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现供职于易居（中国）控股有限公司克而瑞信息集团商业地产事业部，任副总经理 独立承担商业经营公司、现代化商厦的经营工作，任中国商业第一家上市公司——豫园商城的首届董事 上海市商业地产评委会特聘专家、电视台第一财经频道《决战商场》栏目2009、2010、2011年“最佳观察员” 上海市注册咨询专家、上海市注册咨询师、中国注册高级商务策划师、国际商务策划师 豫园商场股份有限公司副总经理 豫园商城小商品公司创始人 使豫园商城悦宾商都扭亏为盈，被誉为“扭亏专家” 上海鑫胜企业发展咨询有限公司总经理 40年商业经营及管理、12年商业地产咨询策划经验 在全国主流专业媒体上发表过大量学术论文 目錄： 第一部分 商业地产改变中国 第一堂课 重新认识中国的商业地产 03 1. 城市经济发展的重要支撑——商业地产重上“快车道” 05 2. 实现由感性向理性的过渡——商业地产由开发时代转向运营时代 10 3. 刺激消费、带动投资的发动机——城市综合体及社区商业成主流开发方向 15 4. 严防各类风险，保障安全运行——六大关键环节防控开发风险 第二堂课 商业地产项目三难问题的成因与对策 22 1. 政府规划主导商业地产发展——政府因素 31 2. 商业地产的资本运作——开发商因素 45 3. 避免盲目跟风投资商铺——投资者因素 第二部分 价值判断是商业地产的核心 第三堂课 价值判断的概念基础 51 1. 整合商业和地产的商业地产——定义商业地产的三个要点 53 2. 物业新不等于商业能级高——理解核心名词与关键词 63 3. 商业价值判断的前提——分清商业地产项目性质及形态类别 第四堂课 商业地产价值的内涵 72 1. 商业地产开发的难度——商业地产价值由利益共同体及金融产品决定 76 2. 商业地产的价值构成——物业价值 + 经营价值= 商业地产价值 79 3. 支持商铺有质有量的购买力——商业价值有动静两种状态存在 81 4. 经营价值产生的过程——商业地产价值判断的标准与取向 第五堂课 影响商业地产价值的六大因素 86 1. 商业地产选址之道——地理位置决定项目价值 88 2. 大交通“达”，商圈内“通”——交通条件决定项目的死活 92 3. 区域经济调查——区域经济状况决定消费能级 94 4. 商业市场需要供求平衡——商业市场容量决定商业合适的容量 97 5. 寻找消费者需求——多个业态的业种组合 99 6. 商业建筑形态影响商业价值——设计与商业性质匹配的建筑形态 第六堂课 商业项目价值判断的四项内容 102 1. 区位就是指城市等级与商业发展阶段——区位价值影响商业价值判断 113 2. 形成商业项目客流的基本条件——交通条件影响商业价值 117 3. 判断商业价值的前提——商业竞争环境形成商圈价值判断 125 4. 有效利用周边资源——周边可整合资源影响价值判断 第七堂课 如何用价值判断分析商业项目 案例分析 第三部分 商业地产的基因：建筑设计 第八堂课 商业建筑设计直接影响经营价值 155 1. 开发模式决定产品定位——商业开发模式决定产品的建筑形态设计 158 2. 建筑设计应与经营功能定位吻合——商业建筑形态设计的两大原则 168 3. 品牌建设的载体——商业建筑设计直接影响商业经营价值 第九堂课 准确定位是商业建筑的设计依据 172 1. 体现最高的物业价值——准确定位对商业建筑设计至关重要 178 2. 商业项目成功开发的保证——定位前置、设计后置才能保证商业项目成功开发 180 3. 建立逻辑体系和框架结构——定性、定量、定位为建筑设计提供可靠依据 189 4. 定性决定定量——商业地产定位的内容和依据 第十堂课 商业建筑设计中常见的六个问题 212 1. 物业形态与使用功能脱节——开发商先搞建设后做定位 215 2. 