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| 編輯推薦： |
★来自于评估行业的理论与实践
★不仅是深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司总结经验、展现成果，更是为评估行业同仁解决类似问题提供参考和借鉴
★探讨商品或资产的内在价值
★系统归纳总结业内需要共同研讨的理论问题
★认清自己的资产价值或在交易时确定自己的资产价值
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| 內容簡介： |
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本书包括企业价值评估、房地产评估以及其他资产评估和评估机构管理等方面内容，其中许多问题是评估理论和实际中的难题、新题，一些观点不乏真知灼见。
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| 關於作者： |
聂竹青，男，1970年生，北京交通大学硕士研究生、博士研究生在读。曾于2001年在时代文艺出版社出版诗集《因为年青》。
鹏信机构创始人，高级经济师、注册资产评估师、注册房地产估价师、注册土地估价师、注册项目数据分析师和注册旧机动车高级鉴定估价师。
政协广东省第十一届委员会委员、政协深圳市第六届委员会委员、广东省知识界人士联谊会副秘书长、深圳市知识界人士联谊会副秘书长和深圳市决策咨询委员会专家。
中国资产评估协会理事、中国房地产估价师与房地产经纪人学会理事、广东省不动产登记与估价专业人员协会副会长、广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事、广东省资产评估协会理事、深圳市注册资产评估师协会副会长、深圳市不动产估价协会副会长、深圳市工程项目管理协会副会长、深圳市造价工程师协会常务理事、深圳工业总会副会长、深圳市罗湖区质量技术协会会长、中国土地估价师与土地登记代理人协会专业技术委员会专家、广东省国资委国有资产评估项目评审专家、广东省国土资源厅专家库专家。
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| 目錄：
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第一章 基于商誉减值测试中对DCF 模型检测相关问题研究 2
一、商誉及其价值构成要素 3
二、商誉减值测试目的 5
三、商誉减值测试方法 6
四、DCF 模型
9
五、DCF模型相关问题检测研究 10
六、综合应用 38
第二章 企业价值评估中的EVA 模型 41
一、现有EVA 评估模型概述 42
二、现有EVA 评估模型存在的问题 43
三、EVA评估模型的修正 48
四、修正后的EVA 评估模型的运用 51
五、修正后的EVA 评估模型与净利润评估模型的比较 53
六、修正后的EVA 评估模型运用案例 57
七、修正后的EVA 评估模型的应用前景 58
第三章 收益法评估企业价值中企业资本结构探讨 62
一、《评估准则》中企业资本结构描述 63
二、资本结构的相关概念 63
三、实务操作中企业资本结构的确定 64
四、资本结构确定方法的分析 66
五、结论 68
第四章 企业价值评估中营运资金计算方法选用探讨 69
一、营运资金的定义 69
二、评估实务中营运资金的计算方法 70
三、采用模拟利润表付现成本口径计算营运资金时应注意的事项 78
第五章 收益法评估资产组价值的思考 79
一、资产组的界定问题 80
二、评估方法的选择 81
三、收益法评估过程中需要注意的事项 83
四、小结 86
第六章浅析《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其实施细则对房地产估价的影响 90
一、《办法》及《细则》解读 91
二、《办法》和《细则》对工业楼宇市场的影响 93
三、《办法》和《细则》对房地产估价的影响 93
四、结论和建议 95
第七章 酒店物业估价中DCF 的运用及常见问题探讨 96
前言 96
一、酒店市场概况 97
二、酒店物业评估的特点与方法的选择 99
三、现金流折现法（DCF）测算过程 101
四、测算过程中应注意的问题 107
五、总结 110
第八章 基于HBase 的房地产评估大数据整合策略 111
前言 112
一、大数据技术 113
二、房地产评估大数据 115
三、基于HBase 的房地产大数据存储策略 117
第九章 地下空间使用权价值评估探讨 122
一、地下空间常见类型 123
二、地下空间权设立 124
三、地下空间使用权的价值评估 125
第十章 深圳市高层住宅价格与楼层调整体系研究 130
前言 131
一、高层住宅楼层修正价格模型 131
二、数据调查 132
三、结果分析 132
四、结论 134
第十一章 深圳市现行集体土地征收补偿存在的问题及解决建议 135
一、存在问题 136
二、解决建议 138
第十二章 土地发展权价值评估方法探析 140
一、土地发展权的产生 141
二、土地发展权的涵义和特征 141
三、土地发展权评估方法探析 143
第十三章 浅谈深圳市更新用地项目估价 151
一、深圳市城市更新简介 152
二、土地估价机构的工作范围和要点 153
三、评估中常采用的方法 154
四、评估工作中需注意的其他事项 156
五、估价实例应用 157
六、小结 165
第十四章 关于征地拆迁的思考 167
第十五章 坚持房地产估价基本原则提高房地产估价工作水平 172
一、房地产估价独立、客观、公正原则 173
二、房地产估价合法原则 173
