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| 內容簡介： |
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本书讲述了如何将经济分析应用于与土地相关的经济问题中，探讨了如何使土地资源价值得到提升的方法。虽理论性较强，但其理论与实际结合紧密，且语言较为通俗。对选修地产管理、勘探、估价、城市规划、房屋管理、地理与环境等主题相关课程的学生来说，这是一本不错的教材；对兴趣以上主题的普通读者而言，也是一本不错的读物。
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| 關於作者： |
夏业良
现任北京大学经济学院教授、美国加州大学洛杉矶校区访问教授、斯坦福大学胡佛研究院客座研究员，历任北京大学外国经济学说研究中心副主任、中国经济体制改革研究会公共政策研究所副所长。研究领域包括制度经济学、西方经济史、宏观经济分析与公共政策、劳动经济学等。已出版《制度是怎样炼成的》、《公共问题的经济解读》、《经济学不能承受之重》、《经济学能做什么》、《选择之道》等文集，以及《我们身边的经济学》、《经济学方法论新论》、《体验经济》、《全球化及其不满》、《劳动经济学》等译著。
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| 目錄：
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第一部分 福利与经济效率
第一章 通过价格体系获得的经济效率
1．1 福利与经济效率
1．2 帕累托最优的必要条件
1．3 获得经济效率的条件
1．4 通过价格体系获得经济效率的必要条件
第二部分 房地产
第二章 房地产市场的特征
2．1 是否存在着房地产市场
2．2 房地产市场的效率
第三章 房地产市场的功能
3．1 房地产利益的经营
3．2 房地产市场的功能
第四章 土地与土地资源的定价
4．1 土地的整体性
4．2 土地的商业租金
4．3 土地资源的定价
4．4 存量对流量的支配
第五章 房地产投资
5．1 房地产不同收益的特殊投资特征
5．2 房地产投资
……
第三部分 开发
第四部分 城市土地利用
第五部分 政府与土地资源
索引
译者后记
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| 內容試閱：
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片段一：
我是所有财富的基础，是智者、节俭者和谨慎者的遗产。
我是穷人的欢乐与安慰，富人的奖赏，资本的右臂，成千上万成功者沉默不言的伙伴。
我是寡妇和年长者的慰藉，对抗不幸与稀缺的安全基石。
作为最具价值的载体，我被人们一代又一代地向后人传承。
我是辛苦劳作的最佳选择之果，信用尊重我，然而我又是谦卑的奴仆，在每个人的面前，祈求他了解我是什么，并且占有着我。
通过永不停息的时光，我的价值在成长。虽然看起来我似乎在休眠，但我的价值却在增加，永不失败，永不停息，时间是我的助手，人口累积我的收获。我藐视火焰和其他灾难，因为它们无法毁灭我。
我的占用者们学会信任我，他们无一例外地成为被妒忌的对象。当所有其他东西枯萎和腐烂时，我依然生存。一个又一个世纪发现我依然年轻，并且我的力量仍然在增长。
浪费者诋毁我，浮夸者攻击我。我是值得信赖的！我是完好无损的！我始终取得胜利，而诽谤者则遭到驳斥。
矿藏和石油都来自我，我是食物的供给者，我是船只与工厂的基础，我是银行的基石。
然而我是如此平凡，成千上万的人，不假思索和毫不知情地从我身边走过。
我就是土地。
——罗·斯高特《什么是房地产？》
片段二：
5?2房地产投资
从事房地产投资的主体包括个人（private persons）、私人信托（private
trusts）以及机构投资者（institutions）——包括保险公司、养老基金、慈善基金、房地产公司、房地产债券基金和房地产单位信托等。在一定程度上每一投资者都具有不同的目标，因此它们的偏好也有所不同。
