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| 編輯推薦： |
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本书采用“流程+风险点+案例+应对措施”的模式，系统分析了房地产项目运营过程中面临的内外部风险因素，从房地产开发经营流程出发，对开发项目的投资决策、用地获取、勘察设计、行政报批、筹融资、招投标、开发建设、房屋销售、物业服务等运营环节的主要风险进行了系统梳理和分析，并提出了风险应对措施。本书可供房地产行业的经营者及相关管理人员阅读和参考。
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| 內容簡介： |
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本书阐述了房地产的主要特性，分析了房地产项目面临的内外部风险因素，从房地产开发流程出发，对投资决策、土地获取、勘察设计、行政报批、融资、招标、开发建设、房屋销售、物业服务等环节的主要风险进行了系统梳理和分析，并提出了风险应对措施。
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| 目錄：
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第1章 概述
1.1 房地产的主要特性
1.2 房地产项目的主要开发阶段
1.3 房地产项目的风险因素
1.4 风险应对的基本方法
第2章 投资决策中的主要风险及应对
2.1 项目投资决策概述
2.2 投资决策中的主要风险
2.3 投资决策中的风险应对措施
第3章 土地获取中的主要风险及应对
3.1 土地获取方式概述
3.2 土地获取中的主要风险
3.3 土地获取中的风险应对措施
第4章 勘察设计中的主要风险及应对
4.1 勘察设计概述
4.2 勘察设计中的主要风险
4.3 勘察设计中的风险应对措施
第5章 行政报批中的主要风险及应对
5.1 行政报批概述
5.2 行政报批中的主要风险
5.3 行政报批中的风险应对措施
第6章 融资中的主要风险及应对
6.1 房地产融资概述 127
6.2 房地产融资中的主要风险
6.3 房地产融资中的风险应对措施
第7章 招标中的主要风险及应对
7.1 招投标概述
7.2 招标中的主要风险
7.3 招标中的风险应对措施
第8章 开发建设中的主要风险及应对
8.1 项目开发建设概述
8.2 开发建设中的主要风险
8.3 开发建设中的风险应对措施
第9章 房屋销售中的主要风险及应对
9.1 房屋销售概述
9.2 房屋销售中的主要风险
9.3 房屋销售中的风险应对措施
第10章 物业服务中的主要风险及应对
10.1 物业服务概述
10.2 物业服务中的主要风险
10.3 物业服务中的风险应对措施
第11章 房地产企业有效防范风险的措施
11.1 建立良好的企业内部环境
11.2 将风险管理融入项目决策及业务活动中
11.3 加强风险管理监督与持续改进
附录 房地产相关法律法规文件目录
主要参考文献
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| 內容試閱：
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第1章概述
1.1房地产的主要特性
房地产是房产和地产的总称。房产是指建筑在土地上的各种用途的房屋，例如住宅、厂房、仓库、商店、酒店、教学楼、办公楼和公用设施等；地产则指土地和地下的各种基础设施，根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），城市建设用地分为居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地和绿地。地下基础设施主要包括供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，在社会经济发展和满足居民消费需求中起着重要的作用，因而被称为重要的基础产业，是社会各方面高度关注的民生产业。
1.1.1房地产的商品特性
