否属于出租不动产范围？
71
9. 纳税人出租在外地的不动产，是否需要申请《外出经营活动管理证明》？
71
10. 广告位置的出租是按什么行业缴纳增值税？ 71
11. 楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何适用增值税税目？ 71
12. 出租建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位应按什么
征税？ 71
13. 超市出租场地、柜台收入应如何征税？ 71
14. 一般纳税人转让其取得的不动产，应该如何缴纳增值税？
71
15. 小规模纳税人转让其取得的不动产，应该如何缴纳增值税？ 72
16. 个体工商户转让其购买的住房，应该如何缴纳增值税？ 73
17. 自然人转让其购买的住房，应该如何缴纳增值税？ 73
18. 买房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税？ 74
第八章交通运输业营改增税收政策要点
8.1 纳税人75
8.2 征税范围75
8.3 税率和征收率76
8.4 计税方法77
8.5 销售额的确定77
8.6 增值税进项税额抵扣78
8.7 纳税地点79
8.8 纳税义务发生时间79
8.9 税收优惠80
8.10 疑难问题 81
1. 其他个人将车辆挂靠到某公司，该公司收取挂靠车辆的管理费用，但运输发票由该
公司开具，那么，该公司属于交通运输业还是物流辅助业务？
81
2. 汽车维修单位提供的汽车清障、施救、牵引等业务是否属于交通运输业的
应税范围？
82
3. 航空公司设在飞机场外的售票点，仅收取机票费，没有收取代理费用，
是否适用货运客运场站服务或航空服务？
82
4. 航空运输企业已售票但未提供航空运输服务取得的逾期票证收入，是否缴纳
增值税？
82
5. 客车快件业务衍生的代收货款业务、保价费、违约金等业务是否按物流辅助
行业6% 计税？
82
6. 行包收入是否属于交通运输服务？ 82
7. 企业无偿为其他单位或者个人提供交通运输服务，需要缴纳增值税吗？ 82
8. 航空运输企业的销售额包括代收的机场建设费吗？ 82
9. 未与我国政府达成双边运输免税安排的国家和地区的单位或者个人，向境内单位
或者个人提供的国际运输服务，应如何计算代扣代缴增值税？
83
10. 从事国际货物运输代理服务的一般纳税人差额征收所扣除的是含税还是不含税
金额？ 83
11. 从事交通运输业的营改增纳税人取得的车辆保险费发票可以抵扣吗？ 83
12. 交通运输车辆非正常报废，已抵扣的进项税额如何处理？ 83
13. 非交通运输车辆，油费进项税额是否可抵扣？ 84
14. 变卖自己使用过的车辆的税务处理？ 84
15. 打表计价收费的货的和面包车，如果销售额超过一般纳税人认定标准的，
可否选择简易计税方法？
84
第九章邮政电信业营改增税收政策要点
9.1 纳税人85
9.2 征税范围85
9.2.1 邮政业的征税范围 85
9.2.2 电信业的征税范围 86
9.3 税率和征收率86
9.4 计税方法87
9.5 销售额的确定87
9.6 增值税进项税额抵扣88
9.7 纳税地点89
9.8 纳税义务发生时间90
9.9 疑难问题90
1. 电信企业开展单位员工以外的个人（含其他个人）代理服务，向代理人支付的
代理手续费或佣金应如何征税？
90
2. 电信集团在提供服务过程中涉及捐款服务时，应如何确定销售额？ 91
3. 销售电信服务时附赠货物或服务应如何计税？ 91
第十章增值税账务处理
10.1 增值税会计科目设置 92
10.1.1 会计科目设置的原则92
10.1.2 增值税一般纳税人会计科目及专栏设置92
10.1.3 增值税小规模纳税人会计科目及专栏设置94
10.2 增值税账务处理 94
10.2.1 增值税一般纳税人账务处理94
10.2.2 增值税小规模纳税人账务处理99
10.3 增值税科目余额财务报表相关项目列示 101
10.4 增值税账务处理综合实操案例分析 101
10.4.1 案例背景 101
10.4.2 案例资料及账务处理102
10.5 疑难问题 115
1. 增值税核算影响会计利润吗？ 115
2. 应交税费应交增值税账户期末有余额吗？ 117
3. 应交税费应交增值税需要设置三级明细吗？为什么？ 119
4. 应交税费应交增值税如何设置明细专栏才是合理的？ 119
5. 应交税费应交增值税（进项税额）应该如何进行明细设置 119
6. 应交税费应交增值税（进项税额转出）应该如何进行明细设置 121
7. 应交税费应交增值税（销项税额）应该如何进行明细设置？ 121
8. 取得可抵扣的增值税专用发票后可以直接记入应交税费应交增值税
（进项税额）账户吗？
122
9. BT 项目如何计算缴纳增值税？ 123
第十一章增值税发票管理
11.1 发票使用
125
11.1.1 增值税一般纳税人资格登记 125
11.1.2 增值税发票使用 126
11.2 开具发票（金税盘版）
127
11.2.1 开具正数发票 127
11.2.2 开具红字发票 129
