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| 內容簡介： |
专业权威 条例及其实施细则起草团队专家领衔编写
逐条解读 围绕实施细则108条规定从立法背景到实务运用逐一解析
以案释法 精选现案例和生活实例使法律的规定更为生动，更容易理解
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| 關於作者： |
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李显冬，中国政法大学国土资源法律研究中心主任，民商经济法学院教授，博士研究生导师。中华人民共和国国土资源部法律中心学术委员会专家咨询委员会委员，中国农业经济法学会副会长，中国法学会能源研究会常务理事，北京市人民政府行政复议非常任委员，北京市法学会理事。
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| 目錄：
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不动产登记暂行条例实施细则
第一章总则
第一条【立法目的及依据】
媒体报道关于深圳市实施不动产统一登记的公告
媒体报道北京空置房屋3812万户引热议 房产空置率
有多高?
第二条【申请原则与一体登记原则】
典型案例悬在土地上的房子
第三条【跨区域不动产的登记管辖】
媒体报道广州中心六区可跨区办理房屋交易登记业务
第四条【国家级不动产的登记管辖】
媒体报道国家海洋局向国土资源部移交国务院批准项目用
海用岛数据第二章不动产登记簿
第五条【不动产单元】
典型案例成某与刘某、付某、成某某等土地承包经营权纠
纷案
第六条【不动产登记簿的编成】
相关文件国土资源部关于启用不动产登记簿证样式试行
的通知
第七条【不动产登记簿的保存】
媒体报道皇锐软件：不动产登记信息系统
第八条【不动产登记工作人员】
典型案例梁某渊与通州房地产公司异议登记不当损害责任纠
纷上诉案第三章登 记 程 序
第九条【登记申请材料的一般要求】
典型案例房产证名字登记错误起诉房管局要求更正
第十条【共有不动产的登记申请】
典型案例熊某诉佳年华置地有限责任公司房屋买卖合同纠
纷案
第十一条【登记申请的法定代理】
典型案例监护人有权处理被监护人的财产吗?
第十二条【登记申请的委托代理】
典型案例梁某某与姚A、姚B抵押权纠纷上诉案
第十三条【登记申请的撤回】
典型案例邓某诉某市房地产管理局撤销房屋登记案
第十四条【因继承、遗赠申请的登记】
典型案例陈某华诉M市某区住房和城乡建设局不履行房屋
登记法定职责案案
第十五条【登记申请材料的审查】
第十六条【实地查看】
典型案例张某立与县人民政府及第三人张三土地行政登记
纠纷案
媒体报道合肥将实行房屋登记实地查看制度能有效预
防商品房一女二嫁
相关文件梧州市房地产交易中心房屋登记实地查看情况记录表
第十七条【需公告的登记情形】
第十八条【登记公告的内容】
典型案例谭某安诉县房产管理局房产登记纠纷案
典型案例胡某诉市房地产管理局登记案
第十九条【依嘱托的登记】
典型案例某医药有限公司与县人民政府土地登记纠纷上诉案
第二十条【不动产权属证书或登记证明的发放】
第二十一条【共有不动产登记】
典型案例李某安诉张某英返还原物纠纷案
典型案例许某与邱某某共有物分割纠纷案
第二十二条【权属证书的换发、补发】
第二十三条【权属证书的收回、作废】
典型案例包某某与杭州市房产管理局不履行补发房屋权属证
书纠纷上诉案第四章不动产权利登记
第一节一般规定
第二十四条【不动产首次登记】
第二十五条【未登记的不动产】
典型案例邓某与王某等房屋登记纠纷上诉案
典型案例樊某妮与市政府等房屋登记纠纷上诉案
第二十六条【变更登记】
典型案例市房地产开发有限公司与市房产管理局不履行房屋
变更登记行政职责纠纷上诉案
第二十七条【不动产转移登记】
典型案例王某不服市住房和城乡建设局房屋行政登记案
第二十八条【注销登记】
典型案例陈某全等诉市城乡规划建设局登记行政决定案