房地产是一种特殊商品，具有不同于普通商品的许多特性，主要表现在以下几个方面：其一是它的不动产特性，空间位置固定，地域特点十分明显，如一线城市特别是黄金地块的住宅供应十分稀缺；其二是它的耐久性，不会像普通商品在使用过程中很快地被磨损和消耗掉，而是在较长时期能保持其使用价值；其三是它具有消费与投资的双重属性，不仅是满足社会生产和居民生活所需的消费品，也被人们视为具有保值和升值预期的投资品。
1.1.2房地产的经营特性
房地产开发经营具有资金投入量大、开发周期长、涉及面广、经营活动复杂、受地域及国家政策调控影响较大等特点，且开发经营的整个过程存在较大的不确定性，风险因素多且形式多样，因而房地产开发经营是一项高投入、高收益、高风险的活动。
房地产开发经营的高投入性，表现为开发经营项目需要大量的资金，并且资金占用时间较长。一般来说，一个房地产开发项目的周期，少则2～3年，一般需要4～5年，多则超过10年。在房地产开发经营过程中，一旦出现资金链断裂，企业就会陷入困境甚至破产。因此，保证房地产开发项目成功的关键要素之一，是必须在项目的各个阶段筹集到所需要的资金。
房地产开发经营的高收益性，主要是由市场的供需状况以及房地产商品的保值属性决定的。随着我国经济发展水平的不断提高，居民收入的增加，消费结构和层次的升级，居民不仅对房地产的消费需求日益增加，而且又将住宅商品房作为一种保值、升值的投资品，因此，近年来我国住宅总需求呈现出不断上升的趋势。但受到我国土地资源稀缺、城市空间有限的约束，城市住宅商品房供给还不能满足日益增长的需求，供求失衡的矛盾推动房地产价格居高不下，高房价给房地产开发经营带来了较高的利润回报。
房地产开发经营的高风险性，主要源于房地产项目开发活动中存在的不确定性。房地产开发是在国家和地方政策法规、区域发展规划、消费者购买水平、企业融资能力和管理水平等约束条件下开展的经营活动，涉及面广、运作环节多、社会关系复杂、市场竞争激烈，上述任何一项因素的变化，都会引发房地产市场供求状况的变化，如果市场供求失衡引起成本增加、资金紧张、销售不畅等，都会给房地产项目带来风险，直接影响房地产项目的收益和成败。
1.1.3房地产的产业特性
房地产业是国民经济的先导性、基础性产业，有产业链长、关联度大、带动力强等产业特点。房地产业的发展还能够带动建材、冶金、家电、金融、服务等50多个相关产业的发展，在满足人民群众物质文化生活基本需求的同时，也对整个国家经济起到助推作用。因此，房地产业在社会经济发展、城市建设和居住环境的改善等各个方面都有着举足轻重的地位。
房地产业与国家宏观经济紧密相关，主要表现为：
一是房地产业作为我国国民经济的基础产业，它发展的健康与否，直接影响国家经济的发展速度和质量。近十年来，我国房地产的增长周期在大的趋势上与宏观经济的波动基本一致。
二是房地产业与国民经济中的多个产业之间存在密切的联系，当房地产业出现增长趋势时，一些与房地产相关的上下游产业也会出现与之相应的增长变化。
三是房地产业与金融业的相关性尤为密切。从国内的情况看，银行贷款是房地产业的一项重要资金来源，约占房地产业资金总量的60%。因此，房地产市场运行的好坏会影响到金融市场的运行，房地产市场价格波动剧烈、住房供应结构不合理及市场秩序混乱都会对金融业造成不良的影响，导致金融风险增大，甚至会引起金融危机，比如2008年世界金融危机的爆发，就源于美国房地产激进的营销模式所引发的次贷危机。
房地产业是政策性很强的产业，这是因为房地产业直接关系到国计民生，并与国民经济中的许多产业存在密切的关系。国家为促进房地产业的持续健康发展，通过政策法律等措施对房地产市场进行调控，对房地产开发经营主体及其活动进行监管，每一次房地产调控都对房地产开发经营产生了重要的影响。
1.2房地产项目的主要开发阶段
房地产项目开发是满足社会对房地产商品需求的经营活动。国家有关法规对“房地产开发”或“房地产开发经营”的含义进行了界定。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订）第二条规定，房地产开发是指“在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”。《城市房地产开发经营管理条例》（1998年发布）第二条规定：“房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”
