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| 內容簡介： |
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本书立足于“小区善治”的新思维，从跨学科研究的学术取向，借鉴法学、社会学、公共管理学、政治学、社区研究等既有研究成果，对城市商品房住宅小区善治问题进行了综合性研究，试图融会贯通，推陈出新。在正视“小区问题”的前提下，梳理小区善治而临的主要矛盾及其化解途径，探讨小区公共事务治理之道，并对“小区善治”愿景抱持谨慎的乐观。
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| 關於作者： |
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杨玉圣博士，现为中国政法大学法学院教授，兼任中国政法大学法学院社区自治研究中心主任、中国政法大学县域法治研究中心执行主任、中国政法大学美国政治与法律研究中心主任。代表作有《学术共同体》《史学评论》《中国人的美国观》等
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| 目錄：
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第一章 导言／001
一 问题的提出／001
二 小区善治问题关键词／004
三 研究文献综述／022
四 本书研究取向／025
第二章 业主自治与小区善治／027
一 物权与私法自治／027
二 作为业主自治基石的《物权法》／033
三 业主权利与业主义务／034
四 小区“宪政秩序”／038
第三章 小区善治面临的主要矛盾／044
一 业主与开发商之间的矛盾／045
二 业主与物业服务企业之间的矛盾／058
三 业主与业主之间的矛盾／079
四 小区公共事务治理之道／085
第四章 小区善治的当务之急／105
一 业主组织建设／105
二 业主自主选聘物业服务企业／130
三 业主自主掌控小区大型维修基金／144
四 业主自治与集体行动问题／154
第五章 小区善治新取向／162
一 转型期城市基层社会治理新试验／162
二 城市基层民主政治的生长／167
三 现代公民社会发育的机遇／182
四 社会建设创新的小区善治愿景／205
附录一 城市商品房住宅小区治理大事记（1980～2013年）／222
主要参考文献／258
后 记／287
跋／294
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| 內容試閱：
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在中国，城市商品房住宅小区善治问题，主要是小区生活实践提出的一个现实问题，也是学界应该重视和探讨的一个理论问题。
这些新型的城市住宅小区，与单位制下形成的传统的城市社区相比，其最引人注目的特征是打破了地域、行业、年龄、民族、宗教、党派、性别乃至国别等界限。这是市场经济条件下城市住房体制改革不断深化的产物，也是转型期城市社会变迁与社会进步的体现，还可以看作是伴随着现代化的中国进程和三十多年改革开放而造就的伟大的社会成就之一。
小区既是业主利益共同体，也是业主生活共同体，理想意义上的小区还应是业主文化共同体。无论是业主维权、业主自治还是小区善治，都是与商品房住宅小区兴起后的新形势相适应的发展态势。
以往的相关研究，多集中于业主维权行动、业主组织的法律定位等问题的微观研究，不同学科之间、理论研究与小区治理实践之间还存在程度不同的隔阂。本书在借鉴不同学科已有成果的基础上，围绕城市商品房住宅小区善治面临的基本矛盾、业主自主治理实践面临的主要问题，从问题出发，试图从小区善治这一整体层面推进相关研究。
本书的主要学术取向，一是跨学科方法、多向度研究，二是把案例实践、理论分析和个人实践经验相结合。跨学科方法，是指利用法学理论（尤其是民法学和物权法理论），引入政治学视角（特别是善治和社群主义等观念），借鉴社会学方法（包括社会转型理论、共同体、社会资本和社会心态研究等成果），参考经济学研究中的集体行动理论、公共物品理论以及管理学理论中的公共事务治理之道，融会贯通。在借鉴跨学科方法的基础上，对城市商品房住宅小区善治问题加以多向度的研究。
在城市商品房住宅小区，业主自治是业主以基于物权而享有的业主权利为基础而设计的一种小区治理制度安排。基于物权这一财产权基础和有关法律规定，可以得出“小区一切权利属于业主”“一切权力归业主”的结论。在商品房住宅小区，小区善治既是私法自治的制度安排，也是公法意义上的宪政秩序。小区宪政秩序的构建，是以保障业主权利、维护小区公共利益为核心的。
房屋质量问题，房屋面积缩水、多算公摊面积、绿地面积缩水、配套设施不到位、规划变更等开发商遗留问题，房产证问题；物业服务纠纷，物业公司多收费、乱收费，共用服务设施纠纷，“物业暴力”现象；私搭乱建与违法建设问题、邻里纠纷与业主自律问题，构成了小区善治面临的三大主要矛盾，即业主与开发商之间的矛盾、业主与物业服务企业之间的矛盾、业主与业主之间的矛盾。业主自治机制、小区公共事务治理，是实现小区全体业主整体利益的最大化内在的两大要素；与业主利益和小区公共事务治理相关的市场机制（以物业公司为代表）、社会机制（以居委会为代表）、政治机制（小区办、街道办等政府部门）与法律机制（法院等），是制约和影响小区善治的外在力量。从现实情况来看，作为小区主体的业主和业主组织往往受到多方掣肘。房产商、物业公司、政府相关部门、居委会、特权业主已经结成了一个“公权力与私利错位纠缠的分利联盟”，成为业主自治的最大障碍。业主组织建设，业主自主选聘物业服务企业，掌控小区大型维修基金，是小区善治的当务之急。为了化解这些矛盾和问题，在城市商品房住宅小区，应以善治为取向，确立起以全体业主为治理主体、以业主的建筑物区分所有权为法理依据、以法治—民主为机制、以业主大会和业主委员会为组织架构、以业主自主治理为中心、各相关利益方友好协作的良好的小区治理取向、治理机制和治理态势。
在城市商品房住宅小区，善治是转型期城市基层社会治理的新试验。通过业主自治，将大大节约城市社会治理成本，意味着从长期以来传统的政府本位管理向现代社会—业主本位自治的渐进式和平转型的开始，此乃预期的转型城市基层社会的一种可能的发展前景。小区善治有助于城市基层民主政治的生长，通过小区自治的规训，业主养成自律、自信和社会责任，并培养宽容心态、权利—义务原则与合作共赢的公民理性精神；业主从身边最关切的小区自治生活入手，然后才有可能从社区到社会，再到对国家政治生活的民主化的参与。从自治到民主，从业主到公民，这将是转型期政治文明建设的一个可能的路径选择。小区善治也是中国现代公民社会发育的机遇。业主自治与小区善治的过程，还是对转型中国的社会正义、社会民主、公民社会和现代性的培育与重构。在公民社会的培育过程中，通过小区自治而实现社会资本和社群主义的互动式发展。从国家、社会，到社区，再到家庭、公民，这“五位一体”构成了宏观、中观和微观三大层面的人类生活图景。国家进行宏观的社会建设与治理，以社区的自治和善治为中心，以家庭和公民个体的自由为细胞，各就其位，各司其职，美美与共。如此一来，个体、群体和社会、国家的关系，才有可能达成一种动态、均衡的和谐状态。
就像法治尚未实现、业主素质有待提升一样，小区善治在目前还只能是一个理想图景。在新型城市商品房住宅小区，目前存在两种同时发生、相互纠结的矛盾性社会现象：一方面，业主自治正在方兴未艾，小区善治可望成为一种理想的愿景；另一方面，也面对着一系列复杂的问题、矛盾和冲突。无论是业主自治还是小区善治，其现实态势既不可能一帆风顺，也不可能诗情画意。不过，在城市商品房住宅小区善治问题上，有一点似乎可以抱持谨慎的乐观，即业主自治不仅是通向和谐城市社会的自由之路，而且也很可能是转型中国的基层城市社会民主化进程的路径选择。
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