（1）个人（private persons）。
购买而不是租用房地产的任何人，都是一位投资者。满足程度或者所收到的回报至少应当等于假使他们将土地出租或投资在其他方面所能获得的报酬。例如，一个人也许是因为缺乏资金或者因为考虑到货币可以在拥有股票等等方面更具有盈利性时，他会去租用而不是购买一家小店。
业主所有权人，如商店拥有者、农场主和房屋拥有者，都拥有着房地产形式的财富。他们享有充分的产权利益——使用他们的房地产的收入或满足，而且也是一种应对通货膨胀的避险工具。
其他个人，投资在房地产的资金往往有限。因此他们的直接投资大多局限于住宅和次级商店（secondary
shop）。然而间接地，他们可以通过购买房地产债券或者房地产公司的股份或者房地产信托公司的信托单位而投资于优质商店（prime
shop）和办公室。
（2）保险公司（Insurance companies）。
大体上，人寿保险公司试图把资产与未来的债权予以匹配，并且这在很大程度上决定了它们短期和长期固定利息投资以及股权持有之间的资产组合的分布。
战后保险公司持有资产的趋势是渐渐减少了固定利息证券，而增加了普通持股，到1980年，更趋向于持有房地产（参见表5?1）。为了使储蓄寿险和人寿保单成为一种躲避通货膨胀的工具，保险公司引进了分红式保单。其结果是，到1980年，他们增加了房地产的持有，如同其他机构那样，集中于重要的商业中心显赫地段的办公大楼、区域中心城市顶尖商圈位置的店面，以及接近公路网络枢纽地带的工业房地产。
大多数房地产是通过直接购买而获得的，但是缺乏合适的房地产类型，许多机构投资者直接参与了开发，通常是与开发公司、房地产公司和建筑企业协力合作。
保险公司发现：直接拥有房地产要比通过在房地产公司中拥有股份更有利，因为：
（a）相对于房地产公司的股份而言，房地产直接投资给予保险公司更多的控制。
（b）相对于头等建筑物的处置，房地产公司股份相当大比重的持有（足够行使某种控制权所必需的）也许是更加难以处置的。
（c）相对于房地产公司股份的价格，建筑物的价格倾向于较少波动和变化。
（d）房地产公司的“高传动性”对于保险公司来说几乎没有什么好处，保险公司总是以固定货币的形式持有其中部分资产。
（e）持有房地产公司的股份代表一种房地产投资的低效方式，因为公司所得税要从归属红利的利润之中扣除，而保险公司对于人寿保险收入支付较低的税率。
保险公司仍然持有一部分抵押资产，作为固定生息股票的可替换的投资配置手段。
（3）养老基金（Pension Fund）。
养老基金如今与保险公司和房地产公司对头等房地产展开强有力的竞争，因为针对通货膨胀的保值有助于保持已积累的养老基金的真实价值。
较小的养老基金通过养老基金房地产单位信托（Pension fund property unit
trusts），间接地投资于房地产，该信托行为限制其成员动用那些享有税收豁免的基金和慈善基金。这样的信托提供了房地产投资的利益，而没有管理方面的难题。然而，那些规模更大的基金，则偏好购买和管理它们自己的房地产。对于养老基金来说，持有房地产公司的股份的不利之处甚至大于保险公司的不利之处，因为养老基金并不需要为营业收入或者资本利得纳税。但是自从1999年以后，已经不能就所持有的股份要求收回税收扣除了。
（4）慈善机构与信托。
慈善基金和信托基金不仅要考虑收入（定期的分红从此而来），而且还要保持信托基金的真实价值。结果是，虽然它们并不支付所得税，但它们不能完全投资于高收益的证券。比如说，教会救济委员会（the
Church Commissioners）译者注： 教会救济委员会（The Church
Commissioners）是管理英国国教（the Church of
England）重要历史性资产的机构。它创立于1948年，合并了安妮王后的捐赠基金（可以追溯到1704年的为救济贫困的牧师教士而设立的基金）与
1836年创立的基督教委员会的基金。截至2007年底，该委员会的资产约为56亿英镑，大多数收入用于支付牧师教士们的养老金。，它们从投资收入中向牧师教士们支付津贴，通过股权的形式持有他们的一部分资产组合，包括房地产和农地，以此致力于保护其收入的真实价值。