按照我国房地产开发经营业务的程序和特点，房地产项目可分为一级开发项目和二级开发项目。
1.2.1一级开发项目
一级开发，是指开发主体按照国民经济和社会发展规划、城市发展总体规划、城市功能定位、土地利用总体规划和土地储备供应计划的要求，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，让“生地”变成“熟地”，达到土地供应条件的行为。
2002年12月12日，北京市国土资源和房屋管理局出台了《北京市土地一级开发管理暂行办法》，这是我国最早的有关土地一级开发的指导性文件。2005年8月，北京市国土资源局、发展和改革委员会、规划委员会、建设委员会联合制定出台了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，该办法第二条规定：“土地储备和一级开发（以下简称土地储备开发），是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。”2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定了《土地储备管理办法》，对土地储备管理和一级开发项目进行了规范。
目前，我国房地产一级开发由土地储备机构①1①根据《土地储备管理办法》，土地储备机构是指市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业来承担，这种运作方式体现了“政府主导、市场化运作”的原则。政府主导是指市、县政府作为土地所有者的代表，对一级开发拥有主导权，根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等对土地市场进行计划和管理，合理确定储备土地规模、开发规模、供应规模，同时地方政府也作为一级开发市场的监督者和相关利益协调者，制定包括土地供应、规划审批、土地交易、相关标准以及相关利益调整在内的一级开发管理条例；市场化运作是指充分发挥市场配置资源的作用，通过公开招标选择有相应资质等级的房地产开发企业来承担一级开发项目，促进一级开发市场的公平竞争，实现资源优化配置的目的。
以北京市为例，一级开发项目的工作流程主要包括计划编制、前期准备、行政审批、实施开发等四个阶段。
第一阶段：计划编制。土地储备开发申请单位②1②根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（2005年发布），土地储备开发申请单位包括区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队。向市国土资源局上报土地储备开发申请计划，市国土资源局依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划，会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制土地储备开发计划，提出计划草案和具体意见，征求市相关部门意见并完善后与市发展和改革委员会共同报市政府。经市政府批准后，由市国土资源局下达给市和区县土地储备机构。
第二阶段：前期准备。主要包括开发实施方案的编制和确定开发实施单位两项工作。开发实施方案由土地储备机构组织编制，其主要内容包括待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。确定开发实施单位有两种形式，一是市政府批准由市土地储备机构负责组织实施，二是通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业。
第三阶段：行政审批。由开发实施单位办理规划意见，用地手续，立项核准手续，以及涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的相应手续。根据土地来源的不同，还需要办理其他相关手续，如开发涉及征收集体土地或农用地转用的，需依法办理征地手续；涉及行政企事业等单位使用的国有土地的，需与原用地单位签订补偿协议；涉及房屋拆迁的，需办理有关拆迁手续；涉及市政基础设施建设的，需办理有关市政建设手续等。