打造消费者愉快消费的平台——建筑设计按照住宅的思路开发 217 3.按照市场规律的商业——以传统百货的结构做现代购物中心 219 4. 商业空间是联系城市的纽带——商场主次入口设计与外部交通脱节 222 5. 判断商业地产价值的基础——把社区商业当成区级甚至市级商业来设计 225 6. 避免不专业的商业设计——开发商不具备商业项目规划设计的专业度 第十一堂课 不同经营商家对物业配置的要求 230 1. 以购物为主——零售业的物业配置要求 231 2. 符合超市卖场的独特需求——超市卖场的物业配置要求 233 3. 判断商业地产价值的基础——数码电器的物业配置要求 234 4. 判断商业地产价值的基础——餐饮业的物业配置要求 237 5. 判断商业地产价值的基础——娱乐休闲业的物业配置要求 240 6. 经营功能需要预设停车位——停车位的配置要求 第十二堂课 怎样设计一个具有吸引力的商业建筑 244 1. 提升商业体的品位——外观设计应对客流产生视觉吸引力 249 2. 带动消费前行——室内设计应满足消费者的人性需求 257 3. 第三活动空间——商业建筑设计应融合城市功能 第十三堂课 商业外部动线的设计 266 1. 为客流提供运动脉胳——具备三个条件才是好的商业动线 269 2. 实现聚集人流的目的——外部动线与外部环境对接才能聚集人流 271 3. 城市空间与商业空间的过渡和融合——外部动线解决商业项目的两个关键问题 第十四堂课 商业内部平面与垂直动线的设计 282 1. 引导客流到达每个商铺——内部平面动线设计要流畅回旋 299 2. 高层导入客流——垂直动线解决高楼层的客流导入 303 3. 输送客流至每个节点——内部动线设计的七大技巧 第四部分 商业地产的终极目标：招商运营 第十五堂课 商业地产招商运营的基础与要求 318 1. 开发模式与经营结果密切相关——商业地产不同的开发模式对招商运营的要求不同 321 2. 项目运营成功是最终目标——不同性质的商业地产项目招商运营的基础不同 第十六堂课 针对经营功能定位合理配置业态、业种 336 1. 不同商业地产项目的基本运作要素——不同性质商业的业态、业种配置 346 2. 业态、业种与客群对象直接相关——国内外业态、业种配置对比 第十七堂课 国外商业主力店与次主力店设置借鉴 349 1. 充分利用主力店与次主力店——主力店与次主力店的类别及租金贡献度 354 2.主力店带动项目整体经营——境外商业对主力店的设置原则与方法 356 3. 以非营利性项目带动营利性消费——境外商业对非营利性商业的处理方法 第十八堂课 案例详解商业地产的模拟招商 359 1. 构建强大的招商系统——模拟招商主要的考虑点 360 2. 分析判断市场条件——模拟招商反馈结果分析 364 3. 合理解决项目面临的矛盾——模拟招商对项目定位的提示 第五部分 商业地产管理工具箱大全 01 公司管理制度 369 商业管理服务公司六大管理职能 371 某商场管理部管理制度 372 管理部工作规范化制度要求 373 某商场日常办公管理制度 374 本商场介绍信、印章管理制度 375 某商场费用开支管理办法 377 某商场费用报销规定 377 某商场公文处理操作规定 382 本商场发文、转发文操作流程图 383 本商场收文操作流程图 384 某商场进场装修管理规定 386 某商场商铺装修承包商承诺书 02 商场安保管理制度 389 某商场防火、防盗安全责任书 390 某商场消防管理规定 390 某商场安全保卫检查制度 391 某商场安全保卫管理责任人职责 392 某商场安全保卫事故报告制度 393 某商场卫生工作制度 03 物业管理制度 395 某商场物业管理使用守则 04 招商管理制度 401 某商场的商业管理公约 403 某商场商铺返租招商经营协议 