与大多数机构投资者不同的是，慈善基金并不能每年收到用于投资的“新”钱。因此它们不断地审核现有资产组合，以确定何种可能的调整能够更好地服务于它们的受益人现在与未来的利益。
（5）房地产公司。
房地产投资和开发公司自1945年以来成长的规模相当可观，在很大程度上反映出城市的蓬勃发展与再发展。它们大多数的运营是高杠杆式的，它们的资本是由相对于普通股的高比例贷款所构成的。公司以所拥有的房地产提供了针对借贷的担保，同时正常的租金则拿来偿付贷款利息。在利润状况良好时，高杠杆性对于为数不多的普通股持有者来说是有利的，它使得保持控制较为容易。
如今许多非房地产公司，比如说巴克莱银行或者蓝圈公司（Blue
Circle），已经认识可以通过对它们房地产的更加积极的管理而得以实现更大的收益。为了这个目的，创立一家子公司，如巴克莱银行的资产持股公司或者蓝圈房地产公司。
规模更大的公司倾向于专门投资在办公大楼或者优质店面房地产，也有少数专门投资于工业地产的公司（比如说Slough
Estates公司）。住宅地产投资主要限制于较小的公司，其中许多公司致力于“分解”运行，例如，把独立住宅和成套公寓出售给现有承租人，或者取得空屋时出售给自用的所有权人。
（6）外国投资者（Foreign Investors）。
自经济衰退和1992年英镑贬值所带来的房地产价格下跌以来，对英国房地产的海外投资（尤其是在伦敦中心城区）已经有相当大程度的增加。外国银行在为此类投资提供资金方面也一直非常积极。
（7）房地产债券基金（Property Bond Funds）。
希望投资房地产的个人面临着购买优质房地产时资金不足的潜在困难，而这方面的投资又出现最大幅度的增长。房地产债券基金是一种比较新型投资工具，在克服这一困难方面获得了部分的成功。投资者可以购买若干单位投资于头等房地产的基金债券。因此Abby
Life，如今是Lloyds
TSB的一部分，在英国的主要城市以及比利时、荷兰、法国和德国西部的主要城市中拥有数额达2亿多英镑的对于办公室、商店和工业地产的投资。此外他们也持有农业地产。以这样的方式，房地产债券的持有者可以投资于多种的头等房地产，这些债券的价值直接随着所持有的房地产的价值而发生变化。在与它们的代理商的协力合作之中，这些基金对他们资产的管理表现出浓厚的兴趣，并对这些资产定期进行重新估价。
（8）房地产单位信托（Property Unit Trusts）。
类似的原则也用于那些专长于房地产（如Cornhill Property
Share公司）的单位信托基金，但是为了避免管理的麻烦，此类单位信托基金利用它们的基金购买房地产公司的股份，或者购买那些与房地产相关的公司（诸如旅馆酒店）的股份。
（9）建房互助会（Building Societies）。
建房互助会可以被看做是机构投资者，因为它们是购买住宅的重要贷款来源。它们的活动将在第十八章中予以分析。
如同我们将要看到的那样，对于房地产作为一种投资资产的需求，对于其资本价值具有相当大的影响，并且通过它，影响不同类型房地产的供给。因此我们必须提出的问题是，是什么决定了不同类型房地产资产的收益率水平？回答了这一问题，我们就可以考察投资需求对于不同类型资产流向市场的影响。
房地产收益率的以下两个方面必须予以思考：
（a）收益率的水平，反映出房地产与一般投资收益率之间的关系，因此建立在国民经济的趋势、政府的政策以及比较风险的背景之中；
（b）房地产收益率的类型。
每一种类型将依次予以讨论。
片段三：
16?1城市发展的不同理论
经济力量如何促成城市发展可以通过考察如下理论来体现，每一种理论的分析都有些不同。
经济基础理论
此理论基于一种假设，那就是城市区域的规模是取决于其向其以外的人提供的商品和服务的多少，即依赖于“输出”。收入源自于输出，输出产生了购买力，用以维持供给内需的产出和购买进口产品。随着外部需求的不断增加，城区便发展了。
该理论将城市经济活动分为两种：（1）基础活动basic
activities，这类产业应外部需求制造商品和提供服务；（2）非基础活动non?basic