第四阶段：实施开发。主要包括征地、拆迁、工程施工、储备开发验收等。在实施拆迁和市政基础设施建设过程中，开发实施单位按照有关规定通过招标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位。开发完成后，由市国土资源局组织有关部门对开发工作进行验收。
1.2.2二级开发项目
二级开发，是指房地产开发经营主体在依法取得土地使用权的土地上进行房屋建设并销售或出租的行为。为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，我国制定和出台了《城市房地产开发经营管理条例》，对房地产开发经营企业的资质条件、房地产开发建设、房地产经营、法律责任以及政府部门对房地产开发经营的监管等进行规范和要求。
房地产开发企业是房地产项目的决策者、组织者、管理者、经营者和协调者，应具备相应的资质，在国家法律法规许可的框架和相关政策引导下，在政府部门的监督管理下，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，通过对土地、建筑材料、基础设施、劳动力、资金等资源进行综合利用，为社会提供房地产商品并直接获取经济效益。
房地产开发项目按其用途划分，可以分为住宅房地产项目（各类住宅）、商业房地产项目（酒店、商场、娱乐场所等）、工业房地产项目（厂房、研发用房与仓储物业）等。
【数据分析】
随着住房制度的改革、城镇化进程的加快和人民生活水平的提高，居民对住宅的需求不断增加，推动了房地产开发建设。根据国家统计局公布的数据，2000—2010年，全国住宅施工建筑面积从180
634.3万平方米增加到492
763.6万平方米，增长了1.7倍，并且商品住宅正在成为住宅类房地产的主角，商品住宅的施工面积占住宅类房地产的比例从28%上升为63.9%。随着房地产行业的不断发展，商业房地产、工业房地产等非住宅类房地产投资也有所增长。2012年，我国总施工房屋建筑面积中非住宅类占44.3%，比2000年上升了12.4个百分点。
一般来说，开发项目运作过程可分为投资决策、前期工作、开发建设、经营服务等四个阶段。
第一阶段：投资决策。在此阶段，房地产企业依据房地产市场供求变化和国家房地产政策，结合企业的发展战略，寻找投资机会，选择区域和地段进行投资开发，并进行可行性研究和方案论证，对多个投资机会和方案进行抉择，最后确定项目定位和项目开发组织形式。
第二阶段：前期工作。在完成房地产开发项目决策之后、项目开发建设之前，需要取得项目用地，开展勘察设计，获取各种行政许可证，通过招标方式选择工程建设总承包商，并进行资金筹措等工作。
第三阶段：开发建设。此阶段是指房地产开发项目工程建设从正式开工到竣工之间的过程，包括建设施工和竣工验收。
第四阶段：经营服务。这里所称经营服务是指房屋销售、出租和物业服务等经济活动。
在实际的房地产项目运作中，并不完全按照上述流程开展，存在工作阶段重叠或工作程序提前、滞后等现象。产生的原因，有的与房地产开发的经营方式、营销策略等有关，如商品房的预售等；有的与工作落实不到位有关，如有些房地产开发企业为赶工期，在未取得施工许可证的情况下提前开工建设，这种情况往往存在较大的风险。
本书主要分析投资决策、土地获取、勘察设计、行政报批、融资、招标、开发建设、房屋销售和物业服务等九个环节的主要风险，并提出风险应对措施。
1.3房地产项目的风险因素
风险是不确定性对目标的影响，风险因素是引起或增加风险事件发生的机会或扩大影响（损失幅度）的条件，是风险事件发生的潜在原因。影响房地产项目的风险因素有很多，从来源上可以分为外部风险因素和内部风险因素。
1.3.1外部风险因素
房地产项目的外部风险因素主要来自于企业外部，是不以企业经营管理者的偏好和意志为转移的、客观存在的事项。
1.3.1.1国家政策
房地产项目开发与国家经济发展状况和人民生活密切相关。由于土地资源的有限、城市空间的有限、房地产的盈利性及人们对住房需求的迫切性，房地产市场有时表现出非理性现象，因此政府必须对房地产市场进行宏观调控，防止其对国民经济产生负面影响，促进房地产市场的正常健康运行，保障社会发展和广大人民群众的基本生活需要。