三、房地产估价最高最佳使用原则 174
四、房地产估价替代原则 175
五、房地产估价的估价时点原则 176
六、房地产估价的谨慎原则 177
第十六章 地役权价值评估的几点心得 178
第十七章 收益还原法在酒店物业估价中的应用浅析 184
一、酒店类物业的定义及实践中操作的难点 185
二、收益还原法修正公式及参数确定 185
三、结束语 189
第十八章 新型城镇化下房地产估价业务拓展与趋势 191
一、前言 192
二、估价业务的拓展范围 193
三、拓展后将存在的阻碍或困难 196
四、新型城镇化下估价的发展趋势 196
五、结束语 198
第十九章 2014 年《北京市基准地价更新成果》解读及影响分析 200
一、《北京市基准地价更新成果》解读 201
二、《北京市基准地价更新成果》的影响分析 210
第二十章 拆迁项目中停产停业损失评估方法初探 214
第二十一章 浅论市场法在无形资产评估中的应用 217
一、主要评估方法介绍 218
二、 无形资产的定义 221
三、市场法的应用分析 222
四、对无形资产评估市场法经济学思考 224
第二十二章 人工杉木用材中龄林林木资产评估方法研究 227
一、用材中龄林资产评估技术路线 228
二、评估相关模型 229
三、模型应用 232
四、结论 234
第二十三章 合同预期收益赔偿评估初探 236
一、法律界对合同预期收益的阐述 237
二、评估准则对合同预期收益的界定 241
三、法律与评估准则对合同预期收益的界定的区别，评估师应该以何种界定为基础进行评估 242
四、合同预期收益赔偿中通常使用的评估方法 242五、结论 243
第二十四章 评估机构分公司管理工作流系统的研究与设计 246
引言 247
一、工作流技术概述 247
二、评估管理系统的总体规划 250
三、基于JBPM 的关键实现 251
四、系统软件架构 252
五、结语 254
第二十五章 基于信息化技术的房地产估价机构商业运营模式探讨 256
引言 257
一、信息技术在估价行业运用的现实意义与必要性 257
二、基于信息化技术的房地产估价机构商业运营模式的变革 258
三、深圳市世联土地房地产评估有限公司应用信息化技术转型商业模式的探索与实践 261
四、结论与展望 268
后记 271
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| 內容試閱：
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第一章
基于商誉减值测试中
对DCF 模型检测相关问题研究
刘岩 王毅 李伟
在商誉减值测试估算资产预计未来现金流量的现值时，经常会采用DCF
模型。近几年来，在商誉减值测试中运用DCF 模型已经取得了长足的进步，但总体水平还有待提高，特别是国内外一些最新研究成果未及时被吸收和采纳。为此，本文从商誉及其价值构成要素、商誉减值测试目的、商誉减值测试方法、DCF 模型、DCF 模型相关问题检测研究、综合应用六个方面进行阐述。对DCF 模型的检测研究一般借助于EXCEL 及专业软件，拟在吸收金融、管理和财务学、营销学等最新成果的基础上对收益
法DCF 模型进行完善，包括但不限于：生命曲线分析、灰色GM（1.1）模型、可持续增长率模型、马尔可夫分析、风险分析、阿塔曼模型、熵值分析、投入资本报酬率（ROIC）对折现率的牵制、收益法加暂未产生收益的无形资产期权模型。
企业价值评估篇
一、商誉及其价值构成要素
1. 商誉的内涵界定
商誉是指能在未来期间为企业经营带来超额利润的潜在经济价值，或一家企业预期的获利能力超过可辨认资产正常获利能力（如社会平均投资回报率）的资本化价值。商誉是企业整体价值的组成部分。在企业合并时，它是购买企业投资成本超过被合并企业净资产公允价值的差额。
关于商誉的本质，比较权威的观点当属美国当代著名会计理论学家亨德里克森在其专著《会计理论》中介绍的三个论点，即好感价值论、超额收益论和总计价账户论。这三个论点称作商誉的三元论。三元论分别从不同侧面描述了商誉的本质。
好感价值论是从资产的角度定义商誉的，但它仅列举商誉的种种特质而难以解决其计价问题。另外，这一观点笼统地认为商誉是一种未入账的无形资源是不够妥当的，因为按照现行惯例只是自创商誉不入账，而外购商誉（合并商誉）则入账。超额收益论是一个比较流行的观点。阎德玉（1997）曾指出：超额收益论的科学性在于：该观点把握了商誉作为资产的基本条件经济资源、获利潜力、货币计量三要素。不足之处在于：该观点对商誉科学定性后，相关理论研究没有跟上，加之其他两个观点同时作用的干扰，使得商誉定性理论本身缺乏根系理论的支持，对商誉会计实务指导作用显得软弱
乏力。此外，商誉一定会产生超额收益，但企业的超额收益是多种因素作用的结果，必须剔除一切非正常的和营业外的因素，以免歪曲商誉的价值。
总计价账户论是从方法论的角度说明商誉的计量方法，而不是定义商誉。企业总体价值的估计误差、单项资产的高估或低估，都会被挤到商誉中，因此，商誉容易成为一个调节阀，承受着一切主观因素的影响。时至今日，关于商誉内涵及本质的探讨从未停止过，但始终没有达成共识，出现此现象的一个重要原因是不同的学者从不同的角度（层面）来理解商誉并沿着各自的思路界定商誉。从价值层面理解，商誉可以用来表示企业未来超额盈利能力的估计值，确切地说，商誉可以被定义为某一特定企业所能赚取的超额盈利的资本化价值，即从计量的角度解释了商誉对企业价值增值的驱动作用。从商誉形成层面理解，商誉是企业各项资产要素协同效应的结果，企业作为一个动态开放的、完成特定目标的组织系统，其各部分相互关联、相互作用，因此，其整体资产价值可能大于单项资产价值合计，这种差额即表现为商誉。
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