第二节集体土地所有权登记
第二十九条【集体土地所有权首次登记的申请人】
第三十条【集体土地所有权首次登记所需材料】
典型案例郑某侨与市人民政府集体土地所有权发证纠纷
上诉案
第三十一条【集体土地所有权转移登记所需材料】
典型案例陈某某诉李某某互换承包地恢复原状纠纷案
第三十二条【集体土地所有权变更、注销登记所需材料】
典型案例肖某等与市国土资源局土地注销登记纠纷上诉案
第三节国有建设用地使用权及房屋所有权登记
第三十三条【国有建设用地使用权首次登记所需材料】
第三十四条【国有建设用地使用权首次登记所需材料】
典型案例刘A、刘B与县人民政府土地行政登记纠纷案
典型案例市某金属制品厂与市人民政府土地行政登记
纠纷上诉案
第三十五条【国有建设用地上房屋所有权首次登记所需
材料】
典型案例谢某某等人滥用职权、伪造国家机关印章案
第三十六条【建筑物区分所有权共有部分一体登记原则】
典型案例赖某松与刘某等相邻及业主共有权纠纷上诉案
第三十七条【国有建设用地上房地产变更登记所需材料】
典型案例某某物业管理有限公司诉某某县银海花园住宅小区
业主委员会等房屋行政登记纠纷案
第三十八条【国有建设用地上房地产转移登记应提交的材料】
第三十九条【特定空间及码头、油库等其他建筑物所有权的
登记】
典型案例北京市某建设委员会与孙某某不履行法定职责纠纷
上诉案
第四节宅基地使用权及房屋所有权登记
第四十条【宅基地使用权及房屋所有权首次登记】
第四十一条【宅基地使用权及房屋所有权首次登记所需
材料】
典型案例郑某某与市住房和城乡建设局房屋行政登记纠纷
上诉案
第四十二条【宅基地使用权及房屋所有权转移登记所需
材料】
第四十三条【集体土地上建筑物区分所有权登记】
典型案例丁某诉徐某等城镇居民购买农民住宅合同被认定
无效判令返还案
第五节集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记
第四十四条【集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权
登记】
第四十五条【首次登记所需材料】
第四十六条【变更登记、转移登记、注销登记所需材料】
典型案例某市南海区大沥镇六联村南村第二股份合作经济
社与某市人民政府颁发集体土地使用证纠纷上诉案
典型案例县朝阳远宏电力金具有限公司诉县人民政府登记
纠纷案
第六节土地承包经营权登记
第四十七条【土地承包经营权登记的范围】
典型案例王某全与王某建土地经营权纠纷上诉案
第四十八条【土地承包经营权首次登记及登记申请人】
典型案例李三等与李四等核发土地承包经营权证纠纷上
诉案
第四十九条【土地承包经营权变更登记的情形】
典型案例施某某与县人民政府履行法定职责纠纷上诉案
第五十条【土地承包经营权转移登记的情形】
典型案例李诉李某某继承权纠纷案
第五十一条【土地承包经营权注销登记的情形】
第五十二条【国有农用地登记】
第五十三条【国有林地使用权登记】
典型案例周某某不服市人民政府注销土地承包经营权证决
定被驳回案
第七节海域使用权登记
第五十四条【海域使用权首次登记】
第五十五条【海域使用权首次登记所需材料】
典型案例何某等诉某糖业有限公司海域渔业污染损害赔偿
纠纷案
第五十六条【海域使用权变更登记的情形】
典型案例某贸易有限公司与区发展计划与经济局海洋资源
行政确认纠纷上诉案
第五十七条【海域使用权转移登记的情形】
第五十八条【海域使用权转移登记所需材料】
典型案例于某某与大于屯村民委员会合同纠纷上诉案
第五十九条【海域使用权注销登记所需材料】
典型案例某房地产公司诉市海洋局等行政登记案
第八节地役权登记
第六十条【地役权首次登记所需材料】
典型案例某省某律师事务所诉被告该省某房地产开发有限
公司物权保护纠纷案
第六十一条【地役权变更登记所需材料】
第六十二条【地役权转移登记所需材料】
典型案例孙某与向某等地役权纠纷上诉案
第六十三条【地役权注销登记】
第六十四条【地役权注销登记管辖】
典型案例李大等与彭某等地役权纠纷上诉案
第九节抵押权登记
第六十五条【可抵押的不动产类型】