国家政策与房地产业发展的方向、规模和速度息息相关，国家政策的变化常常给房地产业的经营和发展带来不确定性。当国家和地方政府有关房地产业的政策发生重大变化或是有重要的举措、法规出台时，很可能引起房地产市场的波动。比如在房地产投资过程中，政府的行业准入政策、土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，都会对房地产开发目标的实现产生巨大影响。
1.3.1.2政府信用
政府在房地产项目的立项、实施、竣工、交付过程中扮演着参与、引导、监督、管理的重要角色，政府信用对房产政策的连续性、有关合同的执行力都可能造成一定的影响。
1.3.1.3经济周期变化
国家或地方经济周期性变动可引起房地产市场行情的改变。经济周期是客观存在的，表现为增长、繁荣、衰退、萧条直至再重复的链式循环过程，并自始至终不断运行。房地产业作为国民经济的重要组成部分，其波动规律与经济周期总体上一致。因此，经济周期的变化对房地产的市场行情和房地产项目的效益会产生影响。
1.3.1.4市场供求变化
房地产所具有的不动产特性和生产周期长、占用资金大的特点，往往会使其在一定时期和特定区域形成相对性过量或短缺，导致市场供求关系的变化。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，这种变化会使房地产销售与预期发生偏离，影响房地产项目的收益。
1.3.1.5利率、汇率与通货膨胀
利率是国家宏观调控的重要手段，宏观经济紧缩或扩张时期出现利率水平的变动，会影响房地产开发企业的投资需求、融资成本以及市场的消费需求。对于投资开发海外房地产的企业来说，汇率变化将直接导致企业成本的变动，影响企业的盈利水平。通货膨胀带来的物价普遍上涨，直接导致房地产开发成本提高，通货膨胀引起的货币贬值还会使实际收益水平下降。
1.3.1.6建设承包商与服务供应商
建设承包商及为房地产开发项目提供服务的设计、监理、造价咨询等专业机构，其技术水平、队伍素质、管理能力和履约诚信直接关系到房地产产品的质量和开发进度，关系到房地产项目的直接成本和费用水平，也关系到房地产企业的品牌、声誉，无论哪个方面出现问题，都会影响项目预期目标的实现。
1.3.1.7合作开发者
在进行房地产项目投资时，可能由于资金实力不强或融资渠道不畅，房地产企业采用与其他企业共同出资或一方出地、一方出资等方式进行房地产合作开发。在这样的合作关系中，一旦发生较大的利益冲突，便可能导致项目流产。
1.3.1.8拆迁安置
拆迁安置是房地产开发过程中经常遇到问题的敏感环节，受国家宏观调控政策的影响较大，涉及的利益纷争较多，同时牵涉到城市发展、产业政策、拆迁政策、补偿标准、就业安置政策、古城保护措施等一系列问题。从近年来各地房屋拆迁的大量实例来看，拆迁工作逐渐成为房地产开发中的难点和瓶颈，拆迁方式的确定、拆迁许可证的办理、拆迁房屋的评估、拆迁安置方案的确定、拆迁安置补偿协议的签署等进展不顺，都可能导致项目搁置，处理不好甚至会影响到社会稳定。
1.3.1.9自然灾害
自然灾害是指危及人类生命财产与生存条件的自然变异和过程，如洪涝、台风、冰雹、霜冻、雪灾等气象灾害，地震灾害和滑坡泥石流等地质地貌灾害。自然灾害的存在和发生不以人的意志为转移，具有地域性、不确定性、不可避免性和严重的危害性等特征。自然灾害一旦发生，轻者会使房地产项目延误工期，重者可能导致规划设计变更、在建工程受损，严重的地质灾害甚至可能导致建筑物大规模损毁，给房地产项目带来巨大的经济损失。
1.3.1.10城镇化进程
我国城镇化进程的快速推进，带动了城市人口数量的增加和对住宅需求的增加，也促进了房地产业的发展，城镇化成为房地产业持续繁荣增长的动力之一，成为影响房地产项目的重要因素。
1.3.2内部风险因素
房地产项目的内部风险因素主要来自于企业内部，存在于企业自身的各项经营管理活动中。
1.3.2.1决策水平
项目决策正确与否直接决定房地产项目的成败。决策水平的高低和企业内部决策程序的科学性有着密切的关系。如果对房地产宏观环境认识不全面，对项目全过程运作策划不周密，缺乏对投资项目的可行性分析，盲目决策、草率上马，可能会使房地产项目定位错误，产品不符合市场需求，项目投资失败。
1.3.2.2经营管理能力
管理水平的高低是决定房地产企业长远发展的重要因素之一，企业领导层的经营管理能力是保证项目有效运行的根本所在。良好的经营管理模式、清晰的内部管理权限、明确的职责分工、高效的执行力是企业高水平经营管理能力的重要标志。