406 某商场商铺委托招租经营协议 408 某商场商铺租赁合作意向书 409 商铺租赁合同 412 商铺联营协议 413 某商场进场经营管理规定 05 商场经营管理制度 416 商品质量责任书 416 某商场营业员上岗基本要求 417 某商场市场部管理制度总则 418 某商场营销广告管理规定 419 某商场市场调研工作内容与要求 421 某商场商业管理增值服务内容 06 商业地产工作管理表格 424 某商场商家租赁意向表 425 某商场租赁商家营业员登记表 426 某商场租赁商家进场装修登记审核表 427 某商场顾客投诉受理单 427 某商场员工培训记录表 428 某商场设备登记表 429 某商场设备维护报修单 430 某商场会议记录表 430 某商场用印单 431 某商场装修管理收费标准 432 某商场装修违规处罚明细 07 14类商业业态业种的选址及建筑要求 434 购物中心选址与建筑要求 436 百货店选址及建筑要求 438 社区商业的选址及建筑要求 442 大型仓储式超市的基本场地要求和建筑标准要求 444 家居建材超市选址建店的基本条件 446 大型综合超市（大卖场）基本建筑要求 450 便利店选址与建筑要求要求 452 家电数码选址与建筑要求 454 餐饮业选址及建筑要求 461 影院选址及建筑要求 463 量贩式KTV选址及建筑要求 465 电玩城选址与建筑要求 466 运动场所选址及物业建筑要求 470 经济型酒店选址及建筑要求 案例导读 026 安徽某专业商贸区 033 上海某休闲购物中心 038 厦门某商业广场 047 南京某女人街项目 065 西安某商业广场 065 海南某商业项目 087 安徽某儿童商厦 087 张家港某商贸城 088 常熟某商业项目 089 安徽某美食城 089 香港apm24小时购物广场 090 香港国际金融中心 091 香港沙田新城市广场 096 安徽黄山某商业广场 096 扬州某商业项目 109 青岛唐岛湾游艇会 112 浙江嘉兴富安商业中心 114 上海某地万达广场 116 无锡某美食广场 121 上海五角场某商业项目 122 沈阳某商业项目 123 哈尔滨某商业项目 125 青岛唐岛湾游艇会 126 上海城开万源城 129 安徽芜湖侨鸿 130 沈阳恒大城项目 131 大连星海湾 134 上海某旧厂房改造项目 136 海南海口西海岸 141 上海华新镇某项目 158 上海城开万源城 160 上海某商业广场：建筑设计导致物业使用价值低 168 上海某花城：建筑物业功能缺失，错失零售市场机会 169 南京某商业广场：动线被切断，高层无法实现经营价值 172 成都某商城：改造后仍难避免改造前遗留的硬伤 179 江苏某项目：建筑先行痛失超市卖场，项目难启动 193 上海五角场万达广场：地下城把物业形态和人流都串起来 194 上海南方商务区：如何从定性到各种内容的定位 211 上海某广场：物业形态为销售而设计，导致失败 218 盐城某项目：把零售商厦建成专业市场的商铺分割形态 220 嘉定某商业中心：主入口设在十字路口金角的位置为佳 224 上海某商业项目：由区域商业调整为社区商业 224 上海西郊百联：规模虽大，但仍只是社区商业 225 上海某广场：由区域商业调整为社区商业 226 邳州某步行街：骑楼的建筑设计存在致命失误 272 上海某广场：主入口设在交通轨道口上 273 东京中城：地铁口直接对着商城入口 274 日本维纳斯城堡：地铁连接通道直达二楼 275 日本难波城：主入口的立体交通配合得好 276 日本六本木购物广场：轨道交通直接连通二楼商场 276 日本涩谷商业街：轨道交通直接连通二楼商场 277 香港新城市广场：创造多首层概念 277 日本阪急地下商场：与地铁连接 278 上海龙之梦：地铁上盖商业，地处交通枢纽 278 上海正大广场：新建天桥带来创造双首层的机会 