activities，这类产业只根据城内居民的消费量提供商品和服务。就业状况同样类似地被分为基础就业和非基础就业两种范畴，并且假定两者间有一种相当稳定的关系。我们进一步便能够得出基础就业量在总就业量当中的比率和总就业人口数在人口总数当中的比率。
基础活动的发展被视为城市发展的支配性因素。对基础活动的需求的增长导致了对劳动力的需求之增长，于是又吸引了新的劳动力来到城市。由此导致的收入水平的上升又刺激了非基础活动的发展，同时也可使进口支出增加。这样一来，总就业量随之上升，总就业人口数与人口总数的比率决定了城市的规模。
让我们以数字举例说明。假定一个城市拥有30 000人口，其中10 000为就业人口，这10 000人中有5
000人从事基础活动，而另外5 000人从事非基础活动。于是比率如下：
基础就业人口数∶非基础就业人口数=1∶1
基础就业人口数∶总就业人口数=1∶2
总就业人口数∶人口总数=1∶3
基础就业人口数∶人口总数=1∶6
假设如上比率保持不变，而基础活动需求增加，需要另外2 000基础就业人口。由于比率固定不变，所以只有当城区总人口增长到42
000人时，才可恢复到平衡状态（见表16?1）。
如此一来，最初增长的2 000基础就业人口致使城市人口增长了12
000人——这是相应而生的非基础就业人口数增长和非工作人口数全面增长的结果。同样地，若基础就业人口数减少2
000人，则会带来相反的效果，它将会导致城市人口降至18 000人。
尽管此理论已经在美国得到广泛的应用，且在英国也得到一定范围内的应用，但是它还是受到多方面的批判。
第一，它既没有解释基础产业存在的原因，也没有解释其扩张的原因。
第二，该理论在很大程度上忽略了收入水平，它被假定为仅仅依赖于区域基础输出的需求。以此类推，它认为，如果将英国作为一个整体进行考虑，其国家经济只能依靠出口量的增长而增长，也就是说，国内贸易仅仅只是一种“服务”产业，而不是一种“国家制造”产业。然而近几年来，服务性产业已然成为就业量增加的主要来源，很大程度上是因为随着许多诸如保险金、养老金和财政规划编制等福利的出现，居民对服务业商品需求的收入弹性很大。确实，一些诸如伦敦财政操作和保险（London’s
financial operations and
insurance），已经发展成为国际性的出口产业。因此，认同在英国主要地区的服务性产业只是简单被动地反映基础就业变化是不恰当的。相反，非基础产业本身也许就刺激了城市变迁和发展。
第三，在一个“灰色的”真实世界里，将产业划分为“黑色”或“白色”两种是不可能的。不仅一些“服务”产业出口了它们的部分产品，并且“出口”产业也可能会在国内销售一些要出口的货物。因为他们的产出最后仍然要离开此一地区，那么到底应该如何配置基础产业的各个生产者呢？基础产业的财务和法律顾问也应该被视为生产者之一。
第四，该理论没有考虑进口收入与支出之间的关系。譬如，如果所有出口收入都用于进口，那么在区域内部将不存在对非基础商品和服务的额外需求。
第五，批评直接指向对于基础和非基础活动之间关系的假设，尤其是“输出”需求量增加能够预见出非基础就业量增长这样的假设。有太多的因素都被忽略了：
a由于服务产业具有收入弹性，所以基础和非基础就业量之间的比率可能会随着区域的发展和衰落而改变；
b也许区域内的失业人口会被“征用”至基础产业，所以排除了要从外部引进劳动力的必要性；
c区域外合适的未就业人口数仍可能不足以达到不断增长的基础产业劳动力的需求量；
d工资差异和劳动技能分配也影响了产业间和区域间的劳动力分配；
e基础产业中也许还存在闲置生产能力；
f替代劳动力资本的和生产力的增长可能会增加产出；
g同样的，b~f也可适用于非基础产业。
投入—产出分析
此方法强调了通过考察产业间和区域间联系，来将一个城市看作一个开放而不是封闭的经济机体的重要性。
不论对于何种产业来说，都需要了解它从其他产业和经济部门（包括内部和外部）购买或支付的投入品（劳动力、原材料、零配件、运输等）的价值。我们同样可以做出各种产业之产出分配的分类。这一信息可以纳入一个“矩阵”来反映某一产业在现有的均衡位置上对其他产业的结构性依赖。