高水平的经营管理可以提高开发企业的资源整合力，充分运用人力资源、土地资源、资金资源等内部资源和政府关系资源、媒体资源、融资资源、投资者（包括股东）资源、供方资源和客户资源等外部资源，可以为房地产项目的发展服务。
1.3.2.3融资能力
房地产业是一个资金密集型行业，所需资金数量大且周期长，除需要自有资金外，也离不开金融资本的支持。房地产项目的成功运作，必须以良好的融资能力作为基础。如果融资渠道窄、成本高，极易造成开发资金短缺，给项目运作带来困难。
融资能力体现在融资理念、融资渠道、资本结构等方面。融资理念是融资活动的指引，引导开发投资者合理确定资金需求量、选择合适的融资渠道，安排合理的资本结构，降低融资风险。目前，房地产融资渠道有国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金来源等。不同的融资渠道存在不同的风险，选择多种融资渠道，有利于风险的分散。在资本结构的安排上，负债多少要与自有资本和偿债能力相适应，既要防止负债过多，又要有效地利用负债经营，提高自有资本的收益水平。
1.3.2.4营销策略
营销策略关系到资金的回收，是企业资金周转的最终体现。市场预测能力、营销方式、推广活动、销售手段等都关系到房地产项目的销售业绩。
恰当的营销手段可以提升产品品牌影响力，不断扩大市场竞争力，增加产品品牌的附加值。相反，营销方式过于简单盲目、对潜在客户跟踪不足、产品卖点把握不准、忽视地域特性、推广方式单一等，都会给产品销售带来不良影响。
1.3.2.5研发创新力
研发创新力是指企业在技术、产品、市场、营销等各个方面的研发能力和创新能力，它是企业的核心竞争力。较强的研发创新能力可以促进企业经济效益的提高。如采用新设计、新材料、新技术，生产出满足消费者需求的房地产产品，有助于增强市场竞争力；创新营销手段、开拓新市场可以提高销售业绩。如果企业研发创新能力不足，因循守旧，便会处于市场竞争的劣势。
1.3.2.6专业人才
人才是进行房地产开发经营活动的核心要素，房地产项目开发需要拥有高素质的经营管理者和专业的人才队伍。
经营管理者在房地产项目开发过程中承担着科学决策的重任，如果不懂得相关的经营管理知识，不具备一定的行业经验，没有敏锐的市场洞察力和精确的判断力，就不能抢占先机、作出正确决策，很难带领团队顺利完成项目开发，实现预期目标。
房地产开发经营与众多行业相关，任何一种专业人才的缺乏，都会给项目带来一定程度的影响。在投资决策阶段，如果缺乏设计、成本控制等专业人才，可行性研究将会遇到困难。在前期策划阶段，如果缺乏对招投标、融资、行政报批等比较熟悉的专业人才，可能导致前期准备工作不足，项目进展困难。在开发建设阶段，如果缺乏材料、建筑工程、机械设备、园林绿化、财务和施工管理等领域的专业人才，可能存在工程质量和进度难以保证的问题。在经营服务阶段，如果缺乏营销策划专业人才和具有从业经验的销售人员，可能导致产品销售不畅，影响经营目标的实现；如果物业服务人员不具备相应的职业素质，可能导致服务水平低，客户不满意。
1.3.2.7职业道德
房地产项目的开发需要经过政府的多项审批，涉及到大宗物资设备的采购和建设、监理的招标。在这些审批、招标、采购和建设环节中，可能会发生舞弊腐败风险。如在政府审批过程中，行贿送礼，产生违规审批、越权审批行为，可能导致企业形象受损；在房地产项目建设过程中，收受贿赂、徇私舞弊，对采购、招标、施工和监理把关不严，不仅会给企业带来经济损失，也将严重影响工程质量，甚至发生安全事故。产生这些舞弊腐败的原因，就与相关人员的职业道德有关。
1.3.2.8法律素质
房地产项目的开发过程中会面临各类复杂的法律问题，如合同的签订、履行、变更及纠纷解决等。如果对这些法律问题处理不当，会影响项目预期目标的实现。因此，房地产开发企业必须具备一定的法律知识，掌握基本的法律技能，也可借助专业人才的力量提高企业对法律知识的运用能力，否则，一旦发生法律纠纷，会陷于被动，可能导致声誉受损、进度拖延、财产损失等负面影响。
1.4风险应对的基本方法〖1〗
1.4.1风险与风险管理的涵义
2009年，国际标准化组织发布的《风险管理——原则与指导方针》（ISO