第六十六条【抵押登记申请材料及抵押合同的形式】
典型案例原告冯某立诉被告雷某杰民间借贷纠纷案
第六十七条【抵押权的登记顺位与变更登记】
第六十八条【抵押权变更登记的情形】
典型案例上海某集团国际贸易有限公司与章某等实现担保
物权纠纷案
第六十九条【一般抵押权的转移登记】
典型案例夏某某与市住房保障和房产管理局等房屋行政登
记纠纷上诉案
第七十条【一般抵押权的注销登记】
典型案例某某县农村信用合作联社诉喻某某等抵押权纠纷案
第七十一条【最高额抵押权的首次登记】
典型案例某村镇银行有限责任公司诉顾某某等借款合同纠
纷案
第七十二条【最高额抵押权的变更登记】
典型案例上海市甲进出口有限公司诉安徽乙服装有限责任
公司等委托合同纠纷案
第七十三条【最高额抵押权的转移登记】
典型案例某某银行股份有限公司北京分行诉中国某某集团
有限公司等借款合同纠纷案
第七十四条【最高额抵押权的转移登记】
典型案例谢某诉温州银行股份有限公司行债权转让合
同纠纷案
第七十五条【在建建筑物抵押权首次登记】
第七十六条【在建建筑物抵押权登记所需材料】
典型案例程某某、黄某某诉市房产管理局在建工程抵押登
记行政行为案
第七十七条【在建建筑物抵押权的变更、转移、注销登记】
典型案例某县住房保障和城乡规划建设局等诉张某某等在
建工程抵押行政登记案
第七十八条【预购商品房抵押登记及转为抵押权首次登记】
典型案例中国某银行股份有限公司上海某支行诉上海某某
房地产有限公司、陈某某保证合同纠纷案第五章其 他 登 记
第一节更正登记
第七十九条【不动产更正登记】
第八十条【不动产更正登记申请的处理】
第八十一条【不动产登记机构发现登记错误的处理】
典型案例某某市住房和城乡建设委员会与蔡某某等房屋行
政登记纠纷上诉案
第二节异议登记
第八十二条【不动产异议登记及其申请所需材料】
第八十三条【不动产异议登记受理及失效】
第八十四条【不动产异议登记的效力】
典型案例杜一等诉王大等异议登记不当损害责任纠纷案
第三节预告登记
第八十五条【不动产预告登记的情形及其效力】
典型案例甲银行股份有限公司分行诉王某等借款合同纠纷案
第八十六条【预购商品房预告登记及不动产转移预告登记】
第八十七条【不动产转移预告登记所需材料】
典型案例房屋预售登记备案不具备物权公示效力
第八十八条【抵押预告登记及预告登记的注销】
第八十九条【可申请注销预告登记的情形】
典型案例某市甲电器公司诉乙银行扬中支行预告登记抵押
权确权纠纷案
第四节查封登记
第九十条【查封登记所需材料】
第九十一条【轮候查封登记规则】
典型案例龚大等与市人民政府房屋登记纠纷上诉案
第九十二条【查封登记的注销】
第九十三条【其他国家有权机关的查封登记】
典型案例唐某与叶某等民间借贷纠纷执行案第六章不动产登记资料的查询、保护和利用
第九十四条【不动产登记资料的管理、保护与归档】
典型案例黄某某诉市国土资源局履行土地信息公开法定职
责纠纷案
第九十五条【不动产登记的信息化建设】
第九十六条【信息互联共享机制】
典型案例王某与市房产管理局房屋行政登记案
第九十七条【不动产登记资料查询主体、查询要求】
第九十八条【申请查询、复制不动产登记资料所需材料】
典型案例何欢诉某市某区规划和土地管理局房屋登记纠纷案
第九十九条【不予查询的情形】
典型案例涂某与武汉市武昌区住房保障和房屋管理局房屋
登记局政府信息公开纠纷上诉案
第一百条【提供查询的时限】
第一百零一条【提供查询的场所】
第一百零二条【查询结果证明】
典型案例顾某与某市住房和城乡建设局履行房屋登记信息
公开法定职责案第七章法 律 责 任
第一百零三条【不动产登记机构工作人员的公法责任】
典型案例邓某某滥用职权案
第一百零四条【当事人的法律责任】
典型案例陈甲等诉县住建局房屋行政赔偿纠纷案
典型案例王刚诉某市区房管局房屋登记案第八章附则
第一百零五条【过渡性规则】
第一百零六条【不动产信托登记】
第一百零七条【军队不动产登记】
典型案例宁波市某集团股份有限公司与市住建委登记上
诉案
第一百零八条【生效时间】
典型案例法律都是没有溯及力的吗?有特殊规定的应该
除外附录
中华人民共和国物权法节录