随后这一矩阵可以被用来追踪一系列调整的环节，如果某个现有产业的供需状况发生改变，或者有一个新的产业被建立时，这一系列调整对获得一个新的均衡位置都是极为必要的。从这些预测中，我们就可以估计城市规模受到的影响有多大了。
然而，这种投入—产出分析也存在某些弱点：
（a）从解释城市发展和衰落的观点来看，我们可能无法得出多少初始变化产生的原因；
（b）计算的结果是基于技术性和地区性系数不变的假设下；
（c）介于产业与部门之间的投入—产出关系可能会因为科技的变革、新产品的引入和相关价格的调整而发生变化，所有这些情况都需要不断修正该矩阵。
凯恩斯模型
这种用以判断国民经济收入的基本凯恩斯模型能够用于解释城市经济的增长（或减少）。城市区域总收入的变化（并非如经济基地理论那样只看“出口”）能够导致商业活动和就业水平的变化。
图16?1展示了某一城市经济的简单收入—流动模型。家庭的收入来自于本地企业、外部就业和政府收入的转移。此收入的一部分以直接税收的形式流入政府。剩下的收入花费在本地的产出或本区域之外的商品和服务上（一部分间接地成为政府的税收），或者被储蓄起来。一些存款（包括未分配的利润）也许不会用于城市区域内的投资，因此导致了收入的下降。
城市经济的增长取决于净货币（net
money）流入量的规模，以及收入在本城镇内花费到何种程度。如果货币流入量（“注入资金”）增加，例如通过增加“出口”产品去本区域之外的地方或通过外部就业因素，城市区域的收入就会增加。由此带来的城市发展能达到什么程度，则要看增加的收入中有多少比例会用在本地生产的商品上。本地商品的这一边际消费倾向越大，该“城市乘数”（urban
multiplier）就越大。因此，假设c表示本地商品的边际消费倾向，该乘数就是11-c。比如，如果这一边际消费倾向为0?66，该乘数就会是3；如果边际消费倾向为0?25，该乘数就只有1?33。
凯恩斯模型的一个主要弱点就是当它应用于城市发展时，缺少基于本地层面的可用统计数据。此外，无论是凯恩斯主义方法（Keynesian
approach）还是经济基础理论，都不能预测在具有因果关系的活动中，改变何时会发生。也不能解释为什么除了为本地市场服务之外的其他任何活动，会选择落脚在某一特定的城市区域。同样，它们都是需求面的理论，这一理论无法包容本地瓶颈可能会阻止额外供给的可能性。事实上，供给面的政策（supply?side
policies）可能会在城市层面上占有特别重要的地位。
最后，凯恩斯理论和经济基础理论两者都忽视城市发展的动态性。例如，城市化本身是通过增加专业化的机会增加商品和服务的产出。这一真实收入的增长导致了需求的增加，扩大的市场刺激了进一步专业化分工。这些经济机遇的扩展吸引了新的企业和劳动力，等等。
是什么导致了城市区域的发展和衰退
虽然上述这些模型阐明了城市区域之间的经济联系，但仍无法令人满意地解释城市区域为什么会发展或衰退。
最初的成长和衰落都可追溯到供需情况的改变。例如：从需求方面来看，我们可以注意到偏好口味、所生产商品的需求收入弹性和替代品的开发等方面的变化。从供给方面来看，可能会有来自外部的新的竞争者，运输网络可能发生变化，本地煤矿和石油储备可能枯竭，自动化可能取代本地传统技艺，以及在电力生产、供给和室内供暖（domestic
heating）方面，可能会发生诸如以石油和煤气代替煤炭这样的技术变革。
然而，尽管城市区域的发展可能会受到初始就业基数下降的负面影响，或者会由于进一步的城市化发展所带来的外部成本（诸如交通阻塞、空气污染等）超过了其收益而发生中断，当然这些因素都不必然会导致进一步的衰落。虽然城市区域本身的规模也许已经通过各种新兴产业的发展刺激了多样化的产生，但人文因素和政治因素也还是重要的影响方面。有些城市拥有产业领袖与具有活力的区域性机构，他们在政府补助的帮助下通过引进新产业来回应挑战。
因此，导致成长和衰落的真正原因也许是一种复杂的结合，即外部经济变化，以及企业和地方政府在何种程度上能够并且愿意抓住或创造机会。如果一个理论忽略了人文要素，忽略了不同制度的动态机制，忽略了政府政策以及与城市经济供给方面相关的其他因素的影响，这样的理论无法完全令人满意。
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