31000：2009）中提出，“风险是不确定性对目标的影响”，“风险管理是一个组织对风险的指挥和控制的一系列协调活动”。该指南制定了风险管理的一般性原则和方针，提出了风险管理框架，指导企业应用系统、清晰、可靠的方式管理风险，并要求企业应在建立良好的风险管理环境条件下，识别、分析、评价、处理、监测和审查风险。
将风险管理的理论和方法运用于房地产项目，其目的是通过有效识别和管理房地产项目中的风险，使企业抓住机遇并降低不确定因素可能造成的损失。
房地产项目风险管理贯穿于从项目决策到经营服务的整个过程，即针对房地产开发项目的投资决策、前期工作、开发建设和经营服务四个阶段，识别、分析和评价项目开发经营各个环节所面临的各种风险，对识别出的各类风险进行分类管理，明确决策者、经营管理者、监督者的职责，采取前期预防、中期监控、后期处置等有针对性的防控措施，并加强对风险防范措施实施的监督改进工作，形成一个前后连贯的闭环管理过程，最大限度地减少不确定性给项目造成的损失。
房地产开发企业还应通过完善公司治理结构，建立风险管理组织职责体系，加强内部控制和监督，培育良好的风险文化，为实施房地产项目风险管理提供制度和组织保障，促进风险管理长效机制的建立和不断完善，为实现房地产开发项目的目标提供合理保证。
1.4.2风险评估方法
要对房地产项目进行有效的风险管理，首先需对房地产项目面临的各种风险进行科学的评估，即围绕房地产项目目标，识别影响其目标实现的不确定因素，分析风险事项可能蕴含的机会和带来的损失，并评价各个风险的重要程度。一般来说，风险评估包括风险辨识、风险分析、风险评价三个步骤。
1.4.2.1风险辨识
风险辨识，即辨识影响实现房地产开发经营目标的各种不确定因素，查找项目开发的重要经营活动及其重要业务流程中有无风险，有哪些风险，分析风险产生的原因及条件，并对可能存在的风险因素、风险现象、风险特征进行明确描述和确认。
风险辨识常用的方法有调查法、流程图法、对照检查表法、财务报表分析法等。如通过向房地产企业管理者和国内外专家等进行风险问卷调查、访谈，了解房地产开发过程中存在的风险因素；再如，对房地产项目涉及的业务和管理流程进行梳理和分析，检查各业务和管理流程是否规范，控制措施是否缺失或有效等，从而发现可能存在的风险点。此外，可建立“风险对照检查表”，收集国家的相关法律法规、行业标准、管理规范、其他企业（项目）的经验教训、其他房地产项目曾出现的风险事件等信息，通过将本项目的实际情况与“风险对照检查表”进行对比分析，从中查找和识别本项目可能面临的风险。
1.4.2.2风险分析
风险分析，即采用定性与定量相结合的方法，综合风险源、风险原因及现有风险控制措施等因素，分析各个风险发生的可能性大小、风险发生后对项目的影响程度。此外，还应分析各个风险之间的关系，以便发现各个风险之间的自然对冲、风险事件发生的正负相关性等组合效应，选择适当的风险应对策略对风险进行统一集中管理。
风险分析中，常用的定性方法有问卷调查、专家咨询、情景分析、行业标杆比较、管理层访谈等；常用的定量方法有统计推论（如集中趋势法）、计算机模拟（如蒙特卡罗分析法）、失效模式与影响分析、事件树分析等。
1.4.2.3风险评价
风险评价，即从风险发生的可能性大小和产生的影响程度两个维度，综合评价各个风险对项目目标的重要程度（风险综合评分），并根据风险综合评分，对识别出的风险进行排序，或按照重大风险、一般风险和轻微风险三个等级划分各个风险的等级。
风险综合评分可采取以下方法计算：
风险综合评分=可能性分值×影响程度分值
为了便于对多项风险的重要程度进行直观的比较，可将风险发生的可能性大小、风险的影响程度作为两个坐标维度，绘制出风险坐标图（风险图谱）。
例如，A企业是一家从事房地产开发的民营企业，拟开发一个房地产项目。为了防范风险，对项目进行了风险评估。经过风险辨识、分析和评价，确定主要风险有以下9项。
1）项目土地获取困难；
2）竣工时间延后；
3）项目所在地地方政府的政策存在不确定性；
4）竞争对手降低房屋销售价格；
5）从紧的货币政策导致融资难度加大；
6）限购、提高首付比例等国家调控政策；
7）工程质量出现问题；
8）建筑材料价格上涨和人工成本提高；
9）工程建设招投标出现重大问题。
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