279 香港圆方商业广场：设置航站楼，最后一站购物直达机场 279 上海港汇广场：地下入口与地道、地铁入口相接 283 上海正大广场：三个节点把整个商场串联起来 284 常熟印象城：采取了同样的三个节点 284 上海西郊百联：长方形变弧形，形成环形系统 285 日本三井奥特莱斯：在直线动线中揉入弧度 285 上海来福士广场：典型的L形设计 286 上海第一八佰伴 286 北京朝阳大悦城：回字中间有中庭 287 上海某商城：动线多，没有清晰的主动线 287 上海某购物中心：多条动线，使消费者方向感缺失 288 上海某购物中心：多条动线，使消费者方向感缺失 288 日本109大厦裙楼商业：内部主动线非常清晰 289 上海港汇广场：切出自营部分形成L形，主动线变得清晰 289 上海某商城：缺少作为核心磁场的主中庭广场 290 某项目：主动线清晰，由三个带弧度的节点连接 291 北京某项目：出入口太多，且缺乏外部公交动线 291 深圳某广场：空间尺度太大，不易找到主入口 292 深圳金光华广场：主动线清晰，有节点串联 292 深圳益田假日广场：主动线清晰，有节点串联 293 北京新中关购物中心：十字形主动线很清晰 293 北京嘉茂凯德置地：垂直动线做得好 294 苏州印象城：L形动线使空间尺度非常舒适 294 北京来福士：动线围绕的全是大卖场，垂直电梯做得好 295 上海恒隆广场：有弧度的L形动线适合中高端定位 295 泰国芭提雅：曲线形动线做得好 296 马来西亚阳光广场：一字形回流动线，主动线清晰 296 泰国展览馆商场：外形奇特，内部一字形主动线清晰 297 山西太原北美新天地：多开动线做餐饮，解决厚度问题 297 美国夏威夷皇家购物中心：直线动线有不同颜色、不同节点 298 大宁国际VS金桥国际：平面动线有很大改进 300 北京西单大悦城：跨层电梯直上六楼，下楼要逛足每层楼 300 新加坡乌节湾：跨层电梯从地下二层拉到地下四层 301 香港APM：面积虽小但扶梯众多，提升高楼层的租金 302 上海来福士广场：垂直动线结合平面动线，化解顶端死角 304 江苏太仓某广场：动线被切得太乱 304 上海某项目：动线切碎，出口太多会漏气 305 上海某广场：动线纵横交错，缺少主动线 305 厦门某商业广场：多动线造成死铺现象 306 南京某项目：动线呈枝形布局，没有回旋，到处漏气 307 日本难波城：弧度动线的导向效果很好 308 香港圆方商业广场：刻意规避了直线形动线 308 上海某项目：动线切得太小没法做垂直电梯 309 商厦地下入口的对比 310 五角场9-3地块地下商业两种动线设计的比较 313 日本啦啦宝都：平面动线与垂直动线的经典结合 324 上海某国际农产品批发市场：不具备运作基础 325 上海江桥某生活广场：不具备招商引客的基础 328 上海某商城：原有建筑功能与改变后的经营位置不匹配 339 各都市Shopping Mall娱乐业种差别最小 340 配置对比：上海来福士VS港汇广场VS新世界城 342 配置对比：上海大宁国际VS梅陇镇新都汇 343 社区型Shopping Mall餐饮业种差别最小 344 各种业态的配置比例 345 配置对比：社区型Shopping Mall VS 都市型Shopping Mall 346 不同配置主要取决于消费的客群对象 347 新加坡社区商业VS国内社区商业 354 日本阪急地下商业：连接地面百货，把食品做在一楼 355 香港国际金融中心：把影院做在一楼，可让明星们不受干扰 355 香港国际金融中心：把超市做在二楼，对客流导入性很强 356 新加坡第一乐：儿童娱乐场做在天台上，带动往下走的客流 358 安徽芜湖侨鸿皇冠假日大酒店

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