11.2.3 开具折扣折让发票 131
11.3 开具发票（税控盘版）
134
11.3.1 开具正数发票 134
11.3.2 开具红字发票 136
11.3.3 开具折扣折让发票 139
11.4 代开增值税发票 141
11.4.1 代开增值税普通发票 141
11.4.2 代开增值税专用发票 142
11.4.3 不可代开增值税发票的情形 144
11.4.4 代开增值税发票的流程 144
11.5 发票作废与红字发票 146
11.5.1 增值税发票作废 146
11.5.2 增值税红字发票 147
11.6 发票认证与稽核比对 149
11.6.1 增值税扣税凭证逾期处理 149
11.6.2 税控增值税专用发票认证 151
11.6.3 海关进口增值税专用缴款书稽核比对 152
11.6.4 差额扣除凭证 153
11.7 发票丢失处理 155
11.8 发票查询与走逃（失联）发票处理
156
11.8.1 增值税发票查询平台 156
11.8.2 走逃（失联）发票处理 156
11.9 疑难问题
157
1. 如何申请增值税发票？ 157
2. 增值税发票不够用了怎么办？ 157
3. 开具了增值税专用发票后，什么情况作废或者冲红？ 158
4. 以张三开票员身份进系统开具的发票，可以以李四开票员身份进入系统作废吗？ 158
5. 非本月开具的增值税普通发票开错了，如何处理？ 158
6. 非本月开具的增值税专用发票开错了，如何处理？ 158
7. 哪些情况不得开具增值税专用发票？ 158
8. 预售充值卡、会员卡，发票应当如何开具？ 159
9. 纳税人不开发票是否还需要安装税控装置？ 161
10. 哪些纳税人需要应用税控设备开具增值税发票？ 161
11. 达到一般纳税人认定标准就可以使用增值税专用发票吗？ 161
12. 开具专票，可否一票多率？ 161
13. 营改增后，国税机关有哪些发票种类？ 161
14. 税收分类编码自带税收优惠政策，开票软件是会自动关联，还是都靠用户自己
选择？162
15. 增值税发票查询平台登录时提示错误怎么处理？ 162
16. 纳税人办理跨区迁移，跨区迁入是否需要重新购买税控设备？ 162
17. 地税机关代开增值税发票的范围是哪些？ 162
18. 个人临时取得收入，如何到主管税务机关代开发票？ 163
19. 高速公路通行费、过路（过桥）费发票如何做进项税额抵扣？ 163
20. 小规模劳务派遣纳税人选择差额5% 纳税，是否需要备案？发票是否按全额
开具？163
第十二章增值税纳税申报
12.1 纳税申报流程 165
12.1.1 纳税申报的基本规定165
12.1.2 一般纳税人纳税申报流程165
12.1.3 小规模纳税人纳税申报流程166
11.1.4 抄报税操作 166
12.1.5 网上申报 171
12.2 纳税申报资料 174
12.2.1 增值税一般纳税人纳税申报资料174
12.2.2 增值税小规模纳税人纳税申报资料176
12.3 金融服务纳税申报（一般纳税人） 176
12.3.1 贷款服务纳税申报 176
12.3.2 直接收费金融服务纳税申报178
12.3.3 保险服务纳税申报 178
12.3.4 金融商品转让纳税申报178
12.3.5 金融综合业务纳税申报180
12.4 建筑服务纳税申报（一般纳税人） 181
12.4.1 本县（市）提供建筑服务（一般计税）181
12.4.2 本县（市）提供建筑服务（简易计税）182
12.4.3 本县（市）提供建筑服务（简易计税且有分包款） 184
12.4.4 跨县（市）提供建筑服务（一般计税）186
12.4.5 跨县（市）提供建筑服务（简易计税）189
12.5 生活服务纳税申报（一般纳税人） 192
12.5.1 一般计税 192
12.5.2 简易计税 193
12.6 销售不动产纳税申报（一般纳税人）
195
12.6.1 一般计税 195
12.6.2 简易计税 199
12.6.3 预售形式 202
12.7 不动产租赁纳税申报（一般纳税人）
205
12.7.1 不动产融资租赁 205
12.7.2 不动产经营租赁 208
12.8 不动产进项税额抵扣纳税申报（一般纳税人）211
12.8.1 一般业务 211
12.8.2 不动产进项转出 214
12.8.3 不动产进项转入 216
12.9 售后回租纳税申报（一般纳税人） 217
12.9.1 老项目 217
12.9.2 新项目 220
12.10 劳务服务纳税申报（一般纳税人） 221
12.10.1 劳务派遣服务 221
12.10.2 人力资源外包服务 225
12.11 通行费抵扣纳税申报（一般纳税人）
227
12.12 差额征税纳税申报（一般纳税人） 228
12.12.1 全额开具普通发票 228
12.12.2 差额开具专用发票 229
12.13 减免税业务纳税申报（一般纳税人） 230
12.13.1 免税业务 230
12.13.2 即征即退 231
12.13.3 税控专用设备及维护费全额抵减 237
12.14 简易征收纳税申报（一般纳税人） 238