2007年3月16日
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的
解释一
2016年2月22日
不动产登记暂行条例
2014年11月24日
不动产登记暂行条例实施细则
2016年1月1日
土地登记办法节录
2007年12月30日
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最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执
行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知节
录
2004年2月10日
房屋权属登记信息查询暂行办法节录
2006年10月8日
土地登记资料公开查询办法节录
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国土资源部关于进一步做好土地登记人员持证上岗工作的通知
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住房和城乡建设部关于做好房屋登记审核人员培训考核工作试
行的通知节录
2009年4月17日
国土资源部关于加强农村土地整治权属管理的通知节录
2012年6月12日
上海市房地产登记条例节录
2008年12月25日跋
|
| 內容試閱：
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第十条【共有不动产的登记申请】处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。
按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。
建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本实施细则第三十六条的规定办理。
【相关规定指引】
《物权法》第93条、第97条、第101条、第105条P409、410;《条例》第14条第1款P417。
【条文解析】
一、关于物权共有及共有人的处分权
一物权的共同共有和按份共有
物权的共有，狭义上指所有权的共有，但《中华人民共和国物权法》105条规定用益物权和担保物权也参照共有的规定，此类共有称为准共有，就不动产登记而言，无论是狭义的共有，还是准共有，都不再加以区分。
物权的共有，可分为共同共有和按份共有。
共同共有，指数人不分份额地共同享有某一个物权的共有形态，或者依一定原因成立共有关系的数人，基于共同关系，而共享一个物权的状态。共同共有关系有如下几个特点：一是共同共有人之间不分份额;二是共同共有的发生以共同关系为基础，通常只存在于婚姻家庭领域内和具有一定亲属关系的自然人之间。
按份共有，指两个或两个以上的共有人按份额应有部分对共有财产享有权利和分担义务的法律状态。按份共有的法律特征是：其一，按份共有的共有人对共有财产存在一定的份额;其二，按份共有的主体为两个或两个以上;其三，按份共有人对其物权份额享有相当于所有权的权利。
二共有人的处分权
就按份共有人而言，由于共有人之间有明确的权利份额，因而共有人的权利大小是可以确定的，这就为部分共有人单独行使处分权提供了前提。但是，按份共有人之间毕竟属于共有关系，而非各自独立的物权所有人，故其中部分共有人的变更，会影响到整个共有物的利用，更为重要的是，原本维持按份共有关系的人身信任关系可能受到冲击，从而影响其他共有人的利益，或者违背其他共有人当初设立或加入按份共有关系的初衷。因此，《中华人民共和国物权法》对按份共有人处分共有物权的行为作出了一定的限制，即未另有约定的，需要通过其他三分之二以上共有人的同意，否则就属于无权处分。而共同共有关系中，共有人之间特殊的人身关系更加紧密，在处分共同共有的物权时，需要全体共有人的同意。