12.15 汇总纳税申报（一般纳税人） 239
12.15.1 金融服务总机构汇总纳税 239
12.15.2 除金融企业外的总机构汇总纳税 247
12.16 小微企业纳税申报 250
12.17 小规模纳税人纳税申报
257
12.17.1 销售货物或者提供加工、修理修配劳务 257
12.17.2 销售自己使用过的固定资产 259
12.17.3 提供服务、销售无形资产 260
12.17.4 销售自建不动产 261
12.17.5 销售取得的不动产 262
12.17.6 查账征收的个体工商户销售住房 264
12.17.7 提供不动产经营租赁服务 265
12.17.8 个体工商户提供不动产经营租赁服务 267
12.17.9 综合业务 269
12.18 疑难问题
272
1. 增值税纳税地点是如何规定的？ 272
2. 增值税的纳税期限是如何规定的？ 273
3. 如果某月不开发票，开票软件还需要每月清卡吗？ 273
4. 如何查看本月抄税是否成功？ 273
5. 一般纳税人网上申报出现尾差怎么处理？ 273
6. 哪些营改增试点纳税人可以适用1 个季度的纳税期限？ 274
附录
1
增值税纳税申报表（一般纳税人适用）及其
附列资料
275
附录
2
增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）及其
附列资料
286
附录
3
国家税务总局有关营改增主要政策文件
289
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前 言
1994年分税制改革以来，增值税和营业税是我国最重要的税种，在财政收入和调节国民经济发展方面发挥着重要的作用。2011年开始，为进一步优化税制，更好地发挥税收对经济的宏观调控作用，国家开始启动增值税扩大征收范围改革，也就是营改增改革，从2012年1月上海率先在交通运输业和部分现代服务业试点营改增开始，至2016年5月，增值税征收范围逐步扩展到铁路运输和邮政服务业、金融业、建筑业、不动产、无形资产以及服务业等行业，至此我国增值税的征收范围实现了全覆盖，同时也意味着营业税制度将退出现行税制体系。
宏观层面的税制改革起因于政府、企业及居民等微观主体经济活动的客观要求，同时也将影响上述微观主体。作为我国税制结构体系中占比最大的两个税种的合二为一，这种影响，不论是在财税层面，还是在宏观经济层面，无疑都是巨大而深远的。作为连接政府与居民之间的企业微观主体，是这次税制改革的最直接受影响者。企业突出地关注税收问题是税收影响经济的客观反映，特别是不论增值税还是营业税，企业都是全部的纳税主体，是法定的纳税义务人。因此，企业高度关注这次营改增改革。
企业关注税收问题无非两个方面，一是在合法、合规的前提下，希望能够做到尽量少缴纳税款，以实现税后利润最大化；二是能够实现税收遵从，以实现税务处罚风险最小化。实现上述两个目标的前提是企业能够准确、及时、系统地掌握税收制度的各项规定，做到及时申报税款、准确申报税款、及时缴纳税款，即纳税遵从。
自1994年我国全面建立增值税制度至今已有20多年，许多企业及财税工作对这一税种的规定和征管制度并不陌生，但这次营改增对企业的税务遵从和管理风险还是带来了较大挑战，主要是原来缴纳营业税的企业，要适应增值税税制及管理的转变。由于营业税和增值税在税制设计和管理模式上的差距，这种转
变使企业及其财税管理人员要付出较大的学习成本，有时还会带来较大的税收风险，尤其在税制转换的初期。
因此，我们组织编写了这本《营改增实务操作指南》，旨在给亟须了解和掌
握营改增改革的税务人员和办税人员提供一本较全面反映营改增改革内容的税收
实务工具用书。
本书有如下特点：第一，重点突出，内容丰富。本书除对营改增改革进行系统概述外，主要按房地产业，建筑业，金融业，服务业，销售无形资产，销售、租赁不动产，交通运输业，邮政电信业8 大行业，按税制要素对营改增政策内容进行了全面介绍，并针对每一个行业以问答形式列举了一些典型和疑难问题。第二，注重实务，突出操作性。本书不仅包括实务操作中的政策疑难问题，还包括增值税账务处理、增值税发票管理、增值税申报等实际操作内容。第三，简明扼要，查阅方便。本书在介绍营改增政策内容及典型问题时，尽量做到简明扼要，列举并列示相关制度的条文及出处，并且在书末将引用的相关法律、法规条文汇集整理，方便读者检索阅读。
全书分为12 章。第一章简要回顾了我国营改增的改革历程和现阶段面临的主要问题；第二章至第九章从税收要素的视角分行业详细介绍了营改增试点的主要政策，包括纳税人、征税范围、税率和征收率、计税方法、销售额的确定、增值税进项税额抵扣、纳税地点、纳税义务发生时间等，并在每章以问答的形式列示了各行业营改增过程中的疑难问题；第十章结合财会〔2016〕22号文，以案例的形式详细剖析了营改增后增值税涉税业务的账务处理；第十一章介绍了增值税发票管理的全过程，包括发票开具、作废、认证、丢失处理等核心问题的实操流程；第十二章以北京国税2.0 版为依据，详细讲解了不同增值税涉税业务的纳税申报实务。
本书既能使企业财税管理人员了解和掌握营改增的基本规定，又能为营改增