共有人处分共有物需要申请登记的，登记程序自应担负起保护共有人财产权利的职责，至少应当在形式上不允许共有人违背物权法的规定行使处分权，故本条规定处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。
二、关于按份共有人须与受让人共同申请登记
在本条中规定，按份共有人转让其不动产权利份额应当与受让人共同申请转移登记，这与其他的物权转移登记相比有何特殊之处?事实上，其与普通的物权转移登记申请规则相比，并无特殊之处，即均遵循着依双方法律行为转移物权需共同向登记机关申请转移登记的一般规则。
关于哪些情形下须双方申请登记，哪些情形下只需单方申请登记，《条例》第14条做了集中规定。
该条第1款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。该款表达的核心意思是，根据双方法律行为发生物权转移的，作出意思表示的双方均应向不动产登记机关证明自己确曾作出过此种意思表示，从而在形式审查范围内确保物权在因登记发生转移前已经具备了相应的债权基础。如果物权转移的意思表示不是以双方法律行为合意为基础，而是以单方法律行为或者无需意思表示受领人的法律行为为基础，则仍只需单方提出登记申请。此外，对于非依法律行为取得物权的情形，当然无需双方共同申请登记，因为物权的设立、变更、消灭，基于法律事实，要么基于事实行为。
《条例》第14条第2款基本遵循了上述标准，该款规定，属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：1尚未登记的不动产首次申请登记的;2继承、接受遗赠取得不动产权利的;3人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;4权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;5不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;6申请更正登记或者异议登记的;7法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。不动产首次登记及不动产灭失，乃基于物的产生或消灭而自动取得或丧失物权;在遗赠中，只要受遗赠人表示接受遗赠即可发生法律效力进而可以单方申请转移登记;依有权部门的法律文书或者行政决定发生物权变动，乃基于法律的直接规定，故可直接单方申请登记;第4项属于权利主体身份信息或者权利自然状况的变化，不涉及其他人的利益，故允许单方申请登记;权利人放弃不动产权利的意思表示属于无意思受领人的法律行为，单方作出此种意思表示即可申请登记;更正登记和异议登记都是对已有登记瑕疵或错误的修正，只要单方提供证据证明即可，因而可以单方申请登记。
【典型案例】
熊某诉佳年华置地有限责任公司房屋买卖合同纠纷案参见：成都高新技术产业开发区人民法院2013高新民初字第846号民事判决书，来源：北大法宝http:wwwpkulawcnCasepfnl_119774520html?match=Exact，最后访问时间：2016年1月15日。【裁判要旨】
在房屋买卖关系中，房屋所有权转移登记手续属于房屋买卖合同义务本身的内容，买卖双方依法负有共同申请登记的义务。在买受人委托开发商代办证件的场合中，买受人在履行合同约定的交清购房款、提交委托被告办理分户产权证的委托书、承诺书、申请书等相关资料的协办义务后，出卖人应当按照约定及时履行转移登记办理手续，否则应当承担违约责任。
【案情简介】