涉及的企业提供操作性很强的纳税指南，也可作为高校教师从事财税教学研究和
税务中介机构进行税务代理的实用工具书。
在本书编写过程中，韩思琪、候京玉、刘清绵、蒋玉杰、余鸿举等参与了初
稿编写工作，普华永道（北京）高级税务经理钱江涛先生对本书的编写提供了大
力支持和专业指导，在此一并感谢。
中央财经大学（博智税通）互联网财税研究中心
第一章 营改增改革历程与现实挑战
3
复杂性和难度将大大提高。
具体地说：难点之一是不动产抵扣一次性金额较大，对财政收入和税收征管可能带来较大风险，分次抵扣又与目前以票抵税的模式相冲突；难点之二是餐饮、住宿的抵扣零散且较难区分其与生产经营的相关性，通过会计人员人为区分、剥离诸如招待费、交通费等是否用于生产经营活动而非最终消费，则不仅会增加企业欺诈和偷逃税的风险，同时也会大大增加税务机关的征管成本；难点之三是对金融保险服务业较难区分最终消费和非最终消费所应分摊的抵扣额度，尤其在金融保险行业实行以票扣税的管理模式下存在较大困难。
增值税抵扣制度是影响增值税中性作用发挥的最主要因素，理想的增值税抵扣制度能够消除重复征税，实现增值税的中性。但由于税制模式选择与税收征管能力等原因，即使是较早实行增值税的发达国家也难以做到完全的分摊和抵扣，做到应抵尽抵，这反映了增值税制度及其抵扣制度的有限性。这种抵扣的有限性或不充分性，使增值税制度只能在一定程度上减少重复征税，而非完全消除重复征税，这是增值税产生非中性的重要制度原因。
当前，我国增值税制度正处于准消费型向消费型改革的攻坚期，征收范围和抵扣范围相对较窄。随着营改增的全面实施，增值税征收范围将实现全覆盖，增值税可抵扣范围面临着量大、面广、点散的复杂局面，这将给下一阶段增值税抵扣制度的设计和征管增加难度。为最大限度地发挥增值税抵扣制度的作用，同时规避管理风险，有可能国家会在下一步抵扣制度设计中采用限制抵扣清单例外条款等方法，还可能借鉴我国企业所得税中对业务招待费部分折扣的做法，即对招待费、交通费等难以区分商用还是私用的抵扣，采用打折的形式予以确认。
第二章房地产业营改增税收政策要点
2.1 纳税人在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500 万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
2.2 征税范围1. 根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目（一）房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目。
（二）房地产企业出租自己开发的房地产项目（如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。
2. 不征收增值税的项目下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形
资产。（三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
2.3 税率和征收率
（1）房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。
（2）小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
（3）境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。
从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
2.4 计税方法
1. 基本规定
增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
2. 一般计税方法的应纳税额
一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：
应纳税额=当期销项税额--当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
3. 简易计税方法的应纳税额
（一）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额征收率
（二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额=含税销售额（1 征收率）
2.5 销售额的确定
1. 基本规定
纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。
财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合《试点实施办法》第十条规定的政府性基金或者行政
事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
2. 具体方法（一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。（二）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5% 的征收率计税。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4 月30 日前的房地产项目。（三）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5% 的征收率计税。（四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3% 的预征率预缴增值税。
（五）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3% 的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3. 试点前发生的业务（一）试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
（二）试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
（三）试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
4. 销售使用过的固定资产
一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。
使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
5. 视同销售的处理
纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为
组成计税价格=成本（1 成本利润率）
纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。
2.6 增值税进项税额抵扣
1. 增值税抵扣凭证
纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
2. 准予从销项税额中抵扣的进项税额
（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税税额。
（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税税额。
（三）购进农产品，取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税税额为进项税
额；从按照简易计税方法依照3% 征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和11% 的扣除率计算进项税额；取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和11% 的扣除率计算的进项税额。计算公式为
进项税额= 买价扣除率
买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款
和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除
试点实施办法》抵扣进项税额的除外。
（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税税额。
3. 不得从销项税额中抵扣的进项税额（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服
务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第（四）项、第（五）
项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通信、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。只有登记为增值税一般纳税人的房地产企业才涉及增值税进项税额抵扣。
2.7 纳税地点属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。
总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县（市），但在同一省（自治区、直辖市、计划单列市）范围内的，经省（自治区、直辖市、计划单列市）财政厅（局）和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
2.8 纳税义务发生时间
（1）纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。
（2）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
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