原告熊某诉称，2009年5月17日，原告与被告佳年华置地有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买商品房。合同约定原告委托被告办理房屋权属转移登记，若因被告原因未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，合同继续履行，被告按日计算向原告支付已付款万分之一的违约金。2009年12月31日前被告向原告交付该商品房，按约定应于2010年12月31日前取得房屋所有权证书，但被告实际于2012年11月底才通知原告领取房屋所有权证。原告已按约定支付了购房款202986元，但被告逾期取得房屋所有权证书。原告据此向人民法院起诉，请求人民法院依法判决：一、被告支付原告逾期取得房屋所有权证书违约金1430449元;二、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：一、根据《城市房地产开发经营管理办法》第33条的规定及商品房买卖合同补充协议第四条的约定，办理房屋产权登记手续是买受人的法定义务，作为出卖人是配合、协助的角色，根据补充协议第四条的约定，出卖人受买受人的委托办理产权证，买受人才是办理房屋产权证的主体，出卖人仅为协助、配合义务;二、买受人委托出卖人办理房屋产权证属无偿委托，除非出卖人具有重大过错、故意或者恶意，买受人无权要求出卖人承担责任。
【裁判理由】
依原、被告双方约定，办理房屋所有权转移登记为双方共同申请办理，并由原告委托被告进行办理，该约定符合《房屋登记办法》第32条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：一买卖;、第12条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。之规定。故涉争房屋所有权转移登记系应由双方共同申请办理之事项，原、被告双方均应履行其于办理房屋权属转移登记过程中所负之法定、约定之义务。由于办理房屋所有权转移登记还须交纳相应的税费并提交办证所需资料等，故涉争房屋所有权转移登记能否依约及时办理不仅取决于被告是否及时交纳相应的税、费并将办理涉争房屋权属转移登记的资料及时提交房屋登记机构，也取决于原告是否及时履行委托协办义务。
依双方补充协议之约定，原告委托被告代为办理涉争房屋权属证书，并约定应由原告预交相应税、费及办证资料于被告。本案中，原告按照合同约定交纳了购房款，并于2010年3月16日，涉案房屋交付时，提交了委托被告办理分户产权证的委托书、承诺书、申请书等相关资料，故本院认为原告已于该日完成其于办理房屋转移登记过程中其所负之协办义务。
被告作为涉案房屋的出卖人，其负有的产权转移义务乃买卖合同之内的合同义务，该义务的履行直接关系作为买受人的原告的合同目的能否得到实现，不能完全从买卖合同中割裂开，且履行该义务与违反该义务的违约责任已在双方《商品房买卖合同》中明确约定，故不能将产权转移义务单独作为委托关系而进行审查，因此，本院对被告的上述辩称意见不予采纳。
综上认定，被告佳年华公司并未提交充足、可采信之证据证明其已经及时履行了上述约定之办证义务，亦未提交足以证明逾期办证系因合同关系以外的第三方等不可归责于被告的其他原因造成，故被告依法应当承担举证不能的不利后果。最终，法院判决被告向原告赔偿违约金2450元，并承担本案诉讼费。
【实务指引】
买房时委托开发商办房产证，开发商迟迟没办下来，怎么办?
在房屋买卖关系中，房屋所有权转移登记手续属于房屋买卖合同义务本身的内容，买卖双方依法负有共同申请登记的义务。在买受人委托开发商代办证件的场合中，买受人在履行合同约定的交清购房款、提交委托被告办理分户产权证的委托书、承诺书、申请书等相关资料的协办义务后，出卖人应当按照约定及时履行办理转移登记的义务，否则应当承担违约责任。
在商品房买卖关系中，形成了由卖方受买方委托统一办理产权证的惯例。但是，业主历经波折长时间无法取得房屋所有权证书的情形常常发生。卖方办事效率低下是原因之一，而整个开发项目难以通过相关行政审批也是其中的一个重要原因。因此，为了保全此项合同利益，在签订房屋买卖合同时，买方应当认真查看其中约定办理转移登记手续的相关条款，在卖方逾期仍不办理该项手续时，应当及时向其主张违约责任。
尽管法律规定不动产买卖应当由交易双方办理转移登记手续，但出于便捷的目的，由一方委托另一方办理的情况普遍存在。不动产登记机构应当注意查验申请人是否提交了符合规定的委托代理合同或授权委托书。
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